小債看市 作者：感恩贊賞你
來源：小債看市（ID：little-bond）
在業內有著"北萬達、南寶龍"之稱的寶龍地產，近年來苦苦追逐“千億目標”而不得，在房地產新格局下其仍在規模擴張、大手筆拿地，其中蘊含不小的風險。
美元債異動
9月17日，寶龍地產（01238.HK）旗下多只美元債頻繁異動，其中2024年8月到期美元債跌勢創紀錄，引發市場關注。
當日下午，寶龍地產6.25%債券每1美元跌2.4美分至98.7美分，創出該券自2020年8月發行以來的最大單日跌幅。
另外，寶龍地產2025年4月到期的5.95%債券每1美元跌2.7美分至97.3美分；2026年5月到期的4.9%債券每1美元跌1.8美分至93.7美分。
《小債看市》統計，目前寶龍地產存續美元債8只，存續規模21.98億美元，其中將有14億美元債于一年內到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。
存續美元債情況
值得注意的是，今年上半年寶龍地產多次發債遇阻。
今年1月份，寶龍地產計劃發行上限為25億元的公司債，最終發行規模僅為10億元；3月原定發行不超過20億元公司債，最終實際發行規模為15億元；4月20日旗下的一筆ABS被上海證券交易所終止。
另外，今年8月寶龍地產陷“退地”風波，宋都股份稱其沒有按照約定支付土地款，違反雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂整體資金排布的計劃和節奏，導致同一時間節點項下，公司集中資金支出金額放大。（后臺回復“宋都股份”查看原文）
規模擴張 大手筆拿地
據官網介紹，1990年寶龍地產在澳門成立，已形成地產、商業、酒店、文化藝術等多元產業協同發展的格局。
2009年，寶龍地產在香港主板上市，2019年寶龍商業（09909.HK）在港交所主板掛牌交易。
從股權結構看，寶龍地產的控股股東為天龍控股，持股比例43.59%，公司實際控制人為許健康。
今年上半年，寶龍地產完成合約銷售額530.4億元，同比增長68.2%，已完成全年銷售目標的50.5%，“千億目標”有望實現。
據克而瑞數據，2020年寶龍地產全口徑銷售額811.1億元，權益銷售額608.3億，在房企中排名第55位。
今年上半年，寶龍地產以437.5億操盤金額位居房企第40位；以279.3萬平方米操盤面積排第38名，屬于中型房企。
克而瑞數據
今年上半年，寶龍實現總收入207.3億元，同比上升20.7%；實現歸母凈利潤39.1億元，同比上升76.1%。
雖然業績看似不錯，但寶龍地產通過“公允價值變動收益”來增加賬面利潤，被業內詬病“業績注水”，另外其營收增速創下了近5年來的新低，毛利率也連年走低。
今年上半年，寶龍地產的毛利率為35.18%，相較于去年同期37.06%的毛利率有所下降。
毛利走低
在土儲方面，上半年寶龍地產新增19幅地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區，新進安徽、廣東中山、廣東佛山等地，特意避開了集中供地城市，包括對其業績貢獻較大的寧波、南京和杭州。
截至2021年上半年，寶龍地產土儲面積約為3780萬平方米，其中正在開發建設中的約為2630萬平方米。
值得注意的是，為了補充土儲，2020年以來寶龍地產經營現金流量凈額大幅轉負，2020年和今年上半年該指標分別為-120.13億和-52.97億元。
經營性現金流情況
截至今年6月末，寶龍地產總資產為2174.29億元，總負債1597.73億元，凈資產576.56億元，資產負債率73.48%。
從“三道紅線”看，寶龍地產凈負債率為77.84%，剔除預收款后的總資產負債率69.98%，現金比短債1.09，繼續保持綠檔。
《小債看市》分析債務結構發現，寶龍地產主要以流動負債為主，占總債務的62.8%。
截至同報告期，寶龍地產流動負債超千億，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務合計206.01億元。
相較于短債壓力，寶龍地產流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有225.15億元，雖較2020年末下滑11%，但還好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，寶龍地產銀行授信總額有973億元，未使用授信額度為674.49億元，可見其財務彈性較好。
銀行授信
除此之外，寶龍地產還有近600億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計507.99億元。
整體來看，寶龍地產剛性債務有829.88億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為52%。
從融資渠道看，身為上市公司寶龍地產融資渠道多元，除了發債和借款，還通過股權、股權質押、信托以及非標等渠道融資。
值得注意的是，由于少數股東權益飆升，寶龍地產一直被質疑存在“明股實債”。
2021上半年，寶龍地產的少數股東權益由2020年末的150.6億元增長至180億元，但少數股東損益卻由26.71億下降至11.5億，少數股東權益占比31%，對應的損益占比23%。
在資產質量方面，今年上半年寶龍地產應收賬款翻倍增長，由2020年末的21.64億增長至40.98億元，不僅對資金形成一定占用，還存在回收風險。
總得來看，寶龍地產追求規模擴張，大手筆拿地，營收增速明顯下滑，業績“注水”被詬病，經營性現金流持續凈流出；債務負擔較重，存在“明股實債”嫌疑。
“北萬達 南寶龍”
許健康出生于福建晉江的一個儒醫世家，在少年時代，他選擇“子承父業”，開始學醫。
成年后，許健康跟著朋友去澳門打拼，闖出一番自己的事業。
然而，許健康初到澳門的時候，渾身上下只有10塊錢。后靠著姐姐的資助，在黑沙灣街邊當無牌小商販，靠著泉州人“愛拼才會贏”的沖勁兒，許健康積累到了第一筆積蓄，并且開了人生第一家雨傘公司。
許健康很有經商頭腦，后來又先后創立服裝、洋傘等工廠。
1990年，許健康與好友聯手集資5600萬澳元，創建澳門寶龍集團，由此打開了財富之門。
憑借準確的切入時機，十載豐富的澳門營商經驗，以及創業伙伴的默契協作，寶龍不到一年時間便異軍突起，成為澳門房地產業的后起之秀。
隨后，許健康又進入了珠寶、金融、娛樂、建筑、物業等行業，事業如日中天。
1992年，許健康來到廈門考察，進軍內地房地產市場。他砸下7500萬在廈門拿下了4塊地皮，興建了寶龍中心、寶源花園等項目。
其中尤其值得一提的是，33層樓高的寶龍中心，該棟建筑在當時創下了售房率100%的業內奇跡。
隨后十年間，寶龍地產主要發展住宅物業，2003年后才開始開發運營綜合性商業地產項目。
2009年10月，寶龍地產在香港主板上市，成為廈門首家發行H股的地產企業，也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業地產公司。
次年，許健康將寶龍地產總部由廈門遷至上海，并提出深耕以上海為中心的一線城市的全新戰略計劃。
彼時，業內有"北萬達、南寶龍"之說。
2013年，寶龍地產明確提出“以上海為中心、深耕長三角”的發展戰略。
進入2018年，許健康加快二代接班布局，其子許華芳接棒寶龍地產總裁和寶龍商業集團總經理。
根據2021年福布斯全球富豪榜，許健康家族以31億美元財富位列榜單第986名。
在如今房地產新格局下，規模擴張已不是頭部房企追逐的重點，如何安全降杠桿、保利潤才是未來房企奮斗的目標。
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