陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半年，很多城市進(jìn)入寒冬甚至冰點。
越來越多的房企開始在暴雷的邊緣試探，曾經(jīng)頻出黑馬、一路高歌的閩系成為了重災(zāi)區(qū)。
陽光城、融信、旭輝等也成為了一團(tuán)啞火。
時間窗口縮短至半年：
從上半年全國重點城市一批次的瘋狂，到二批次全國房企選擇躺平。
房企已然從發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)榱松孢壿嫛?/p>
作為浙系房企的典型代表，濱江集團(tuán)頻頻出圈。
憑借出色的產(chǎn)品能力以及極致的快周轉(zhuǎn)速度，近些年來也逐漸成為開發(fā)商紛紛效仿的對標(biāo)企業(yè)。
萬科曾帶隊與濱江集團(tuán)交流學(xué)習(xí)，數(shù)月下來后，得出的結(jié)論是：
濱江，根本學(xué)不來！
而近期濱江的動作也開始折射出對于風(fēng)險的警惕。
側(cè)面更是反映出，擇友不慎而被動收購高價地股權(quán)的無奈。
近期，濱江集團(tuán)也頻頻發(fā)布公告，擬收購與某房企在杭州的兩宗合作項目股權(quán)。
而在此之前，上半年還一起組團(tuán)打怪的融信，與濱江在第一批次集中供地中，豪揮172.5億連斬4宗地塊。
而下半年面對捉襟見肘的現(xiàn)金流，嚴(yán)苛的融資環(huán)境，斷崖式下跌的市場。
融信似乎開始選擇了躺平。
實則無奈！
11月1日，濱江以合計6.38億元從某房企手中收回兩個項目公司50%、49%股權(quán)。
并支付10.35億股東借款本息。
前者屬于同行的退出行為，標(biāo)的為杭州的知名項目，該項目僅剩下自持部分。
此次收購之后自持部分全部由濱江集團(tuán)持有。
屬于正常的商務(wù)行為。
而后者，是以5.88億元承債式收購杭州融躍持有的杭州濱科49%的股權(quán)。
項目標(biāo)的為杭政儲出[2020]35號地塊，屬于杭州市上城區(qū)始版橋未來社區(qū)的組成部分。
總建筑面積212871平方米，而住宅部分僅35%。
高總價、高商業(yè)占比，加上銷售和自持的諸多限制，對于開發(fā)商無論是運(yùn)營還是資金沉淀都提出了巨大的要求。
濱江的股權(quán)回購，一方面是對同行可能會出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)一步隔離。
畢竟合計約62億的土地款，在下行市場周期中，彌足珍貴。
杭州第一批次集中供地中，曾經(jīng)相愛相殺的濱江與融信選擇聯(lián)手，大手筆豪擲172.5億聯(lián)合獲取4宗地塊。
而現(xiàn)在看來，無疑是站在了高高的山崗上。
戚金興的豪言“努力實現(xiàn)1%-2%的凈利率”看來是沖動了。
僅隔數(shù)月，同板塊5%凈利率的項目也險些流拍。
這是對后市預(yù)判不足，也是隊友“融信”給的莽撞的勇氣。
四宗地塊實際樓面價差不足萬元，且部分地塊商業(yè)體量大，自持比例高。
后續(xù)開發(fā)運(yùn)營及資金沉淀的要求非常高。
其中，聯(lián)合競買公司杭州墨雨企業(yè)管理有限公司，標(biāo)的地塊為杭州蕭山寧圍地塊。
10月18日，該公司股權(quán)發(fā)生變更。
變更前，有融信與濱江各持股50%，而變更后，濱江集團(tuán)將全資持有。
而該宗地塊實際價差有效，預(yù)計大概率虧損。
融信自下半年以來，現(xiàn)金流愈加緊張，停止投資拿地的同時，已開始節(jié)衣縮食。
而與濱江合作的四宗地塊預(yù)判也會陸續(xù)轉(zhuǎn)出。
對于濱江而言，一方面主動隔離風(fēng)險，但同時也是壯士斷腕。
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原標(biāo)題： 濱江，開始為融信買單了
