觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
一直以高利潤見長的中海，骨子里還是向往規(guī)模的提升。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 經(jīng)過三次投胎，位于鄭州的北龍湖12號地最終還是落入了“忠實追求者”中海的手中。
3月17日上午，一場由中海、綠城、中交、保利、招商、金茂、華潤、正商8家房企展開的土地爭奪“大戰(zhàn)”正在河南鄭州上演。最終中海以熔斷價34.2億元、溢價率50%獲勝，奪得這宗北龍湖東岸宅地，綜合房價30843元/平方米。
12號地塊占地面積約79573.3平方米，是北龍湖目前面積第二大的住宅用地。這也是中海繼南岸、北岸之后，在北龍湖落下的第三子，中海也借此成為北龍湖第二大地主，僅次于建業(yè)。
如此看來，中海似乎十分鐘情北龍湖片區(qū)，但實際上，中海在鄭州的布局并不止這一片“水域”。
高價補倉鄭州
鄭東北龍湖，是鄭州樓市“地王”出現(xiàn)最多的地方，也是充滿傳說之地。
尤以中海拍下的北龍湖12號地塊最為典型。2019年11月，12號地首次出讓，參與競拍的有中海、金茂、保利和綠城4家房企，然而該地塊最終以流拍收場。至今，業(yè)內(nèi)對當時的流拍原因仍眾說紛紜。
相關(guān)人士表示，北龍湖的土拍規(guī)則是低于競拍底價不成交，而底價范圍一般大于土拍起始價，小于熔斷價，大概是熔斷價的95%。如果按照12號地的熔斷價32.4億元來算，競拍底價應(yīng)在30.78億元。
據(jù)了解，當時中交入主之后，綠城強勢回歸鄭州市場，對這塊地志在必得。而綠城加價至28.4億后，卻無人跟價。該價格雖超過當時競拍起始價21.6億元，但并未達到競拍底價，最終只能流拍。
2個多月后，原定于2020年2月18日再次開拍的12號地，但在2月4日因疫情等原因被緊急叫停，并未進入競拍程序。時隔一年，12號地終于迎來新生，而當時與其同期開拍的11號地已經(jīng)化身為綠城項目，并且第一批首開已售罄。
傾心北龍湖的中海，再次高溢價押注12號地并非一時興起。
緊鄰該地塊的13號地同為中海所得，使用權(quán)面積7.24萬平方米，折合樓面價14743元/平方米。該項目已于2020年9月開盤，參考均價28200元/平方米，觀點地產(chǎn)新媒體致電售樓處時，相關(guān)人員表示該盤去化率已達70-80%。此外，中海的南岸項目在2019年也是當時銷售最快的項目之一。
從目前在售的住宅項目名單來看，整個北龍湖南岸目前已經(jīng)進入到清盤階段，所剩庫存基本都在總價1000萬的大戶型。而與南岸只有一路之隔的12號地，周邊基本也處于現(xiàn)房或交房期。
也就是說，包括中海在內(nèi)此前押注北龍湖的開發(fā)商們，手里的存貨已基本進入倒計時階段，需要及時補倉。另一方面，北龍湖住宅供應(yīng)減少，隨著配套兌現(xiàn)、人氣導(dǎo)入重疊作用，任何一個新地塊出讓，都會成為稀有標的。
業(yè)內(nèi)人士指出，相比于周邊豪宅樓盤，以成本管控為主打的中海，對于此次地塊可能會做出120平方米起的剛需戶型，大概率以迅速回款的低總價、快去化為主的“錯位”路徑。
華北擴儲
觀之鄭州市場，中海的投入亦不在少。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，2014年3月中海地產(chǎn)鄭州公司開始成立，這是中國海外發(fā)展在內(nèi)地的第47家地區(qū)公司，成為中海進入中原腹地的標志性事件。同年，該公司以12億元摘金水區(qū)“地王”啟動中海錦苑項目，正式落子鄭州市場。
2017年，中海突然發(fā)力，斥資60億在鄭州連摘“6子”。至2018年，該公司曾表示，在鄭州的銷售規(guī)模要從2017年的5億元提升至70億元，甚至突破100億元。
2019年，中海宣布在鄭州蝶湖、天健湖、月湖及北龍湖4個連湖片區(qū)擁有9個項目，共計樓面面積115.8萬平方米。去年7月，該公司為鄭州項目援引投資方，平安不動產(chǎn)借此對鄭州中海增資1.009億元。
加上最新斥資34.2億元補倉北龍湖，七年時間里中海仍在繼續(xù)深入鄭州市場。
而放眼包括鄭州在內(nèi)的華北區(qū)域，近年來中海的擴儲力度同樣不減。
中國海外發(fā)展此前披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年，包括北京、天津、濟南、太原、武漢、鄭州、鄂州、石家莊在內(nèi)的華北地區(qū)土地儲備為1825萬平方米，占集團總土儲的28%，為其五個片區(qū)（除香港之外）之首；至2020年上半年，華北地區(qū)土儲增加至1954.3萬平方米。
2020年，中國海外發(fā)展華北地區(qū)銷售貢獻最大為627.05億元，也是幾大片區(qū)中唯一一個過600億的區(qū)域公司。因此對于華北區(qū)域，中海在拿地方面也出手闊綽。
比如去年5月13日，中海地產(chǎn)以22.03億元拿下太原地塊，成交樓面價8333.9元/平方米，溢價率72.27%。5月29日，以47億奪天津河西兩宗地；6月30日，以144.2億打包拿下漢陽歸元片地塊。
9月，中海以底價69.78億元競得北京石景山北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)土地開發(fā)項目1608-658地塊，樓面價約26180元／平方米，這是當時北京年內(nèi)總價最高的地塊。9月14日，以17.11億元競得濟南4宗地塊；12月11日，再以17.71億元競得石家莊[2020]094號。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2021年截止至今，中海也已在北京、合肥、鄭州等地投資58億元。
從中海在華北地區(qū)連連高價拿地可以窺見，一直以高利潤見長的中海，骨子里還是向往規(guī)模的提升。實際上，近年來中海拿地金額排名不斷上升，每年拿地金額的平均支出均超千億元。
但增速過快始終伴隨風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士提醒，“在三道紅線以及集中供地政策的影響之下，房企未來拿地需要更加謹慎理性，過于激進的拿地方式并非上策。”
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