資產界每日精選 作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市
物流資產REITs
9成資產位于五大城市群
數據來源：REITs 2019年年報
配置內地物流資產的海外市場REITs主要有新加坡的豐樹物流信托（下稱豐樹物流）和運通網城房地產投資信托（下稱運通網城），兩只REITs在內地合計擁有31處近246萬㎡物流資產，其中，約9成的項目位于中國五大城市群，均屬經濟最為活躍的區域。
運通網城為100%內地物流資產REITs，其90%以上的物流資產位于長三角地區。
配置多國資產的豐樹物流， 2018年6月購入長三角、長江中游及天津、西安等地的11個物流項目，2019年再次出手買入4個物流項目的50%權益，這些項目分別位于成都、長沙、沈陽、濟南等國內重要經濟城市。
2、運營效率：凈物業收益率皆接近9成
物流REITs 凈物業收益率（NPI比率）趨九成
數據來源：REITs 2019年年報，2020年半年報
注：凈物業收益率=物業經營凈收入/REIT總收入
REITs要獲得高收益，離不開對持有項目的高效運營。在運營效率方面，受益于長三角地區發達的商貿、電商經濟，運通網城持有的長三角地區7處物流項目出租率近兩年保持在100%的滿租狀態，武漢地區的項目出租率也由2018年的85.1%上漲至2019年的99.4%。
今年隨著疫情后中央對武漢地區經濟的大力扶持和投入，預計武漢項目出租率仍可保持在較高水平，運通網城最近三年其凈物業收益率一直保持在9成左右，豐樹物流近3年整體運營效率持續改善，2020年Q1凈物業收益率已接近9成，豐樹持有的內地物流項目表現略遜一籌，但凈物業收益率也維持在8成以上。
數據來源：REITs 2019年年報、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤價
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤價-首個交易日收盤價）/首個交易日收盤價
購物中心REITs近兩年資產買賣情況
數據來源：REITs 2019年年報
2、運營效率：凈物業收益率均在6成左右
數據來源：REITs 2019年年報，2020年半年報
注：凈物業收益率=物業經營凈收入/REIT總收入
3、分派收益：凱德更受市場認可
數據來源：REITs 2019年年報、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤價
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤價-首個交易日收盤價）/首個交易日收盤價，砂之船18年為IPO價格
2019年，三只購物中心REITs的每股分派收益率較之前都有一定程度的下降，市場對于凱德的置換資產及新購資產高度認可，2019年價格較同期上漲13.7%，致使其每股分派收益率下跌1.4%至6.1%；同時砂之船的表現也優于預期，大部分資產出租率提升，會員數量增加，市場普遍看好，年末收盤價上漲超30%，其每股分派收益率也從10.35%下跌至7.4%。
1、區位分布：主力投資一線城市
在擁有中國內地資產的海外REITs中，越秀產業信托（下稱越秀REIT）、領展產業信托（下稱領展REIT）及匯賢產業信托（下稱匯賢REIT）是以商辦類資產為主，均分布在一線及新一線城市。
數據來源：REITs 2019年年報
領展（Link REIT）收購內地物業情況
數據來源：REITs 2019年年報
2、運營效率：越秀運營發力逐步反超
商辦混合REITs凈物業收益率比較
數據來源：REITs 2019年年報，2020年中報
注：凈物業收益率=物業經營凈收入/REIT總收入
3、收益與漲跌幅：領展行情漲勢有所放緩
數據來源：REITs 2019年年報，港交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤價
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤價-首個交易日收盤價）/首個交易日收盤價
領展REIT優越的底層資產運營能力一直頗受資本市場認可，其REIT價格一直在高位徘徊。特別是2017年，年底較年初REIT價格累計漲幅接近4成。雖然領展每單位基金分配金額每年都在增長，但其REIT價格也保持了漲勢，所以其分派收益率一直在3.5%左右。
近2年底層資產運營效率穩步提升的越秀REIT，雖然分派收益率有所下降，但其REITs價格在2019年底扭轉了前一年的跌勢，2019年年底較年初累計漲幅達5.4%。
另一方面，近3年底層資產運營效率一直有所下滑的匯賢REIT的分派收益率也在不斷下滑，2019年較2018年下降1.7個百分點，下降幅度較大，這主要是由于2019年營商環境較為困難，持有物業收入減少，同時為了維持物業平穩運營，保持充足的營運現金流，將分派比例由100%將至90%，造成2019年整體收益率下降。
辦公REITs
專注一線城市核心資產
1、區位分布：均為一線城市核心區位資產
擁有辦公資產的兩只REITs分別為春泉產業信托（下稱春泉REIT）及招商房地產信托（下稱招商REIT）。春泉REIT在內地僅一處資產，位于北京市朝陽區建國路，是北京核心CBD區域，交通便利，位置優越，連年保持高于市場平均水平的出租率。招商REIT在擁有四處辦公資產及一個商業資產，均位于深圳前海蛇口自由貿易區的核心區域。
2、運營效率：招商出租率下滑面臨較大考驗
辦公REITs凈物業收益率比較
數據來源：REITs 2019年年報，2020年中報
春泉REIT持有的北京華貿中心2幢甲級辦公項目，資產品質優越，運營穩定，其NPI率近幾年變動不大，維持在74%左右。上半年雖受北京疫情管制影響，出租率略有下滑，但仍保持93.4%高位，顯示較強韌性。
招商REIT成立于2019年12月，去年剛剛在香港IPO上市，是2013年以來首個于香港上市、2006 年以來第一個由央企管理的房地產投資信托基金。
招商REIT底層資產主要以園區辦公為主，深圳前海2019年新增供應入市體量較大，加之經濟下行趨勢明顯，市場需求疲軟；2019年招商REIT雖依托有力的資產管理策略，將整體出租率從84%提升至88%，但今年又遭遇疫情和中美貿易戰影響，上半年出租率再次滑落至83%，當前面臨的運營挑戰較大。
3、收益與漲跌幅：春泉保持在5-6%區間
春泉REIT近3年的分派收益率保持在5-6%區間，2020年上半年得益于資源優越的地理位置和良好的租戶結構繼續保持了較高的出租率，分派收益率也達到近年最高的7.2%。
招商REIT上半年分派收益率較去年略有下降至5.6%。受經濟大環境、辦公市場景氣度影響，兩只REITs價格較年初已跌去2成，行情恢復仍有待北京、深圳等一線城市辦公市場的回暖。
數據來源：REITs 2019年年報，2020年中報
綜上可以發現，物流REITs的資產要求最高但其分派收益率也是最高的，達5.6%-8.1%，購物中心REITs次之，為5.3%-7.4%，最低的是商辦混合REITs，約3.5%-6.6%。
對于投資者來說，相較于投資國債等固定收益產品獲得的收益，REITs不失為一種選擇，除去REITs漲跌帶來的交易收益，持有REITs獲得的分派收益仍遠高于投資本地十年期國債獲得的收益。
隨著國內基礎設施版公募REITs落地，市場也對商業資產公募REITs的到來充滿了期待。隨著國內金融市場的逐步開放，國內物流資產及北上核心區域商辦項目或將成為全球資產投資的熱點，吸引更多資金流入。
內地概念REITs收益VS10年期國債
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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