小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
成立9年就登陸資本市場，第十年便跨入“千億俱樂部”，最年輕的香港上市內房企新力控股火箭速度背后暗藏哪些玄機？
01
融資成本高企
4月7日，新力控股（2103.HK）與投資人進行了線上路演交流，回答了關于公司融資、拿地等相關問題。
不久前，新力控股業績公告顯示，2020年實現營業收入280.7億元，同比增長4%；實現歸母凈利潤19.6億元，同比微增0.1%。
財務摘要
值得注意的是，在千億規模房企中，新力控股的營收規模及業績增速墊底。
在利潤率方面，2020年新力控股毛利潤率為24.4%，同比下降5.2個百分點，已經連續三年走低；實現凈利潤率7.3%，其利潤率下降主要因為交付項目的土地成本高于往年。
2020年，新力控股在境外發行兩筆美元債，票面利率分別為10.5%和9.5%；子公司新力集團在境內發行2筆分別為4.9億元和6.9億元的資產支持證券以及3億公司債。
截至2020年末，新力控股平均融資成本為9.1%，其中境內平均融資成本為8.7%，可以看出其融資成本高企。
《小債看市》統計，目前新力控股共存續3只美元債，存續規模7.1億美元，今年10月將有一只2.5億美元債到期。
存續美元債明細
在境內債方面，主要由新力控股子公司新力集團發行，目前存續10只，存續規模22.49億元，其中一年內到期的債券有5.5億元。
02
300億有息負債壓頂
據官網介紹，新力控股創辦于2010年，聚焦江西、長三角、大灣區、中西部核心城市以及中國其他區域的潛力城市，成功進駐50+城市。
2019年11月，新力控股登陸香港資本市場，成為最年輕的香港上市內房企。
新力控股官網
2020年是新力控股成立十周年，同時也是其上市后的第一個完整財年。
2020年，新力控股總合約銷售額達1137.4億，首次躋身“千億俱樂部”，但其中權益合約銷售金額僅504.2億元。
根據克爾瑞排名顯示，2020年新力控股以803.5億操盤金額位居房企第42位；以486.7萬平方米操盤面積位居第47位。
在中指、億瀚智庫排名中，新力控股按銷售金額全口徑排名在房企中分別為32位和34位。
克爾瑞房企排名
在土地儲備方面，截至2020年末，新力控股應占的總土地儲備約1521萬平方米；從分布來看，江西省、長三角、大灣區及中西部核心城市權益面積分別占到30.7%，20.1%，32.6%及16.6%。
可以看出，新力控股土地儲備略顯不足，以三四線城市為主，按現有開發速度可供開發1年多。
截至最新報告期，新力控股總資產為966.28億元，總負債775.64億元，凈資產190.64億元，資產負債率80.27%。
從房企融資新規“三道紅線”看，新力控股扣除預售款外的資產負債率為73.2%，凈負債率為63.6%，現金短債比是1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
值得注意的是，2019年新力控股凈負債率從240%驟降至67%，少數股東權益成了其負債率和利潤的調節器。
《小債看市》分析債務結構發現，新力控股主要以流動負債為主，占總負債的80%。
截至2020年末，新力控股流動負債有619.61億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有140.95億元。
流動負債情況
相較于短債壓力，新力控股流動性較好，其賬上現金及現金等價物有175.35億元，足以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，目前金融機構授信總額為907億元，未使用額度為652億元，可見其財務彈性較好。
除此之外，新力控股還有156.03億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計155.67億元。
整體來看，新力控股的剛性債務近300億，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為38%。
值得注意的是，新力控股的經營性現金流凈額常年為負，直至2020年才有所改觀，這對其債務和利息的保障能力產生不利影響。
因此，近年來新力控股嚴重依賴外部融資或股東投入，其融資渠道較為多元，主要依賴于銀行借款和信托。
截至2020年底，新力控股的債務結構為51%銀行貸款、26%非標融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，可見看出其非標融資占有息負債比重高，短期償債壓力較大。
總得來看，新力控股雖然跨入千億房企，但其權益銷售占比較低；剛性債務不斷推升，融資成本較高，且非標融資占比較高。
03
極速狂奔的“黑馬”
2010年才成立的新力控股，堪稱房企的一匹黑馬。
據悉，張園林出身建筑行業，2002-2006年期間曾在大哥張國印掌管的“江西五建”工作，為人十分低調。
2010年3月，張園林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一個項目新力帝泊灣并順利熱銷出圈。
五年后，新力銷售規模達到45億，躋身江西房企前三甲。
2016年，新力突破百億大關，銷售額高達161億元，隨后張園林走出江西，將版圖擴張至惠州、蘇州等四個城市。
次年，新力將總部遷往上海，形成上海、深圳、江西南昌三個中心，加速全國戰略布局。
2018年，張園林提出了“保800億爭1000億元”的業績目標，為了沖擊千億，新力采用“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高周轉開發模式。
而部分項目開發速度比口號還快，新力個別項目從開工到拿預售僅需一個多月，甚至有個別項目在尚未取得《建設工程施工許可證》的情況下便擅自動工。
2019年，新力控股集團登陸港股市場，同年實現合同銷售金額914.22億元，實現火箭速度。
新力控股董事長張園林
然而，高周轉導致產品質量問題而引發的業主維權事件屢屢出現，新力控股也因違規建設多次被政府部門處罰通報。
2019年3月，新力業主曝光新力東園涉嫌虛假廣告；同年新力禧園有業主反應賣房違規收茶水費，交房檢驗后發現房屋質量漏水、剛交付路面坍塌；2018年一位武漢帝泊灣業主去驗房，進門發現房屋內墻皮掉落、墻面開裂、插座裂隙明顯、門梁歪斜，房間外樓體破爛……
同時，極速狂奔的新力還要承受高負債高成本的資金壓力，集團管控及人才流失、品牌美譽度下降等一系列問題也給這家上市不久的企業造成了巨大困擾。
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