明辨律法 作者：鄭宏宇 王懷志
來(lái)源：明辨律法（ID:trzlaw）
債務(wù)訴訟簽訂抵押合同未辦理抵押登記，抵押人如何承擔(dān)責(zé)任？
核心問(wèn)題
由于各地對(duì)于民間借貸等債權(quán)債務(wù)能否辦理抵押登記存在不同的做法，以及由于當(dāng)事人自身的原因，導(dǎo)致一些當(dāng)事人雖然簽訂抵押合同，在合同中約定以房屋作為借款的擔(dān)保，但沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)。
在這樣的情況下，債權(quán)人能否對(duì)抵押房屋主張權(quán)利？抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？
案例來(lái)源
海南省高級(jí)人民法院 （2016）瓊民終20號(hào)《民事判決書(shū)》
最高人民法院 （2017）最高法民申1350號(hào)《民事裁定書(shū)》
案情摘要
2012年3月2日，張某越與李某波簽訂一份《借款協(xié)議》，約定：李某波向張某越借款人民幣1182.5萬(wàn)元，借款期限自2012年3月2日起至2012年6月2日止，李某波如到期不能歸還張某越借款，則每逾期一天按借款總額的1%計(jì)算滯納金；李某波將其所有的位于海口市龍昆北路十一號(hào)房產(chǎn)（海口市房權(quán)證海房字第××號(hào)）、海口市海甸區(qū)伊甸園別墅四號(hào)房產(chǎn)（海口市房權(quán)證海房字第××號(hào)）作借款擔(dān)保等。落款處李某波署有“已收到現(xiàn)金50萬(wàn)元整，轉(zhuǎn)賬款1050萬(wàn)元整。”
合同簽訂的當(dāng)日，張某越向李某波支付現(xiàn)金50萬(wàn)元，并向李某波在民生銀行武漢光谷支行的賬戶支付借款1050萬(wàn)元。2012年6月2日，張某越與李某波又簽訂一份《借款協(xié)議》，對(duì)雙方上述簽訂的借款協(xié)議中借款1050萬(wàn)元進(jìn)行展期，期限自2012年6月2日起至2012年8月2日止，其他條款相同。落款處李某波署有“已收到轉(zhuǎn)來(lái)款1000萬(wàn)元整。”
因李某波未能償還借款，張某越與李某波又分別于2012年8月3日、9月4日、10月4日、11月4日、12月4日簽訂一份《借款合同》，對(duì)借款1025萬(wàn)元進(jìn)行展期，各份合同的展期均為1個(gè)月，直至2013年1月4日止，并約定若逾期還款則按借款金額的2%計(jì)算滯納金，其他條款相同。
張某越提交一份“李曉薇”向其出具的《擔(dān)保承諾書(shū)》，主要內(nèi)容載明：本人承諾以本人名下所有的海口市海甸區(qū)伊甸園別墅四號(hào)房產(chǎn)（海口市房權(quán)證海房字第××號(hào)）對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)權(quán)益內(nèi)為李某波向貴方借款1025萬(wàn)元債權(quán)提供一般性擔(dān)保，本擔(dān)保承諾在李某波履行完與貴方借款合同前不主張上述房產(chǎn)權(quán)益，且放棄對(duì)上述債權(quán)抗辯權(quán)。承諾人處加蓋“李曉薇”印章，落款時(shí)間為2012年8月3日。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
張某越一審的訴訟請(qǐng)求：……5、判決李某波償還所欠張某越的借款本金人民幣1000萬(wàn)元及利息316.67萬(wàn)元（計(jì)算：1000萬(wàn)元×2.5%×12個(gè)月＋1000萬(wàn)元×2.5%÷30天×20天=316.67萬(wàn)元）。…8、判決李曉薇對(duì)李某波償還1025萬(wàn)元借款承擔(dān)連帶責(zé)任。9、李某波、德興公司、泰鑫公司、李曉薇承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
一審二審觀點(diǎn)
一審判決：未支持“判決李曉薇對(duì)李某波償還1025萬(wàn)元借款承擔(dān)連帶責(zé)任”。
二審法院改判：“李曉薇在其名下海口市沿江三東路11號(hào)伊甸園小區(qū)4號(hào)別墅（海口市房權(quán)證海房字第××號(hào)）價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)李某波向張某越償還借款本金人民幣1000萬(wàn)元承擔(dān)連帶責(zé)任。”
二審法院認(rèn)為，認(rèn)定李曉薇應(yīng)否對(duì)李某波償還1025萬(wàn)元承擔(dān)連帶責(zé)任的關(guān)鍵在于2012年8月3日出具的《擔(dān)保承諾書(shū)》上的印章是否為李曉薇所蓋，是否是其真實(shí)意思表示。本院認(rèn)為，張某越主張李曉薇對(duì)李某波欠其1025萬(wàn)元債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，提供了《擔(dān)保承諾書(shū)》原件，該承諾書(shū)上有“李曉薇”的簽章，但李曉薇一審未出庭參加訴訟，二審出庭主張?jiān)撈鋸奈纯踢^(guò)私章，《擔(dān)保承諾書(shū)》中的“李曉薇”的印章并非其所蓋，但并未提供任何證據(jù)證明其主張。本院認(rèn)為，李曉薇為靜安公司法定代表人，其曾用“李曉薇”的私章在公司年檢以及簽訂商品房買賣合同中使用，以上事實(shí)表明，李曉薇刻有私章，且在對(duì)外的民事行為中一直使用私章，因此，其否認(rèn)未曾刻過(guò)私章的主張不能成立。另外，其認(rèn)為《擔(dān)保承諾書(shū)》上“李曉薇”的印章為他人偽造，非其本人所蓋，但并未提供任何證據(jù)證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十條第（一）項(xiàng)“人民法院對(duì)于當(dāng)事人提交的書(shū)證原件，對(duì)方當(dāng)事人提出異議但沒(méi)有足以反駁的相反證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其證明力”的規(guī)定，加上張某越持有《擔(dān)保承諾書(shū)》中約定李曉薇為其提供擔(dān)保的房產(chǎn)證原件等相關(guān)事實(shí)，本院認(rèn)為，《擔(dān)保承諾書(shū)》是李曉薇的真實(shí)意思表示，李曉薇主張印章非其本人所蓋，本院不予支持。因此，李曉薇應(yīng)按照《擔(dān)保承諾書(shū)》承擔(dān)法律責(zé)任，即在其名下海口市沿江三東11號(hào)伊甸園小區(qū)4號(hào)別墅（海口市房權(quán)證海房字第××號(hào)）價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)李某波向張某越借款本金1025萬(wàn)元承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但鑒于李某波對(duì)張某越的借款金額為1000萬(wàn)元，故李曉薇僅對(duì)該1000萬(wàn)元承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
最高法院再審觀點(diǎn)
再審法院（最高人民法院）認(rèn)為，李曉薇再審主張《擔(dān)保承諾書(shū)》約定其僅提供一般性擔(dān)保，二審法院判決其承擔(dān)連帶責(zé)任屬于適用法律錯(cuò)誤，即使承擔(dān)連帶保證責(zé)任，也因超過(guò)半年保證期間而應(yīng)免除其保證責(zé)任。本院認(rèn)為，《擔(dān)保承諾書(shū)》主要內(nèi)容載明：“本人承諾以本人名下所有的海口市××區(qū)伊甸園別墅××房產(chǎn)（海口市房權(quán)證海房字第××號(hào)）對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)權(quán)益內(nèi)為李波向貴方借款人民幣壹仟零貳拾伍萬(wàn)元債權(quán)提供一般性擔(dān)保。本擔(dān)保承諾在李波履行完與貴方借款合同前不主張上述房產(chǎn)權(quán)益，且放棄對(duì)上述債權(quán)抗辯權(quán)。”可見(jiàn)，李曉薇系以其名下的房屋作為抵押物為李波的債務(wù)向張?jiān)教峁┑盅簱?dān)保，其在本案中的地位系抵押人，并非保證人。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”因此，雖然該《擔(dān)保承諾書(shū)》簽訂后，李曉薇并未為張?jiān)睫k理該房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)不成立，但抵押合同成立并生效，李曉薇應(yīng)按該承諾的約定，履行抵押擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債權(quán)人要求抵押人承擔(dān)抵押合同上的擔(dān)保義務(wù)時(shí)，抵押人應(yīng)以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任。況且，《擔(dān)保承諾書(shū)》還明確約定了“本擔(dān)保承諾在李波履行完與貴方借款合同前不主張上述房產(chǎn)權(quán)益，且放棄對(duì)上述債權(quán)抗辯權(quán)。”至于《擔(dān)保承諾書(shū)》中約定的“一般性擔(dān)保”并不能否定李曉薇實(shí)質(zhì)上系提供抵押擔(dān)保的性質(zhì)，不能構(gòu)成阻礙張?jiān)较蚱渲鲝堅(jiān)谄涮峁┑盅簱?dān)保的房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的理由。
律師總結(jié)
本案系一起常見(jiàn)的因未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記而引發(fā)的糾紛。其中主要涉及兩個(gè)法律問(wèn)題：一是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的效力；二是不動(dòng)產(chǎn)抵押登記對(duì)抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。
《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。”據(jù)此規(guī)定我國(guó)物權(quán)法顯然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則。不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記如果未進(jìn)行登記則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果，即登記具有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅能否生效的效力。而本案中《擔(dān)保承諾書(shū)》當(dāng)事人未辦理抵押登記故不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)并未設(shè)立，原告自然也無(wú)權(quán)要求對(duì)該商品房行使抵押權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)未辦理抵押登記不影響《擔(dān)保承諾書(shū)》的效力。
《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另規(guī)定或者合同另有約定外自合同成立時(shí)生效未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。”由此可以看出我國(guó)物權(quán)法將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系即設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同是否生效應(yīng)該依據(jù)合同法來(lái)判斷而不能以不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。
如果合同具備法律規(guī)定的生效要件，則應(yīng)該認(rèn)為合同關(guān)系已經(jīng)生效當(dāng)事人應(yīng)受合同的約束。違約者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。至于物權(quán)變動(dòng)能否成就不影響合同的效力。本案中李曉薇的《擔(dān)保承諾書(shū)》體現(xiàn)了其真實(shí)的意思應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承諾書(shū)合法有效，未進(jìn)行抵押登記不影響該《擔(dān)保承諾書(shū)》的效力。
通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人會(huì)對(duì)辦理抵押登記事項(xiàng)進(jìn)行約定此時(shí)辦理抵押登記即成為一項(xiàng)合同義務(wù)。即使雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定須辦理抵押登記，基于誠(chéng)實(shí)信用原則的要求不動(dòng)產(chǎn)抵押人也應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押登記，此時(shí)辦理抵押登記即成為一項(xiàng)附隨義務(wù)。首先，借款合同是合法有效的；其次，他們雙方是在合意下訂立的合同;再次，他們之間訂立的合同符合法律的相關(guān)規(guī)定；最后，原告履行了合同借款義務(wù)，而被告借款人在還款期限內(nèi)不履行還款義務(wù)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，同理，原告與被告李曉薇之間的擔(dān)保合同（《擔(dān)保承諾書(shū)》）也是合法有效的，即使沒(méi)有房屋抵押登記，只是不可對(duì)抗善意第三人，登記只是對(duì)抗要件不是生效要件。
因此，雖然該《擔(dān)保承諾書(shū)》簽訂后，李曉薇并未為張?jiān)睫k理該房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)不成立，但抵押合同成立并生效，李曉薇應(yīng)按該承諾的約定，履行抵押擔(dān)保義務(wù)，當(dāng)債權(quán)人要求抵押人承擔(dān)抵押合同上的擔(dān)保義務(wù)時(shí)，抵押人應(yīng)以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“明辨律法”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
