最近，房地產稅試點的消息，在地產人的微信朋友圈刷屏了，更引發了自媒體圈的集體高潮。各類版本的解讀層出不窮，甚至坊間傳出了十余個即將試點城市的名單，不知道是哪里傳出來的，都沒得到充分的驗證。

  不過，市場上對房地產稅出臺對房地產的影響，是極為關注的，特別是第一波試點的城市，會對其購房情緒產生重大的影響。我們比較傾向于的觀點是，房地產稅的出臺，影響是會呈分化的局面的。對于城市能級，人口流入，產業支撐等基本面比較好的城市，影響是極為有限的，房子該買還得買，房價該漲還得漲。這是由供需關系的基本面決定的，即由大城市的土地和房產稀缺性決定的。即使有房地產稅，每年要付出至少幾千塊錢的成本，但是持有這些房產升值的空間更大，還有人均收入水平相比，這點錢算下來也并不算高。

  對于基本面比較弱的城市，本來就呈現人口外流，以及高庫存風險的，影響是很大的，具體就是那些較弱的三四線城市，還有鄉鎮縣城了。這些城市的樓市供需平衡本來就很微妙，在艱難維持，再遇到利空的政策，會形成情緒踩踏。不過，這些城市執行房地產稅的時間，還很長，不必那么焦慮。所以，坊間流傳的第一波試點的十余個城市，都選擇在一二線熱點城市，還是有一定的道理的，因為這些城市的房地產基本面經得起試點。

  不過，這些都不是今天本文的重點，本文的重點是想討論下房產稅，對未來房企的生存機會，有何影響的問題。我們認為，房地產稅的出臺，對房企未來的發展影響是極為有限的，或者說甚至是利好的。

  大家都知道，我們國家的存量房住宅市場是很龐大的，根據澤平宏觀預估的數據，截止2020年年底我國的存量住宅有約313億平米左右，總套數約3.6億套。但是這個總量里面，是包含了自建房和保障房的，真正的可納入房地產稅應稅對象的，只有約4成左右，也就125億平米出頭。

  有機構對我國存量的商品住房進行了價值的大致評估，說是總市值在200-300萬億之間。就按最大的值計算，房產稅的繳納是要按評估價打折的，房屋的折舊這些都要算進去，整體能有個七折就算不錯了。除此之外，還有一個人均住房免征的面積，把這個算進去了后，很多房源都是剛需的，會有小一半的房源是不需要繳納房地產稅的。滿打滿算下來，房地產稅全部鋪開以后，能夠收上來的稅收也就不到1萬億。考慮到未來很多年房地產稅才全面鋪開執行，這中間的還有新增的住宅竣工交付，把這部分算上，其實也多不了太多稅源。

  對比一下另外一組數據，2020年我國的土地出讓金收入，大致是在8.5萬億左右，這些土地出讓收入大部分是進了地方政府的口袋的。現在中央分成幾乎很少了，剩下的是省市三七分，市一級財政拿了大頭，與此同時，房地產稅最終的收入，大部分也是留給地方財政的。土地出讓收入和房地產稅征繳收入的差異還是挺大的，光金額來看就是8:1，房地產稅要替代土地出讓收入，還任重而道遠。

  另外，房地產稅的征收，也是一個高成本的征稅行為，中間涉及到房產價值的評估，納稅人的催繳，還有相關稅務人員的培養，這些都是需要有成本的。相比之下，簡單直接大塊地收土地出讓金，還是一個輕松來錢快的活計。

  所以，為了保證地方財政收支平衡，在很長一段時間內土地出讓收入的秩序是不能壞的。而作為土地出讓金繳納的來源，作為二級開發主體的房企的生存狀況，是會得到基本的保證的。但是房地產稅的出臺，短期內肯定是利空房地產銷售的，購房者會持幣觀望，存量二手房會拋售，引發降價潮，這會從結果導向反饋到房企的銷售回款壓力上。

  但是，土地財政的壓力位是不能破的，這關系到地方政府的基本生存問題。所以，在房地產稅只能緩圖之，不能操之過急，要把利空慢慢釋放出來，讓大家用時間去適應這個過程。而且，在這個稅收政策執行落地的中途，土地市場的供應秩序還不能亂，會有相應的穩定地產開發秩序的政策出臺，房企的生存情況不會太差。