小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond)
曾經“招保萬金”四大房企之一，近年來金地集團掉隊后奮起直追，但伴隨銷售和規模的快速增長，其債務攀升、業績下滑等問題顯露。
10月17日，金地集團（600383.SH）發布三季報顯示，前三季度實現營業收入538.84億元，同比增加33.25%；實現歸母凈利潤33.09億元，同比減少33.72%。
三季報主要財務數據
公告顯示，金地集團業績下滑的主要原因在于，受結轉結構、行業整體盈利空間收窄影響，其毛利率下降明顯。
《小債看市》注意到，自2019年以來金地集團毛利率不斷走低，今年前三季度該指標達到了18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。
銷售毛利率情況
2021年前三季度，金地集團累計實現簽約金額2287億元，同比上升34%，完成全年2800億銷售目標的81.7%。
在土儲方面，今年金地集團拿地毫不手軟，這也導致其前三季度經營性現金流凈額為凈流出狀態。
前三季度，金地集團獲取土地101宗，總投資額約1135億元，其中權益投資額460億元，新增土地儲備1492萬平方
米，其中權益儲備約599萬平方米。
從區域分布來看，金地集團新獲取土地儲備主要分布在華南、華東和東南區域，分別占比26%、25%和19%。
近年來，金地集團加大拿地力度、高周轉銷盤，銷售規模極速擴張，于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。
然而，極速狂奔之下，金地集團負債攀升、財務杠桿高企，甚至維權等事件不斷暴露出來。
《小債看市》統計，目前金地集團國內存續債券33只，存續規模460.42億元，其中一年內債券到期規模近百億，集中兌付壓力較大。
境內存續債券期限分布
除此之外，金地集團還存續3只境外債，總余額為9.3億美元，其中有兩只規模合計4.5億美元債將于明年6、7月份到期。
據官網介紹，金地集團1988年初創于深圳，2001年在上交所上市，現已發展成為一家以房地產開發為主營業務、相關多元業務全面發展的綜合型上市公司。
金地集團業務涵蓋房地產開發、商用地產及產業園鎮開發運營、房地產金融、智慧服務、體育產業運營、家裝產業、代建產業、教育產業等。
金地集團官網
從股權結構看，生命人壽和大家保險分別為金地集團的第一和第二大股東，公司無控股股東和實際控制人。
2017年，金地集團提出了“三年內沖擊2000億元銷售目標”的口號，合約銷售額在2019年達到2106億元。
據克而瑞數據，今年上半年金地集團以1619.1億操盤金額位居房企第8名；以722萬平方米操盤面積排第13位，屬于TOP10大型房企。
克而瑞數據
截至2021年三季度末，金地集團總資產為4621.86億元，總負債3618.84億元，凈資產1003.02億元，資產負債率78.3%。
近年來，隨著規模擴張，金地集團的財務杠桿不斷攀升，今年以來資產負債率已達到歷史最高值，其杠桿風險需警惕。
財務杠桿水平
在“三道紅線”方面，金地集團扣除預收賬款資產負債率為70%，凈負債率為66%，現金短債比為1.44倍，雖歸為“綠檔”，但其扣除預收賬款資產負債率已趨近紅線。
《小債看市》分析債務結構發現，金地集團主要以流動負債為主，占總負債比為73%。
截至今年三季末，金地集團流動負債有2658.99億元，主要為應付票據及應付賬款，其一年內到期的短期負債有379.31億元。
而相較于短債規模，金地集團流動性尚可。其賬上貨幣資金有547.65億元，除去受限資產可以覆蓋短債。
在備用資金方面，截至2020年末，金地集團銀行授信額度為2373億元，未使用授信額度還有1624億，可以看出其財務彈性良好。
銀行授信
在負債方面，金地集團還有非流動負債959.85億元，主要為長期借款和應付債券，其長期有息負債合計826.47億元。
整體來看，金地集團剛性負債規模高達1207.18億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為33%。
隨著有息負債快速增長，金地集團的財務費用也相應增加。2017-2019年利息支出分別為22.72億、36.51億以及48.71億元，對利潤形成嚴重侵蝕。
從償債能力指標上來分析，近年來金地集團的流動比率、速動比率和長期償債能力指標均在下滑，說明其償債能力均在惡化。
業績下滑，千億有息負債壓頂之下，金地集團償債資金主要來源于外部融資。在融資渠道方面，除了借款和債券融資，金地集團還通過應收賬款，定增及股權質押等方式融資。
《小債看市》注意到，近年來金地集團有以下三項財務指標增長較快、占比較高，需要特別關注：
第一、存貨規模高企；
截至今年三季末，金地集團存貨規模已超2000億元，是凈資產的兩倍，在房地產調控政策影響下，存貨高企未來或面臨一定去化壓力。
存貨高企
第二、其他應收款增長較快；
近三年來，金地集團其他應收款快速增長，截至今年三季末該項指標為937.57億元，主要是公司往來款及代墊款，不僅對公司資金形成較大占用，還存在一定回收風險。
第三、少數股東權益大幅增長；
近年來，金地集團少數股東權益增加較快，今年三季末已達到429.85億元，占比43%；而其少數股東損益不增反降，規模較2020年末腰斬，少數股東權益與少數股東損益不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
總的來看，金地集團業績下滑，大手筆拿地經營性現金流承壓；財務杠桿高企，千億有息負債壓頂；少數股東權益大幅增長，存在一定“明股實債”嫌疑。
1988年，金地集團的前身深圳市上步區工業村建設服務公司，由深圳市福田區國資局發起成立。
1993年，金地開始經營房地產業務，三年后深圳市福田區國資局，深圳市投資管理公司，美國UT斯達康有限公司，深圳市方興達建筑工程有限公司以及金地實業開發總公司工會，發起設立金地集團。
2001年，金地集團登陸資本市場后，被譽為地產界“招保萬金”四大房企之一，一時風光無兩。
但是，2006年以后由于受管理層變動、戰略保守以及產品定位差異等因素影響，金地集團在近十年的時間里規模降速，并逐漸從四大房企中掉隊。
2010年，金地提出了“一體兩翼”的發展戰略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力發展商業地產領域，建立海外融資平臺。
2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，并在2017年年初提出“三年內沖擊2000億元”的銷售目標。
此后，金地一改往日穩健的經營風格，快馬加鞭推盤銷售，同時加大了在公開市場的拿地力度。
2015至2018年間，金地集團的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲總投入激增600億突破千億元。
同期，金地集團銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。
值得注意的是，金地集團一直偏愛于和其他房企合作開發項目，所以權益銷售額不高。
2015-2019年，金地集團權益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。
雖然合作開發模式具有優勢互補、分攤風險、共享資源等特點，但其權益占比偏低，只能讓金地在行業銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動其業績顯著提升。
2016-2019年間，金地集團凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見銷售規模的高速增長，并未帶動利潤增長。
在一味追求規模的背后，金地集團負債高企，財務費用對公司利潤空間侵蝕嚴重，在如今房地產行業大洗牌之際，其能否順利“降杠桿、保利潤”，挺過行業寒冬呢？
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