來源：商海律盾（ID:faguanlaojiang)

作者：蔣陽兵

因開發(fā)商未按期交房，致使《商品房預(yù)售合同》解除，房貸由出賣人承擔(dān)，購房人無需還款。

近期，廉江某爛尾多年的樓盤購房者收到法院的判決，被判令向銀行清償按揭貸款本金、利息及高額違約金。樓盤爛尾多年，盤活無望，眾多購房者們將面臨房財兩空，且還要背負(fù)銀行巨額債務(wù)的困境，生活幾乎陷入絕境。其實，購房者可通過法律途徑免除對銀行的債務(wù)，司法確認(rèn)購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商已支付房款的債權(quán)（包括房款本金、違約金，甚至其他損失）。北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所的蔣陽兵律師團隊曾代理眾多購房者起訴惠州某樓盤開發(fā)商案件，則順利的免除了對銀行按揭貸款債務(wù)，并向開發(fā)商追回了已支付的房款和違約金及經(jīng)濟損失。以下案例，或許可對湛江一些購房者維護自身權(quán)益帶來些啟示。

2019年11月16日，原告甲某與被告A公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定由原告購買被告A公司開發(fā)建設(shè)的一處房產(chǎn)，總購房款為1086545元，原告甲某系以貸款方式購房。原告依照合同約定支付了購房首期款326545元并于被告B銀行簽訂了《個人購房按揭貸款合同》后，成功辦理了購房貸款，支付了剩余購房尾款。

根據(jù)原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定的“交付時間和手續(xù)”以及“逾期交付責(zé)任”之規(guī)定，被告A公司應(yīng)當(dāng)于2020年12月10日前交付案涉商品房，如逾期超過180日，則原告有權(quán)要求解除《商品房買賣合同（預(yù)售）》，并要求被告A公司退還購房款、承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于市場行情下行、長期未能交房的不確定性風(fēng)險，原告甲某于2021年9月找到蔣陽兵律師團隊，希望能從開發(fā)商處退回已支付的購房款，同時免除對銀行的還款責(zé)任。

接受原告的委托后，代理律師在當(dāng)事人雙方的關(guān)系、案件相關(guān)材料和證據(jù)進(jìn)行梳理后。本著以問題為導(dǎo)向，為了實現(xiàn)購房者的目的，需要通過訴訟程序?qū)崿F(xiàn)如下目的：1、解除原告甲某與被告A公司之間的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，被告A公司返還已支付購房款、已還按揭款及其利息，并承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失；2、解除原告甲某與被告B銀行之間的《個人購房按揭貸款合同》，原告甲某不再需要向被告B銀行承擔(dān)還款責(zé)任。

向惠州市大亞灣區(qū)人民法院提起訴訟。被告A公司主張未能按期交房的原因是新冠肺炎疫情導(dǎo)致了施工進(jìn)度延緩且一度停滯，應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》第二、三條關(guān)于“不可抗力”的規(guī)定。由案涉合同第十二條和附件十一第十五條第四款約定的“因不可抗力發(fā)生的延期交付或其他違反買賣合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，不承擔(dān)違約責(zé)任”可知，原告甲某行使合同解除權(quán)及被告A公司需要承擔(dān)逾期交付責(zé)任的前提是“除不可抗力外”。受疫情這一不可抗力的銀行，即便被告A公司存在違約和過錯，亦尚不構(gòu)成根本性的違約，不應(yīng)解除雙方的購房合同。

被告B銀行主張其與原告的金融借款合同關(guān)系已成立并合法有效，在貸款被足額清償前，不能免除原告的還款責(zé)任。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，買賣合同和貸款合同被解除后，出賣人的還款方式并沒有明確免除借款人的還款義務(wù)，還款方式亦不能改變合同法律關(guān)系。在被告A公司未辦理建筑物所有權(quán)首次登記前，B銀行無法對涉案房屋享有抵押權(quán)，連帶責(zé)任保證人A公司的還款能力極差，如果免除借款人原告的還款責(zé)任，將損害B銀行的利益。

為此，法庭歸納本案的爭議焦點問題如下：

1、原告甲某與被告A公司之間的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是否能夠解除；

2、原告甲某與被告B銀行之間的《個人購房按揭貸款合同》是否能夠解除；

3、被告A公司是否應(yīng)當(dāng)退還原告甲某購房款和原告繳納的房屋維修基金、購房雜費、公證費以及已還貸款本息、違約金；

4、是否可由被告A公司徑行向被告B銀行償還原告剩余的貸款本金余額及利息。

認(rèn)為被告A公司逾期交房的行為不合約也不合法，其不能按期交房的根本原因并非根植于因新冠肺炎疫情防控措施導(dǎo)致的不可抗力。所以，原告應(yīng)當(dāng)對其主張進(jìn)行有力反駁，便形成了以下辦案思路：

1、充分反駁被告A公司所主張的因新冠肺炎疫情不可抗力導(dǎo)致施工延緩不構(gòu)成根本性違約的主張

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》的規(guī)定，對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理。

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。但是，案涉購房合同中約定的房屋交付時間在新冠肺炎疫情出現(xiàn)時間將近一年后，新冠肺炎疫情是社會眾所皆知之情況，作為具有給付義務(wù)的被告A公司，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整自身的工程進(jìn)度和提出有效的應(yīng)對措施，而非將疫情帶來的交易上的不利影響由已履行約定義務(wù)的一方來承擔(dān)，從而擺脫自身本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。而且，依照規(guī)定，“當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實承擔(dān)舉證責(zé)任”。被告A公司稱其施工進(jìn)度受到房屋所在地市的疫情防控措施的影響，在2020年1月至2020年4月8日期間未能施工，直至4月8日后才正式復(fù)工，但是并不能進(jìn)行充分舉證證明其確因相關(guān)政策措施導(dǎo)致施工無法進(jìn)行，在4月8日后也未能調(diào)整工程進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

2、被告A公司逾期遠(yuǎn)超180日，構(gòu)成根本性違約，原告甲某可單方主張解除購房合同，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

原告甲某與被告A公司在合同中明確約定“逾期交付房屋，逾期超過180日，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知之日起15日內(nèi)退還買受人已付款全部房款及相應(yīng)利息”。在逾期交付房屋的180日內(nèi)和180日后，出賣人應(yīng)按照全部房價款的1%向買受人支付違約金。被告主張系因當(dāng)?shù)匾咔榉揽卮胧┧绊懀瑢嶋H系因A公司的消極態(tài)度，在疫情影響減小時未能即時調(diào)整施工計劃，致使遲遲未能交房。即便客觀事實上有受疫情不可抗力因素影響了施工，但被告A公司逾期也已遠(yuǎn)超出180日，構(gòu)成了根本性違約，原告甲某可單方主張解除合同，被告A公司承擔(dān)違約責(zé)任。

3、被告A公司逾期交房遠(yuǎn)超180日，原告方在主張解除合同的同時，還可主張A公司對甲某造成的損害進(jìn)行賠償。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第584條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”其中應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失包括返還利益和信賴?yán)娴取?/p>

返還利益即根據(jù)《民法典》566條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失”，對信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未訂立時狀態(tài)，本案中信賴?yán)婕窗ㄔ尜彿靠詈驮胬U納的房屋維修基金、購房雜費、公證費以及貸款本息，原告系為了獲得房屋所有權(quán)及其附帶的使用權(quán)等的實現(xiàn)而支付了購房款、房屋維修基金、購房雜費、公證費以及簽訂《個人購房按揭貸款合同》而產(chǎn)生的貸款本息，此類締約費用以及為購房所支付的對價，在合同解除后，為了保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)采取的恢復(fù)原狀的救濟措施，應(yīng)請求法院予以支持。

4、房屋買賣合同解除后，我方可主張解除《個人購房按揭貸款合同》并且由被告A公司向被告B銀行償還該合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利及支付違約金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”，第21條第2款的規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。

所以，我方在主張解除《商品房買賣合同（預(yù)售）》時，為了購房而簽訂《個人購房按揭貸款合同》的合同目的已無法實現(xiàn)（如買房目的、以借款人名下房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保均無法實現(xiàn)），如果要求購房者在無法取得房屋的所有權(quán)及其他相關(guān)權(quán)利的情況下，還要償還貸款，明顯加重購房者的履行責(zé)任，有違公平原則，更不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。在一案中存在商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的雙重法律關(guān)系時，更應(yīng)平衡各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如果判令由原告方償還B銀行發(fā)放的貸款和產(chǎn)生的利息等，則B銀行既享有了房屋的抵押權(quán)，又享有A公司和甲某的債權(quán)。原告甲某在支付了首付款后，既未取得房屋，還要依約償還貸款。被告A公司違約在先，既未交付房屋，還實際占有了甲某支付的首付款和B 銀行給付的按揭貸款。三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明顯失衡，不能實現(xiàn)公平的履約目的，會產(chǎn)生不良的社會影響，打擊購房者的信心，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

最終，法院判決支持了我方的訴訟請求，判令解除原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，解除原告甲某和被告B銀行簽訂的《個人購房按揭貸款合同》，被告A公司自判決生效后十日內(nèi)向原告返還首期款及相應(yīng)利息、支付原告已償還的貸款本息、支付違約金、賠償損失和返還房屋維修基金，被告A公司自判決生效后十日內(nèi)向被告B銀行償還《個人購房按揭貸款合同》合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利及支付違約金。

我方實現(xiàn)了訴訟目的，代理律師很好地維護了被代理人購房者的合法權(quán)益，得到了被代理人的高度贊揚。

在（2019）最高法民再245號王忠誠、王琪博、王琪寶（以下簡稱王忠誠等三人）因與被申請人中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行（以下簡稱建行青海分行）、一審第三人青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱越州公司）金融借款合同糾紛一案中，最高院認(rèn)為：“越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。

所以，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第25條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”，最高院審委會認(rèn)定，因開發(fā)商未按期交房，致使《商品房預(yù)售合同》解除，房貸由出賣人承擔(dān)，購房人無需還款。該司法解釋在2020年進(jìn)行修改時仍然保留了該條款。

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原標(biāo)題： 實務(wù) | 樓盤爛尾，房屋貸款怎么辦？還款責(zé)任可免除！