引  言

商業(yè)房屋租賃中的優(yōu)先承租權(quán)在國(guó)際上并非新生事物，而在我國(guó)《民法典》頒布之前，優(yōu)先承租權(quán)僅散見(jiàn)于某些地方性法規(guī)中。今年出臺(tái)的《民法典》新增了第734條第2款，首次在法律層面確認(rèn)了優(yōu)先承租權(quán)，正式把優(yōu)先承租權(quán)上升為一項(xiàng)法定權(quán)利，有效地彌補(bǔ)了當(dāng)事人意思的不足并為法院提供了裁判依據(jù)。然而，法條僅二十五個(gè)字，優(yōu)先承租權(quán)的內(nèi)涵和外延是什么，應(yīng)如何行使該權(quán)利以及權(quán)利被侵害時(shí)如何獲得救濟(jì)，仍有許多不夠清晰之處值得我們細(xì)究。

《民法典》第734條第2款為承租人優(yōu)先續(xù)租提供了法律依據(jù)，這樣的一個(gè)附條件權(quán)利能在一定程度上保障承租人的合法權(quán)益，但也容易被規(guī)避、被侵害。

在商業(yè)房屋租賃中，只要出租人未以合理方式通知承租人或者未給予承租人合理期限以決定是否繼續(xù)承租，直接與第三人簽訂租賃合同，或者出租人未以合理方式通知承租人參與公開(kāi)競(jìng)標(biāo)導(dǎo)致承租人因未能參與競(jìng)標(biāo)而喪失繼續(xù)承租的機(jī)會(huì)的，即是侵害了承租人的優(yōu)先承租權(quán)。有權(quán)利就有就有救濟(jì)，此種情況下，承租人的權(quán)利救濟(jì)途徑有哪些呢？

（一）依據(jù)合同約定追究出租人的違約責(zé)任。出租人侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)的行為即是違反了其與承租人之間的租賃合同，符合違約責(zé)任的構(gòu)成要件，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。若租賃合同中已約定了可適用該情形的違約條款，則承租人可依據(jù)合同約定獲得救濟(jì)。

• 《民法典》第577條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

優(yōu)先承租權(quán)是法律規(guī)定的義務(wù)。當(dāng)出租人不履行《民法典》第734條第二款規(guī)定的義務(wù)時(shí)，承租人有權(quán)按照《民法典》第577條的規(guī)定，請(qǐng)求出租人承擔(dān)違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。

• 《民法典》第728條規(guī)定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣合同的效力不受影響。”

該條為房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，但是，筆者認(rèn)為，該條同樣適用于優(yōu)先承租權(quán)的救濟(jì)，理由如下：

首先，該條雖為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。但是，在《民法典合同編理解與適用》一書(shū)中認(rèn)為，“承租人的優(yōu)先承租權(quán)被侵害時(shí)，可考慮參照《房屋租賃合同司法解釋》第21條的規(guī)定，對(duì)承租人因此向出租人主張賠償其遭受的損失的，可以予以支持，但對(duì)承租人因此要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的租賃合同無(wú)效的，一般不應(yīng)予以支持，除非承租人可以證明出租人與第三人之間存在《民法典》第154條規(guī)定的情形。”[2]《房屋租賃合同司法解釋》第21條已經(jīng)被納入《民法典》，成為了《民法典》第728條，因此我們認(rèn)為該條也可以作為救濟(jì)優(yōu)先承租權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

其次，在過(guò)往司法審判中，對(duì)于侵犯優(yōu)先承租權(quán)的損失賠償，法院多以《房屋租賃合同司法解釋》第21條作為法律依據(jù)，如在長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理的[(2016)湘01民終6887號(hào)]案件判決中認(rèn)為，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。同理，出租人出租租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院也應(yīng)予以支持。”

• 《民法典》第584條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。”

行使優(yōu)先承租權(quán)的具體表現(xiàn)就是承租人要求繼續(xù)承租房屋。在[(2021)京0109民初472號(hào)]中，法院確認(rèn)了承租人香港雨潤(rùn)發(fā)公司享有優(yōu)先承租權(quán)并支持了其繼續(xù)承租房屋的請(qǐng)求，最終判令承租人香港雨潤(rùn)發(fā)公司按照第三人世紀(jì)優(yōu)鮮公司與出租人祥龍客運(yùn)公司約定的租賃案涉房屋的同等條件繼續(xù)承租該房屋。

首先，依據(jù)《民法典》第584條，違約損失應(yīng)當(dāng)包括兩大類：一是實(shí)際損失；二是可得利益。因此，在計(jì)算侵犯優(yōu)先承租權(quán)的違約損失時(shí)，亦包括這兩大類，具體如下：

• 實(shí)際損失，包括履行利益損失以及違約所導(dǎo)致的實(shí)際損失。履行利益是指合同義務(wù)履行后所實(shí)現(xiàn)的利益，履行利益損失是因合同目的所指向的履行利益喪失導(dǎo)致的損失，比如出租人延遲交付租賃房屋，承租人另行租賃替代原租賃房屋而支出的租金。違約所導(dǎo)致的實(shí)際損失，是指因違約行為造成的除履行利益之外的守約方的固有利益損失，包括因違約行為導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)毀損、守約方違反其與第三人的合同而支付的違約（賠償）金、采取減損發(fā)生的費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。

• 可得利益損失，即“合同履行后可以獲得的利益”，指向的是基于合同按約履行本應(yīng)增加的財(cái)產(chǎn)利益損失。在最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》【法發(fā)〔2009〕40號(hào)】第10條規(guī)定，“人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見(jiàn)的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。”由此可見(jiàn)，并非全部可得利益均能得到支持，而是司法機(jī)關(guān)綜合考慮各種因素后認(rèn)定的可得利益數(shù)額。

在具體計(jì)算商業(yè)房屋租賃中的出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的侵害優(yōu)先承租權(quán)的損害賠償數(shù)額之時(shí)，主要涉及以下幾個(gè)方面：

a）履行利益損失

i. 承租同類商業(yè)用房的差價(jià)損失。該損失是替代履行的最直接的損失，若在起訴時(shí)尚未找到同類商業(yè)用房（以地理位置、人流量、商業(yè)氛圍、租金標(biāo)準(zhǔn)等各種因素綜合衡量），則同類商業(yè)用房的租金標(biāo)準(zhǔn)可按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

ii. 替代履行的費(fèi)用。如為尋找同類商業(yè)用房而支出的傭金、搬遷費(fèi)、重新安置費(fèi)、重新簽訂合同的費(fèi)用等。

iii. 停業(yè)損失。因出租人違約導(dǎo)致的停止經(jīng)營(yíng)期間的損失，包括人員成本、臨時(shí)辦公場(chǎng)所租賃費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)等一系列原可通過(guò)履行利益填補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)成本。

b）違約所導(dǎo)致的實(shí)際損失

i. 前期裝修投入。在商業(yè)房屋租賃中，承租人往往基于經(jīng)營(yíng)需要及長(zhǎng)期租賃的預(yù)期而對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝修、改造，在無(wú)法繼續(xù)承租時(shí)，會(huì)產(chǎn)生裝修毀損的損失，在租賃合同未明確約定的情況下，都應(yīng)由出租人承擔(dān)。

ii. 提前解約成本。承租人因出租人的違約而違反其與第三人的合同需支出的違約（賠償）金，如承租人與次承租人提前解約的違約（賠償）金等，可主張由出租人賠償。

iii. 為實(shí)現(xiàn)債權(quán)支出的費(fèi)用。如公證費(fèi)、鑒定費(fèi)、律師費(fèi)、保全費(fèi)、保全保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

c）可得利益損失

主要是因出租人違約導(dǎo)致的承租人停止經(jīng)營(yíng)期間的利潤(rùn)損失，也包括承租人通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)在當(dāng)?shù)胤e累起來(lái)的一定商譽(yù)損失，可得利益損失的精準(zhǔn)衡量和評(píng)估在客觀上存在許多難點(diǎn)，因此必須結(jié)合舉證由法院綜合判定。

就商業(yè)房屋租賃而言，出租人作為房產(chǎn)所有權(quán)人或處分權(quán)人通常處于強(qiáng)勢(shì)地位，優(yōu)先承租權(quán)的存在是為了平衡租賃合同雙方利益，在一定程度上犧牲出租人的締約自由，如同一副枷鎖限制出租人在合同到期后隨意更換承租人。

在《民法典》出臺(tái)前，優(yōu)先承租權(quán)通過(guò)合同約定設(shè)立，通常會(huì)在合同中約定承租人須在租賃期限屆滿前的合理期限內(nèi)向出租人申請(qǐng)續(xù)租，而在《民法典》生效后，優(yōu)先承租權(quán)屬于一項(xiàng)法定權(quán)利，無(wú)論承租人是否提出續(xù)租申請(qǐng)，租賃期限屆滿后出租人若要繼續(xù)出租房屋，則必須通知出租人以保障優(yōu)先承租權(quán)的行使。

出租人可以考慮通過(guò)如下方式進(jìn)行應(yīng)對(duì)：

• 在租賃合同中約定：若承租人在簽訂、履行合同時(shí)存在任何違約行為，則自動(dòng)喪失優(yōu)先承租權(quán)。

對(duì)于此種約定，涉及一個(gè)問(wèn)題，即約定排除優(yōu)先承租權(quán)的條款是否有效？筆者認(rèn)為，原則上應(yīng)該有效，因?yàn)榉刹](méi)有限制當(dāng)事人就該問(wèn)題進(jìn)行特別約定。不過(guò)，要注意不以格式條款的方式做這樣的設(shè)計(jì)，否則承租人可能依民法典第496、497條[3]主張?jiān)摋l款無(wú)效。

司法實(shí)踐中，諸多法院將承租人的履約情況作為承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的條件之一。若承租人在履行原租賃合同中存在違約行為，往往認(rèn)定承租人已經(jīng)喪失優(yōu)先承租權(quán)。例如，在北京市第一中級(jí)人民法院[（2019）京01民終2256號(hào)]案件判決中，租賃合同約定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，租賃合同到期后，出租人不同意繼續(xù)將房屋出租給承租人，于是承租人訴至法院要求行使優(yōu)先承租權(quán)。法院認(rèn)為，承租人未及時(shí)、足額支付租金，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，出租人在合同到期后不再把房屋繼續(xù)出租給承租人并無(wú)不當(dāng)，最終駁回了承租人的訴訟請(qǐng)求。可見(jiàn)，承租人的違約行為可能成為其行使優(yōu)先承租權(quán)的阻卻事由，在合同并未特別約定排除的情況下，法院亦肯定該主張，因此，若是合同中明確約定承租人違約則自動(dòng)喪失優(yōu)先承租權(quán)，系解決問(wèn)題的有效途徑。

• 在租賃合同中設(shè)置兜底條款，約定：承租人在合同履行過(guò)程中有任何違約行為，出租人均有權(quán)單方解除合同。合同既已解除，優(yōu)先承租權(quán)自然隨之消滅。但要注意行使單方解除權(quán)的除斥期間，并及時(shí)書(shū)面通知。該約定存在的問(wèn)題是，法院在解除合同的問(wèn)題上非常慎重，如果法院認(rèn)為違約情節(jié)輕微，不同意出租人根據(jù)該約定解除合同，則該約定也無(wú)法對(duì)抗合同到期后的優(yōu)先承租權(quán)。

• 在后續(xù)的合同履行過(guò)程中，由承租人出具承諾放棄優(yōu)先承租權(quán)的函。此種方式的意義在于補(bǔ)救，雖簽訂合同時(shí)未及周全，但可以在尚未形成合同僵局時(shí)及時(shí)協(xié)商簽署放棄聲明，以備不時(shí)之需。

優(yōu)先承租權(quán)的法定化是《民法典》的新增內(nèi)容，是民法典規(guī)范化、體系化的表現(xiàn)。同時(shí)，這也是對(duì)商業(yè)房屋租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)配置的又一次調(diào)整，使得法律對(duì)承租人的保護(hù)再次升級(jí)，對(duì)出租人權(quán)利有較大影響。優(yōu)先承租權(quán)糾紛爭(zhēng)議向來(lái)不少，《民法典》第734條第2款在確立該權(quán)利時(shí)同樣留下了司法裁量的巨大空間，優(yōu)先承租權(quán)的研究對(duì)于商業(yè)房屋出租方和承租方來(lái)說(shuō)都有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。