作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

在“十四五”開局之年，中海物業交出了第一份“中規中矩”的答卷，即雖然實現了規模擴張的第一步，但確實以犧牲盈利能力作為代價。

8月17日，中海物業發布了2021年上半年業績報告，其在管面積同比增長47.6%，較去年底增長24.3%達到2.33億平方米；總收益同比增長50.7%，達到42.96億港元，毛利同比增長34.8%，達到6.9億港元。

但經營數值快速增長的同時，中海物業的盈利能力卻有所下滑，其期內毛利率16.1%，較2020年同期減少1.9個百分點。其中物業管理服務分部毛利率下跌至13.8%，較2020年16.2%減少2.4個百分點，增值服務分部毛利率下跌至21.1%（2020年：24.4%）。

盈利能力下降讓資本市場也迅速做出反應，中海物業在午盤公布業績后，股價快速跳水，從7.88港元/股快速跌至7.35港元/股，最后收盤報7.3港元/股，單日跌幅7.83%。

據參加當日中海物業投資者會的投資者向觀點地產新媒體轉述，會議的現場亦集中在中海物業毛利率持續走低的問題，以及其是如何平衡規模擴張與盈利之間的關系。

不可否認，中海物業在過去的半年規模增長很快，連曾經有所失色的第三方管理面積，亦在過去一段時間里成為重要角色，甚至成為遠超內生面積的存在。

中報數據顯示，截至2021年6月底，中海物業的在管面積達到2.33億平方米，同比增長47.6%，同比增長7501萬平方米。其中，來自于外拓的管理面積占比從2019年同期的8.5%以及2020年同期的8.1%，躍升至26.9%。

之所以有如此之大的變化，是中海物業在上半年絕大部分在管面積新增都是來自于外拓。據中海物業表示，在上半年，新增在管面積的82.1%是來自獨立第三方。

反映在實際數據上，就是其上半年較2020年末增長24.3%及4540萬平方米，其中有3093萬平米來自于獨立第三方，該數據同比上升166%。

與之相對比的是，2020年新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20.7%，其中僅22.8%面積來源于獨立第三方項目。也就是說，獨立第三方面積僅為700萬平方米左右。而在這一年，中海物業來自獨立第三方的在管建筑面積占比才剛過10%。

投資者表示，中海物業再次強調其年初全年業績會上公布的目標。他轉述管理層的表述：“中海物業在年初表達兩個長期目標，第一是復合增長不低于30%，第二是內生與外拓的在管面積達到1比1?！?/p>

按照上述目標計算，中海物業每年應該保證5000萬平方米到6000萬平方米的外拓面積?！皬默F在的情況來看，整個上半年的外拓效果還是不錯的。”

上述投資者表示，中海物業在外拓上有如此大的變化很大程度上是因為其今年一系列管理架構調整。

該投資者稱，管理層系統梳理、解釋了制度的變化，其中組織架構由四級管控變成三級管控，從19家二級公司變成13家二級公司，同時優化業務流程，提升工作效率、資源配置。并且，中海物業通過推行和試點項目經理合伙人機制，激發整個團隊的活力實現更快的增長。

事實上，在2021年上半年，中海物業中標項目來源包括招標平臺、甲方邀請、合資公司、收并購、業主推薦、總部轉達、員工推薦以及其他等各種途徑，但員工推薦是占比最高的一環，達到26%，隨后的是其他、招標平臺和甲方邀請，分別占比達到21%、19%和19%。

此外，中海物業在上半年也實現了新業態的突破，包括購物中心、醫院、學校、政府物業、口岸、道路、橋梁等公路設施，這部分外拓面積占比達到50%。

只不過，事情總是有兩面性，雖然外拓面積的大幅增長，撐高了中海物業經營業績的絕對值，但是過多的外拓面積，也成為中海物業毛利率下跌的最重要原因。

據多名投資者表示，中海物業管理層將毛利率下降歸因于三點：其一，新冠疫情反復，公司在物料、人工費等方面的支出增加不少，并且今年國家并沒有像往年一樣大規模出臺全國性行業性政策，個別地區政策補貼對公司支出影響微乎其微。

其二，從十三五末開始，整個社會的導向更加關注公平，中海物業作為勞動密集型企業，對底層勞動者的關注，人工成本在高位運行，且受供給側改革和疫情的影響，物料的價格也是在高位運行，目前成本的韌性還在繼續發揮作用，但是物業費的市場化定價機制進展緩慢，不能適應物業行業的良性發展需要。

其三，今年中海物業外拓項目入賬較多，占比有所提高，外拓項目的毛利率水平低于原有來自中海地產的項目。同時新業務的整合還需要時間，形成規模效益和業務運營經驗應還需要時間磨合。并且新項目導入公司增值業務也還需要時間。

上述投資者稱，管理層坦承外拓項目利潤比較低，因為外拓參與的都是市場化競爭，市場化的項目都有心理價位。

中海物業準備瞄上的是潛在的盈利空間?！巴馔匾话憧磧蓪樱谝粚禹椖康幕A價格，第二層是把增值業務能力延伸之后的價值。不過目前外拓體現的是第一層價值，并且中海物業為了外拓，需要儲備人手，同時對新項目、新業務的整合，以及成本優化還需要探索，所以短期利潤壓力還在?！?/p>

不過，中海物業管理層強調其不會為了外拓項目而降價?！拔覀儾粫榱四庙椖慷庙椖?，只有一種情況是例外，比如新興服務領域作為拓展戰略，公司會先切入，逐步通過增值服務導入，再實現規模效應，來逐步實現市場拓展的目標?！?/p>

值得一提的是，盡管中海物業將提高盈利能力提高寄托在了增值服務，但實際上，在2021年上半年，該公司的增值服務毛利率亦有所下降，其增值服務分部毛利率從2020年同期24.4%下跌至21.1%；其中非住戶增值服務子分部因擴展服務多元化及產品范圍，令毛利率下滑至17.1%，住戶增值服務子分部毛利率下跌至29.5%。

中海物業管理層對此歸結為一方面市場競爭加劇，但人工支出有所上升，另一方面，如美居業務（家裝業務），中海物業做了試點，加大樣板間投資，這部分投入拉低增值服務毛利。最后業務人員也在擴大，比如住宅物業零售等，提成比例有所增加，因此對毛利率有所影響。

總而言之，毛利率的下降主要歸因于人工成本居高不下，且處于一個高度競爭的市場等。而中海物業管理層亦提出改變的方法。

投資者稱，中海物業計劃通過兩方面改善，一是利用科技手段抵抗人工成本增長的問題，二是通過調漲費的機制，實現收入的增長，抵抗毛利率下降。

“中海物業會繼續深化績效機制改革，提高人均的績效和平米績效的產出，繼續推進項目改革，在提高人均收入的同時，通過規?；倪\營降低綜合成本的占比，同時會不遺余力地推行物業科技的應用，通過人工替代，降低人工物料和能耗的消耗，來提升毛利率水平。”

有趣的是，可能因為毛利率是一項短期沒有辦法大幅改善的經營指標，中海物業董事會主席張貴清數次呼吁投資者關注主要經營指標的增長。他表示，每年30%的復合增長指引不會變，而上半年的成績也能看出，是能超額實現的。

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原標題： 外拓拉低中海物業毛利率張貴清冀市場關注經營指標增長