作者：觀點(diǎn)新媒體

3月16日，K11集團(tuán)宣布，成功投得上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)項(xiàng)目，這是K11在上海第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也標(biāo)志著K11集團(tuán)正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)。

K11創(chuàng)辦人鄭志剛表示，相信上海金橋K11 Select項(xiàng)目將成為集團(tuán)另一個(gè)文化零售新地標(biāo)，并以此為起點(diǎn)，把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸至全國(guó)各個(gè)城市。

輕資產(chǎn)，似乎已經(jīng)成為規(guī)模擴(kuò)張的代名詞，新世界發(fā)展亦有此意。

目前，新世界發(fā)展在香港及中國(guó)內(nèi)地合共營(yíng)運(yùn)17個(gè)K11項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2026年，項(xiàng)目將會(huì)遍及內(nèi)地10個(gè)城市合計(jì)38個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積將達(dá)到280萬平方米。

或許沒有一種商業(yè)模式是永恒不變的，從自持到輕資產(chǎn)，新世界也在改變。在K11計(jì)劃中，預(yù)計(jì)2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至10個(gè)。

淮海中路商圈之后，K11將第三座項(xiàng)目選址金橋。

3月16日，K11集團(tuán)宣布，成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開招標(biāo)的上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)項(xiàng)目。K11計(jì)劃就品牌管理輸出進(jìn)行積極探索與業(yè)務(wù)合作，通過定制開發(fā)及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等多種創(chuàng)新方式，拓展文化零售線下場(chǎng)景和流量入口。

透過輕資產(chǎn)管理的合作模式，K11將旗下專為新世代打造的“文化沙盒”K11 Select首次引入上海。

觀點(diǎn)新媒體了解到，K11 Select是K 11子品牌，此前已在武漢、天津成功開出運(yùn)營(yíng)。這一品牌核心客群更加年輕化，針對(duì)18-25歲新一代消費(fèi)者“對(duì)未來的無限想象”與“嘗新”的消費(fèi)訴求。

據(jù)悉，這一項(xiàng)目將打造成文化零售概念的商業(yè)項(xiàng)目，與已經(jīng)開業(yè)上海K11購物藝術(shù)中心和正在建設(shè)的淮海中路K11項(xiàng)目發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

資料顯示，此次中標(biāo)項(xiàng)目地塊總占地面積約42萬平方米，處于地鐵9號(hào)線、12號(hào)線換乘站金海路站及14號(hào)線桂橋路站三軌交地鐵上蓋。

根據(jù)控規(guī)，整個(gè)區(qū)域開發(fā)體量是77.92萬平方米，K11拿下的區(qū)域是其中商住辦部分，總開發(fā)體量大約是63萬平方米（住宅8.35萬平米、商辦32.2萬平米、研發(fā)22.06萬平米）。

將第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目選址上海，似乎不難理解。

選址永遠(yuǎn)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求的最高準(zhǔn)則，上海作為國(guó)內(nèi)最開放的門戶城市之一，早年便是必爭(zhēng)之地。

從南京西路到淮海中路，從靜安寺到徐家匯，絕大多數(shù)高檔購物中心和寫字樓由港資持有運(yùn)營(yíng)。這其中包括新世界中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)等在內(nèi)的幾乎所有知名港資。

新世界的第一座K11便選址于此。

2013年，中國(guó)內(nèi)地第一座K11購物藝術(shù)中心在上海開業(yè)。彼時(shí)，地下三層的莫奈展開放了3個(gè)月，觀展總數(shù)超過30萬人次，單日最高6000人次，領(lǐng)跑上海一眾購物中心，商鋪?zhàn)饨鹋c辦公樓租金隨時(shí)上漲。

2020年8月，新世界再以41.11億元競(jìng)得淮海中路一宗商辦地塊，打造上海第二座K11，次年7月30日，項(xiàng)目正式動(dòng)工。根據(jù)規(guī)劃，將采用開放式商業(yè)街區(qū)形態(tài)，通過花園廣場(chǎng)、垂直綠化、景觀庭院，將設(shè)計(jì)與淮海公園的自然景觀有機(jī)結(jié)合，打造城市中的花園綠洲。

從區(qū)位看，金橋顯然與淮海中路差距甚遠(yuǎn)。不過，具備較大商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2021年前，金橋仍是一個(gè)商業(yè)較為匱乏的區(qū)域，但隨著嘉里巨峰路TOD項(xiàng)目、浦東萬象天地、金橋碧云綜合體等商業(yè)項(xiàng)目拔地而起，有望成為下一個(gè)商業(yè)密集區(qū)。

2021年，浦東萬象天地開工，這一項(xiàng)目為華潤(rùn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，攜手浦開集團(tuán)共同打造；同年嘉里建設(shè)聯(lián)合GIC（新加坡政府投資公司）以總價(jià)60億拿下上海浦東巨峰路TOD綜合體項(xiàng)目，打造上海第三座嘉里中心，近期該綜合體項(xiàng)目正式開工；2021年，日本三井不動(dòng)產(chǎn)帶來的中國(guó)首家LaLaport啦啦寶都正式開業(yè)。

“金橋原來叫進(jìn)出口加工區(qū)，是產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)。商場(chǎng)做得好，人氣就會(huì)旺起來。”上海中原分析師盧云曦認(rèn)為，這一區(qū)域具備潛力，具備產(chǎn)業(yè)和人口，但是中高端商業(yè)少，屬于空白點(diǎn)。

“金橋商業(yè)發(fā)展超過15年，但是整體的市場(chǎng)水平以及發(fā)展?fàn)顟B(tài)仍處于雛形階段，需要有更多更好的載體的提升。隨著整個(gè)城市的核心發(fā)展圈的外拓，城市副中心的規(guī)劃落地，金色中環(huán)產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，對(duì)于現(xiàn)代商貿(mào)的發(fā)展需要有新的商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)的加入。”

第一太平戴維斯華東區(qū)策略顧問部高級(jí)董事、主管朱鋒亦在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指出，金橋納入副中心規(guī)劃以后，正面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從工業(yè)2.0升級(jí)到工業(yè)3.0以及現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的提升。

2008年，具備相當(dāng)藝術(shù)造詣的鄭志剛創(chuàng)立藝術(shù)與購物結(jié)合的K11商業(yè)品牌。這一品牌融合藝術(shù)、人文、自然三大核心元素，將藝術(shù)與商業(yè)相結(jié)合。在購物之余，人們還能夠進(jìn)行一系列的藝術(shù)活動(dòng)體驗(yàn)

“藝術(shù)是K11的DNA，但不是主題。K11不是做主題型消費(fèi)。因?yàn)樽鲋黝}，新鮮感會(huì)慢慢減少，商業(yè)是本質(zhì)、藝術(shù)是靈魂，人文及自然只是K11的附加值。”

盡管是新世界旗下品牌之一，但在多數(shù)人看來，K11更多帶有“鄭志剛”的標(biāo)簽，因?yàn)橘x予購物中心藝術(shù)的靈魂完全符合鄭志剛的個(gè)人意志。

現(xiàn)在，K11已逐漸成為新世界發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

疫情影響下，2022財(cái)年上半年，新世界發(fā)展整體租金收益率上升9%，整體分布業(yè)績(jī)按年上升26%，新世界發(fā)展將其歸功于全線K11項(xiàng)目錄得較好表現(xiàn)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，報(bào)告期內(nèi)香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場(chǎng)僅上升8%；中國(guó)內(nèi)地K11零售額上升39%，而內(nèi)地整體僅上升4%。

3月15日，新世界發(fā)展召開2022財(cái)年中期業(yè)績(jī)后非交易路演，據(jù)參會(huì)者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司內(nèi)部公布“quic kwin”（快贏）戰(zhàn)略，并很快督促手下團(tuán)隊(duì)開展相關(guān)工作。

新世界發(fā)展對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目同樣進(jìn)取。不過，由于以往K11均采取自持方式獲取項(xiàng)目，這十年來擴(kuò)張速度不算太快，截至目前合共營(yíng)運(yùn)17個(gè)項(xiàng)目。

按照規(guī)劃，K11將在未來4年增加21個(gè)新項(xiàng)目，即總運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目將達(dá)到38個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到280萬平方米。

對(duì)于持有商業(yè)為主的港資來說，這一挑戰(zhàn)不小，而輕資產(chǎn)方式能夠讓K11快速跑起來。

此次入局輕資產(chǎn)，K11集團(tuán)表示，輕資產(chǎn)模式能夠加速商業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展，緊密把握國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)在后疫情時(shí)代的強(qiáng)勁反彈和復(fù)蘇機(jī)遇，進(jìn)行商業(yè)新戰(zhàn)場(chǎng)的戰(zhàn)略性布局。

“眾多企業(yè)投身輕資產(chǎn)，一方面輕資產(chǎn)對(duì)于品牌拓展所需要投入的資金會(huì)更少，合作模式更為靈活，獲取項(xiàng)目的方式和風(fēng)險(xiǎn)更低。另外一方面輕資產(chǎn)輸出能更快速更高效的拓展品牌。能在短期內(nèi)形成規(guī)模效應(yīng)。”

那么，快速復(fù)制是否會(huì)導(dǎo)致審美疲勞？此前據(jù)新世界發(fā)展管理層介紹，K11從來不會(huì)盲目復(fù)制成功模式，每個(gè)地方的項(xiàng)目時(shí)都會(huì)因應(yīng)當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)土人情加入本地特色。

“在以文化零售先鋒模式為指引的前提下，推廣多元文化，并致敬本地的人文與藝術(shù)。”比如，廣州K11內(nèi)部整體設(shè)計(jì)融合了具有嶺南特色的榕樹形象，天津K11室內(nèi)設(shè)計(jì)主題融入天津獨(dú)特的運(yùn)河文化。

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原標(biāo)題： 港資也快跑 新世界首個(gè)輕資產(chǎn)K11選在了上海金橋