丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
貸款購買普通自住房家庭，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房貸款利率按現(xiàn)有政策執(zhí)行。
全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，各城市可根據(jù)房地產市場形勢變化及調控要求，自主確定房貸利率加點下限。
今年以來，全國累計134個城市共計出臺了231次紆困政策，其中23城24次放松限貸；57省市63次放松公積金貸款。
年初，政治局會議曾定調樓市，提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，同時在4月29日政治局會議中，再次提出“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求?！?br/>
今年房地產市場不同于以往，房地產金融環(huán)境自去年以來持續(xù)收緊，下半年開始房企頻繁暴雷，而市場端前4個月各項銷售數(shù)據(jù)更是腰斬。而且，今年又增加了疫情的不確定。
當前房地產市場最大的問題仍是信心問題。從對市場的影響來看，短期內效果有限，當前尚未有對市場供求產生決定性作用的政策出臺，行業(yè)信心的恢復亟需更大的政策支持力度，比如降低首付款比例等。
從此次政策內容來看，引起市場振奮的，當屬第一條。
也就是說，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調降20個基點，二套住房按現(xiàn)有規(guī)定執(zhí)行。
調整前，首套房貸利率下限為相應期限貸款市場報價利率LPR，二套為LPR+60基點。4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%。
調整后，下調20個基點，首套房最低利率可降至4.4%，二套房最低利率為5.2%。
單純從20個基點來看，體現(xiàn)不出多大的政策力度。
但如果對比當前重點城市平均利率來看，實際下調力度相對還是比較大的。
CRIC監(jiān)測的4月全國重點35個城市首套房平均利率5.13%，二套房貸平均利率5.47%。
以300萬貸款總額，貸款年限30年，等額本息的還款方式計算，首套房最低利率4.4%每月還款15022.83元，利息總額240.82萬元，相較于5.13%平均利率，月供可減少約1321元，利息最多可省下47萬元。
以同樣的方式測算，二套房享受最低5.2%利率，相較于5.47%的平均利率，月供可減少633元，利息最多可節(jié)省近23萬元。
事實上，自3月以來，全國已有100多個城市自主下調房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。其中，廣州、成都和蘇州等地個別銀行已將首套房貸利率降至4.6%。
以蘇州為例，五個月前首套房貸利率最高可達到6.2%左右，若與此高點相比，享受4.4%的最低房貸利率，按照上述方法測算，可省下120萬元。
距離4月15日央行全面降準一個月后，央行宣布首套房貸利率下限調降20個基點，在LPR連續(xù)4個月未出現(xiàn)變動的情況下，釋放很強的積極信號。
從更長周期的降息來看，據(jù)CRIC梳理，2008年全年共計5次降息，累計降幅2.16%；2012年共計2次降息，累計降幅0.56%；2014年-2015年，共計6次降息，累計降幅1.65%。
自2019年實行LPR利率至今5年期及以上LPR僅出現(xiàn)過四次下調，最高于2020年4月下調10BP。
早在今年年初，央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調整。
當前綜合行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果疫情影響尚未及時消除，后續(xù)央行降息或還有進一步下調的空間。如果一旦進入“降息”周期，整體會產生比較大的影響。
但也需要指出的是，央行層面后續(xù)下調空間非常小，從LPR走勢圖可以明顯看出，當前房貸利率已處于低位。
需要指出的一點是，當前政策層面，尚未有對房地產市場供求關系產生決定性作用的政策出臺。
什么是決定性政策？比如，商貸首付款比例的降低。
具體而言，首套房首付比例從30%調整至20%，二套房首付比例從70%調整至30%左右。
下調商貸首付比例，更能刺激居民購房消費，這對房地產市場影響才更加直接有效。
尤其是下調二套房首付比例，有效激活相對充裕的改善性購房消費，對房地產市場回暖有很重要的意義。當前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上，部分城市更是高達70%乃至80%。
無論是剛需，還是改善客群，在購買力下降的情況下，首付款的壓力會進一步壓制購房需求的釋放。
短期來看，單個政策短期內影響有限。長期效果還要看政策的疊加效應。比如房貸利率多次下調，首付款比例調整，以及地方限制政策進一步放松。
一系列政策疊加之后，將會對市場產生積極有效的影響。特別是北上廣深及強二線城市在上述政策方面有所突破，對于市場信心的恢復有很大的作用。
當前政策最大的影響是信心問題，包括行業(yè)信心、購房者的消費信心等。當前房地產市場信心的恢復，需要更大的政策力度支撐。
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