摘要

《民事訴訟法》第二十三條的規(guī)定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”

《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；

商品房銷售合同糾紛，是否必須由不動產(chǎn)所在地法院管轄？

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

在實(shí)踐中，筆者發(fā)現(xiàn)對這一管轄問題的理解并不統(tǒng)一，通常認(rèn)為按照買賣合同糾紛可以由被告住所地管轄，但是也有案例認(rèn)為應(yīng)按照不動產(chǎn)糾紛實(shí)行專屬管轄，筆者結(jié)合一起案例，對這一管轄問題進(jìn)行探討，以期正確理解適用這一管轄規(guī)定進(jìn)行起訴或應(yīng)訴。

基本案情

原告郭某購買被告某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于某市A區(qū)的商品房，被告公司住所地為B區(qū)，由于被告未按購房合同約定交房，原告起訴被告要求解除合同。

律師評析

本案是因房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，根據(jù)《民事訴訟法》第三十三的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，應(yīng)由不動產(chǎn)所在地法院管轄；

但《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條僅規(guī)定了“政策性房屋買賣合同糾紛”按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄，未規(guī)定一般房屋買賣合同糾紛按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。因此，一般房屋買賣合同糾紛仍然應(yīng)當(dāng)按照合同糾紛管轄的一般規(guī)定。

關(guān)于“政策性房屋”，參照《宿遷市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宿遷市促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)消費(fèi)六條意見實(shí)施細(xì)則》的通知》，“政策性住房是指經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、定銷商品房、藍(lán)領(lǐng)公寓等房屋。”

《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》規(guī)定，“政策性住房是指各類帶有政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，包括準(zhǔn)成本房、全成本房、社會微利房、全成本微利房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居型商品房等。” 

可見，政策性房屋買賣合同糾紛僅局限于經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、定銷商品房等糾紛引起的訴訟，對于一般的商品房銷售合同糾紛應(yīng)當(dāng)不適用《民事訴訟法》及《解釋》關(guān)于“專屬管轄”的規(guī)定。

參照《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2010.12.21生效）第二十九條規(guī)定：“因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關(guān)于合同糾紛管轄的規(guī)定確定管轄權(quán)。”即由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

(備注：該北京高院解釋中關(guān)于民事訴訟法第24條的規(guī)定，系民事訴訟法修訂前的2007版本，該24條為現(xiàn)行生效《民事訴訟法》的第23條，即“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。)

根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定，只有因不動產(chǎn)糾紛引起的不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛，以及政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。除此之外，一般的商品房銷售合同糾紛應(yīng)當(dāng)按照合同糾紛管轄的一般規(guī)定，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

因此，筆者認(rèn)為，在上述判例中，B區(qū)法院裁定駁回管轄權(quán)異議的理由不能成立，也可以說適用法律錯(cuò)誤。

（備注：上述案例為：郭XX、許XX等與XX房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事裁定書 (2017)冀1091民初1278號）

總結(jié)

房屋買賣合同糾紛其實(shí)質(zhì)就是一種合同糾紛，應(yīng)當(dāng)適用合同糾紛的管轄原則，即《民事訴訟法》第二十三條的規(guī)定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”，不應(yīng)當(dāng)按照專屬管轄來確定管轄法院。

相關(guān)法條

1、《民事訴訟法》

第二十三條  因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

第三十三條  下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；

2、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋

第十八條  合同約定履行地點(diǎn)的，以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。

合同對履行地點(diǎn)沒有約定或者約定不明確，爭議標(biāo)的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；交付不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)所在地為合同履行地；其他標(biāo)的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時(shí)結(jié)清的合同，交易行為地為合同履行地。

第二十八條  民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。

不動產(chǎn)已登記的，以不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地；不動產(chǎn)未登記的，以不動產(chǎn)實(shí)際所在地為不動產(chǎn)所在地。

3、最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的《民事案件案由規(guī)定》的通知

82、房屋買賣合同糾紛

（1）商品房預(yù)約合同糾紛

（2）商品房預(yù)售合同糾紛

（3）商品房銷售合同糾紛

（4）商品房委托代理銷售合同糾紛

（5）經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛

（6）農(nóng)村房屋買賣合同糾紛