杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
之前Choice統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，按照申萬行業(yè)房地產(chǎn)分類，41家A股上市房企的三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告里，有22家預(yù)告歸母凈利潤(rùn)虧損。
若按照預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)上限（%）統(tǒng)計(jì)，則21家房企凈利潤(rùn)下滑。
2021年10月的最后1個(gè)工作日，神秘低調(diào)的浙江房企新湖中寶也發(fā)布了三季報(bào)。從這份三季報(bào)里，杠桿地產(chǎn)看到了更深的涼意，這或許就是目前多數(shù)中小房企的困境。
營(yíng)收腰斬、凈利率大降
2021年第三季度，新湖中寶的營(yíng)收為15.47億元，同比下滑52.98%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降更厲害，達(dá)到93.48%，為2660.7萬元，扣非后的凈利潤(rùn)稍微好一些，上升了47.23%，為1.16億元。
桿友們應(yīng)該還記得，2020年房地產(chǎn)實(shí)際上日子也不好過，因?yàn)楹谔禊Z的影響，那時(shí)候多數(shù)行業(yè)都受到重創(chuàng)。但就是在這樣的低基數(shù)情況下，新湖中寶營(yíng)收等數(shù)據(jù)還下滑如此之大，背后的情況，可想而知。
對(duì)于數(shù)據(jù)變動(dòng)，新湖中寶三季報(bào)里也給出了說明，原因主要是報(bào)告期交付樓盤較上年同期減少，房地產(chǎn)結(jié)算收入減少所致。
新湖中寶的2021年第三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)里，并沒有單獨(dú)披露第三季度的營(yíng)運(yùn)情況，只說了2021年前三個(gè)季度的銷售等數(shù)據(jù)。比如合同銷售面積83.18萬平米，合同銷售收入215.38億元，同比分別增加20.86%、126.32%，后者的增長(zhǎng)還不錯(cuò)。
但新湖中寶的權(quán)益占比似乎不是很高，其中權(quán)益銷售面積40.80萬平米、權(quán)益銷售金額 92.71億元。前者占比大概50%不到，后者占比則是40%出頭。
此外，前三季度，新湖中寶新增土地儲(chǔ)備18.90萬平米，新增總建筑面積54.89萬平米，其中權(quán)益新增土地儲(chǔ)備4.82萬平米、權(quán)益新增總建筑面積14萬平米。相比前面的銷售數(shù)據(jù)，新增土儲(chǔ)的權(quán)益占比更低了。
新開工面積在下降。前三季度新湖中寶這一數(shù)據(jù)為44.85萬平米，同比下降47.07%。
沒有意外，新湖中寶的毛利率、凈利率也在下降，分別為20.56%、22.39%，去年同期這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)是24%，36.16%，凈利率降幅還不少。
綜上，各項(xiàng)數(shù)據(jù)給杠桿地產(chǎn)的感覺就是，新湖中寶今年在迅速收縮，且三季度尤甚。
換個(gè)角度來看，對(duì)于中小房企而言，收縮不見得是壞事。不收縮的結(jié)果也不見得更好，今年暴雷的房企不少，其中還不乏大體量的。
在杠桿地產(chǎn)看來，房企陣營(yíng)里，新湖中寶算得上是個(gè)特別的存在。因?yàn)樵诘禺a(chǎn)圈它的地位確實(shí)不夠高，總盤子不大。但比公司的“成分復(fù)雜”、玩得嗨，恐怕又沒幾家房企可以比。
實(shí)際上，在中國民營(yíng)金融族系中，新湖系早就赫赫有名。如新湖中寶官網(wǎng)的自我介紹里說的：投資于區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算、半導(dǎo)體、智能制造、生物醫(yī)藥等，是趣鏈科技、邦盛科技、萬得信息、宏華數(shù)碼等公司重要股東；擁有銀行、證券、保險(xiǎn)、期貨等多家金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)，是中信銀行、溫州銀行、湘財(cái)股份、新湖期貨、陽光保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)的主要參股股東。
如果不是因?yàn)?019年“51信用卡”暴力催收事件，新湖系這個(gè)第二大股東浮出水面。可能行外人少有知道這家老牌上市公司背后，其在中國民營(yíng)金融族系中的地位。
相比公司的眾多標(biāo)簽，新湖系的創(chuàng)始人黃偉對(duì)于公眾來說卻頗為神秘，甚至連他的創(chuàng)業(yè)故事目前都還是“傳說”。
流傳最多的版本就是黃偉早年通過租賃專柜出售眼鏡完成原始資本積累，此后在中國資本市場(chǎng)早期風(fēng)浪歷練，后成為頗具知名度的職業(yè)投資人。
某百科說他出生于1959年，籍貫浙江蒼南金鄉(xiāng)鎮(zhèn)，曾在浙江瑞安城關(guān)一中做過教師，后來就是辭職去賣眼鏡，再詳細(xì)的版本就沒有了。曾經(jīng)的黃偉是踩上了時(shí)代的杠桿的，加上自身出色的能力，成為弄潮兒。
你看，前幾年對(duì)民營(yíng)金融的強(qiáng)監(jiān)管，桿友們都有目共睹，經(jīng)歷了2017年開始的打擊金融財(cái)閥，金融監(jiān)管收緊了。從此，新湖系也好，其他民營(yíng)金融系也罷，又開始了去杠桿或夾起尾巴過日子。
這一波還沒徹底緩過來。上頭對(duì)房地產(chǎn)又開始重拳出擊，沒有誰的日子會(huì)特別好過。
資產(chǎn)負(fù)債方面，截至2021年9月30日，新湖中寶的總資產(chǎn)1335.76億元，比2020年末的1356.85億元少了不到20億元。其中貨幣資金為137.94億元，2020年末這一數(shù)字為169.21億元。
截至2021年前三季度，杠桿地產(chǎn)注意到，新湖中寶的總負(fù)債相比2020年末有所下降，從彼時(shí)的971.56億元降到929.66億元，下降了約41.9億元。
短債借款也進(jìn)一步下降至51.01億元，看來前兩年賣資產(chǎn)降杠桿見效了。不過資產(chǎn)負(fù)債率比2020年中期時(shí)的69.26%又略升了一些，為69.60%。
現(xiàn)金流方面你，新湖中寶的前三季度有點(diǎn)分化。一方面，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流上升至高位，為66.38億元；
另一方面，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額迎來底部，為-103.5億元。總的來說，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為117.5億元。
對(duì)了，新湖中寶在三季度報(bào)告中披露，截至2021年9月30日，其股東戶數(shù)為10.14萬戶，較上期（2021年6月30日）減少5736戶，減幅為5.35%。
股東減少，新湖中寶并不是個(gè)例。現(xiàn)在問題來了：房地產(chǎn)的涼意會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？該抄底了嗎？
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原標(biāo)題： 新湖中寶“潮水褪去”
