陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
即在掛牌出讓文件中就明確未來入市的市場價格，做得比較狠的城市，為了防止開發(fā)商從商業(yè)、車位等中找補(bǔ)利潤，擾亂市場只需，甚至?xí)鞔_限定車位的價格
對于這類城市，開發(fā)商的賬基本是明的。一張測算表套一套基本知道地塊的利潤空間。衍生出來的算賬邏輯和提高出價能力的方式包括：
（2）做大地下建筑面積，提高車位配比與儲藏室的方式變相提高貨值，能不能賣得掉是另一回事，至少在前期拿地階段有故事可說，賬面是稍微好看的
（3）通過拿地主體去做稅籌，這里面的學(xué)問比較大，虧損的項目公司可以減少后期目標(biāo)項目的所得稅預(yù)繳；利潤比較厚的項目公司摘牌，后期可通過建安、兩費(fèi)分?jǐn)偟确绞浇档投鄠€項目綜合稅費(fèi)；
對于這類城市，能否拿地主要考驗(yàn)的是“藝高人膽大”，相比明確限價的城市而言，有故事可說，有價格突破空間，至少在內(nèi)部上會階段就不會被一棒拍死
核心邏輯在于拿地預(yù)期與市場和政府隱性調(diào)控線的背離，而拿地預(yù)期很多時候不僅僅是投資經(jīng)理的專業(yè)判斷，更多夾雜著城市公司拿地的非理性迫切，甚至是養(yǎng)團(tuán)隊的訴求
未來新房價格更多考驗(yàn)開發(fā)商的操盤能力、產(chǎn)品水平、以及營銷能力。這一類大多政策調(diào)控的壓力并不大，以弱二線和三四線城市為主
現(xiàn)在重新理解下碧桂園為什么在三四線棚改紅利褪去后仍然堅定看好的三四線的原因，大抵是因?yàn)槔麧櫩臻g是存在的，且操盤、營銷、產(chǎn)品等與三四線市場深度契合匹配
戰(zhàn)略層面導(dǎo)向基本決定了地塊獲取概率，說實(shí)話，對于一線投拓人員而言施展空間并不大，但是可以在拿地渠道和方式上進(jìn)行突圍
首先是對于第一類明確限價的土拍市場，尤其是市場端較熱的流量型城市，開發(fā)商無論通過什么手段提高貨值，但空間都是有限的
市場總是存在分化的，精準(zhǔn)抓住市場機(jī)會與客戶需求、甚至是不同業(yè)態(tài)的細(xì)分市場，在合適的地塊做合適的產(chǎn)品，土地-市場-客戶只要匹配的足夠精準(zhǔn)，自然對地塊有信心，也將體現(xiàn)在出價能力和獲取概率上
最后，獲取項目渠道上也要多元化，既然對手在招拍掛市場上拿地不算賬，那就通過“不用算賬”的地塊獲取渠道去突圍，如收并購、勾地、舊改、一二級聯(lián)動等模式
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原標(biāo)題： 對手拿地不算賬，我該怎么跟他玩？
