作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

地產(chǎn)投資崗位，真是一個(gè)極為不公平的地方，有的人累死累活寫報(bào)告做測(cè)算，走上會(huì)流程，卻一年拿不到一塊地。有的人工作量也很大，但在崗位還能上游刃有余，可以多次拿地。

今天這篇，就講一下某投資總（兼部門負(fù)責(zé)人），在一個(gè)月內(nèi)拿五塊地的真實(shí)故事，非凡爾賽喲。以下內(nèi)容來(lái)自某粉絲投稿，如有雷同純屬巧合：

又到了年底，處于相對(duì)空閑的拿地空檔期，工作相對(duì)沒(méi)那么飽和，近期的工作重點(diǎn)就是整理內(nèi)務(wù)，進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，以及總結(jié)全年的工作。

今年整個(gè)部門拿了6塊地，其中5塊是在四月份拿的，另外1塊是在五月份拿的，超額完成了公司的投資指標(biāo)，為明年的貨值提供了充分的保障。尤其是四月拿的5塊地，公司拿地勢(shì)頭迅猛，部門投資工作也很出色，有很多“可圈可點(diǎn)”的地方。

四月份的時(shí)候，今年疫情剛剛結(jié)束，土拍市場(chǎng)開(kāi)始升溫，部分區(qū)域拿地競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。我們公司是進(jìn)入本城市的第二個(gè)年頭，去年剛進(jìn)場(chǎng)拿了兩塊地，集團(tuán)對(duì)本區(qū)域的投資工作十分重視，今年加大了投資力度。老板開(kāi)會(huì)，多次鼓勵(lì)大家鉚足干勁，不要漏過(guò)每一個(gè)項(xiàng)目，凡是掛出來(lái)的地塊，都要進(jìn)行研判。重點(diǎn)做招拍掛，也可以兼做收并購(gòu)，拿地標(biāo)準(zhǔn)可以放寬，底線是不虧就行，只要項(xiàng)目能產(chǎn)生現(xiàn)金流，開(kāi)出來(lái)的貨好去化。

在今年四月的第一周，我們部門就拿到了兩宗招拍掛的地塊。兩宗地是在城市的近郊區(qū)，地掛出來(lái)的時(shí)候是三月中旬，在當(dāng)時(shí)各大房企都還在忙著處理疫情后的復(fù)工復(fù)產(chǎn)問(wèn)題，沒(méi)有太多的資金用于拿地，很多公司也都是之進(jìn)行了研判，沒(méi)有去準(zhǔn)備參拍。我們公司看好了這個(gè)節(jié)點(diǎn)，在2月底的時(shí)候，集團(tuán)就早做謀劃，發(fā)行了一筆10億的公司債，確保公司經(jīng)營(yíng)資金。而春節(jié)前后的項(xiàng)目銷售回款，則是為年初的拿地準(zhǔn)備的。

進(jìn)入了四月的第二周，原來(lái)談的一個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目，因?yàn)橥恋胤揭獌r(jià)太高，談崩了，幾乎都要放棄的。最近中間人又帶話來(lái)了，說(shuō)是土地方近期做生意，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，打算急售項(xiàng)目，用于資金周轉(zhuǎn)。這塊地，現(xiàn)在拿出來(lái)繼續(xù)談，是一個(gè)好事，但是這個(gè)項(xiàng)目還是有很多問(wèn)題的。

那是一個(gè)現(xiàn)狀工業(yè)地項(xiàng)目，目前沒(méi)有取得任何變性批文，或者是政府的會(huì)議紀(jì)要。雖然當(dāng)?shù)氐目匾?guī)已經(jīng)調(diào)整為商住用地，而且經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢國(guó)土局，政策上允許自主變性，但這塊地項(xiàng)目公司錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓很多想收這塊地的房企，都最終放棄了。變性時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不可預(yù)知，債務(wù)的不可控，成為這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。

這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)上報(bào)，集團(tuán)非常重視，派駐了集團(tuán)的法務(wù)小組，與區(qū)域投資人員一起辦公，共同思考對(duì)策。經(jīng)過(guò)一周的連續(xù)工作，設(shè)計(jì)出了相對(duì)完善的交易架構(gòu)，并且成功說(shuō)服了土地方接受，最終拿下了該項(xiàng)目。在區(qū)域總的多次親自出面，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣P(guān)系下，目前該地塊已完成變性，上個(gè)月剛開(kāi)盤，因?yàn)轫?xiàng)目體量不大，直接清盤了。這個(gè)項(xiàng)目還成了集團(tuán)的標(biāo)桿項(xiàng)目，獲得了額外的獎(jiǎng)勵(lì)，部門光拿地獎(jiǎng)都分了80多萬(wàn)。

還有兩塊地，是在四月底拿的，兩塊地都是區(qū)域的地王，刷新了地價(jià)，而且還分別有5%和8%的無(wú)償移交人才住房。這兩塊地，位置確實(shí)不錯(cuò)，是主城區(qū)難的的核心地塊，但是這個(gè)時(shí)候很多房企已經(jīng)從疫情中走出來(lái)，開(kāi)始了上半年的頻繁拿地。土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，拿地的代價(jià)很大，大家都?xì)⒓t了眼。

一開(kāi)始準(zhǔn)備項(xiàng)目上會(huì)流程的時(shí)候，我們已經(jīng)獲知了兩塊地分別都有不下30家房企在報(bào)名，甚至不乏保利、首開(kāi)、金茂等大型國(guó)企。我們內(nèi)部評(píng)判這兩塊地拿到的概率極低，因此只是按照上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，走了一下上會(huì)流程。投決會(huì)剛過(guò)完會(huì)，集團(tuán)就要求我們?cè)俑囊幌聹y(cè)算，覺(jué)得我們的測(cè)算做的太保守，要求區(qū)域上再深入研判。

在區(qū)域總的直接牽頭組織下，區(qū)域把這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)預(yù)期提了2000元/平米，同時(shí)成本降了300元/平米，讓項(xiàng)目土拍的授權(quán)價(jià)，提高了一半。雖然個(gè)人覺(jué)得這個(gè)做法有點(diǎn)激進(jìn)了，最終的實(shí)際利潤(rùn)率可能在1%作用，但是有上面領(lǐng)導(dǎo)拍板，只能硬著頭皮干。在如此高的授權(quán)價(jià)下，最終公司干過(guò)了一眾國(guó)企，拿下了這兩塊地王。

拿地之后，不少圈子里的同行，在發(fā)來(lái)賀電的同時(shí)，都在問(wèn)我們?cè)趺醋龅臏y(cè)算，還有如何搞定集團(tuán)的，能拿到如此高的授權(quán)價(jià)。畢竟地都拿了，我只能簡(jiǎn)單敷衍幾句。

后來(lái)從集團(tuán)同事那里得知，這兩塊地是老板想拿，因?yàn)槊髂旯居猩鲜械挠?jì)劃，所以今年想多擴(kuò)充一下土儲(chǔ)。之前老板給大家開(kāi)會(huì)，說(shuō)了很多次讓大家今年猛拿地，大家都沒(méi)吃透背后的深刻含義。

這幾個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目之前不敢拿，是因?yàn)楸镜卣畬?duì)預(yù)售價(jià)格審批有“天花板價(jià)格”限制，每個(gè)區(qū)域都有價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。之前有不少房企，拿了高價(jià)地放了三年內(nèi)，還沒(méi)開(kāi)盤，就是因?yàn)檎唤o批價(jià)格。但是在月初的時(shí)候，這兩個(gè)項(xiàng)目搞報(bào)建的同時(shí)對(duì)我透露，公司申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格，大概率能批下來(lái)。現(xiàn)在看來(lái)，這幾塊地的決策，還算可以。 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 投資總自爆：我是怎么一個(gè)月拿五塊地的