金逸風控催收 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：樓克佳
來源：金逸風控催收（ID:sh-king-yi）
大家好，我是樓克佳，今天和大家聊一下，借款過程中，如果拿房產做抵押，當中所涉及的最容易被忽視的關鍵問題——戶口。
一般來說產權是屬于房產證上的產權人，比如說房產證上有兩個人，如果沒有特殊約定，通常一人占50%。但是如果有的房產證上是有特殊約定，可能其中一個人占70%，還有一個人占30%，就按照百分比來結算，這些情況下產權相對來說都比較清楚。
還有一個容易被忽視的“隱形問題”就是房子里有戶口，很多人買了這個房子，入住不了，就是因為戶口的問題。昨天我看了一篇文章，有個人在上海買了阿里法拍上的房子，現在就是因為戶口的問題住不進去，他每年光利息的損失都將近60萬。所以抵押房產和購買拍賣的房子，一定要去關注戶口的問題。
拍賣房不適用戶口管理條例
根據國內的常駐戶口管理條例第32條規定，應訂立房屋買賣合同，并依法變更產權共有居住房的，如果是這個房子里有戶口的，不遷走的話，你可以打官司讓他遷走。如果是正常的房產交易，合同會寫清楚你首付多少，尾款多少，最后什么時候把里面的戶口遷走，如果這個當中對方不遷走，打官司，法院是可以強制把他戶口遷走的，這是第一種。
第二種是通過法院判決、財產繼承、親屬間購買產權份額等途徑，發生產權轉移或者繼承權變更的房屋，不適用此條例。也就是說拍賣房不適用。
所以如果你要看拍賣房，比如說房子市值大概一千萬，但起拍價很便宜，只有600萬，700萬，你就一定要搞清楚這個房子是否有戶口。
如果說沒有戶口相對來說很好，如果是里面有三個戶口，甚至是五個戶口，那就麻煩了。即使這個房子的產權歸你了，最后你要去處置的話，他有居住權，他問你要三五十萬一個都很正常。你不給他就賴著不走，因為按照規定拍賣的房子不能強制把他戶口遷走。所以如果你是在法院里買拍賣房，你要去了解一下，這里面有多少戶口，需要多少錢遷走。
抵押前需簽戶口承諾書
如果是房子做了他項權利抵押登記的，在登記之前，也要去問一下房子里面是否有戶口，有幾個戶口？你可以讓他出示戶口本，或者自己去派出所查一下，你說想買這個房子，確認一下里面有幾個戶口。比如說里面有三個戶口，就讓他寫一個承諾：“我是戶口所有人我已知某某房產已經抵押給誰誰誰，如果出現了債權問題的話，我將自動遷離戶口。”
這樣萬一最后你要去處置他的房子，拍賣他的房子，他說我不知道，這個房子是我兒子的，以前我也出過錢的，兒子自己拿去抵押了，父母住在里面怎么辦，你叫我住到哪里去？產權給你，我一直居住在里面，一直住到我去世為止，那你怎么辦？所以一定要讓父母知道一下兒子把這個房子拿出來抵押這個問題。
所以，綜上所述，戶口還是非常重要的。拍賣和抵押當中都要去關注戶口問題，之前都需要了解清楚，不要覺得這個房子便宜，買下來最后入住不了，也是一個巨大損失。
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