習(xí)REITs 作者：楊嵐清
來源：習(xí)REITs（ID：C_REITs）
4月15日，由建信信托有限責任公司為受托人/發(fā)行載體管理機構(gòu)、寶灣物流控股有限公司作為原始權(quán)益人的“寶灣物流控股有限公司2020年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)（疫情防控債）”于2020年4月15日在銀行間市場成功發(fā)行。作為今年債券市場首單疫情防控CMBN，市場投資熱情高漲，全場認購倍數(shù)3.1倍，發(fā)行利率創(chuàng)造了CMBN產(chǎn)品歷史最低價。
項目信息
產(chǎn)品基本要素
交易結(jié)構(gòu)
該項目單一資金信托設(shè)置了抵押物抵押以及標的物業(yè)的未來租金收入質(zhì)押。根據(jù)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，對信托計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)進行保障的現(xiàn)金流主要來自標的物業(yè)運營租金凈現(xiàn)金流。南山開發(fā)集團承擔差額補足義務(wù)。
增信措施
這單產(chǎn)品主要采用了以下增信措施：
1.內(nèi)部增信方面
（1）優(yōu)先級/ 次級結(jié)構(gòu)化分層
（2）超額現(xiàn)金流覆蓋
（3）信用觸發(fā)機制：包括：加速清償事件、評級下調(diào)事件及違約事件。
2. 外部增信方面
（1）差額支付承諾：中國南山開發(fā)集團承擔差額支付承諾
（2）流動性支持：中國南山開發(fā)集團作為流動性支持承諾人
（3）基礎(chǔ)債務(wù)人提供標的物業(yè)抵押擔保：無錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣的全部債務(wù)，無錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣以名下標的物業(yè)為抵押物
（4）基礎(chǔ)債務(wù)人提供應(yīng)收賬款質(zhì)押擔保：對無錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣在信托貸款項下的全部債務(wù)承擔質(zhì)押擔保責任。
（5）連帶責任擔保
寶灣物流控股有限公司
寶灣物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集團）股份有限公司（股票代碼：002314.SZ）與中國南山開發(fā)（集團）股份有限公司共同投資成立的高端物流設(shè)施投資平臺。公司成立于2011年7月，注冊資本25億元人民幣，發(fā)展至今，已在中國34個經(jīng)濟熱點城市戰(zhàn)略性布局了63個高端物流園區(qū)，構(gòu)筑了規(guī)模強大的物流設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
財務(wù)概況
標的物業(yè)情況
武漢寶灣物流園
武漢寶灣物流園位于武漢市漢南區(qū)紗帽街幸福園路東側(cè)，東臨幸福中路，南至通江三路，北到通江二路。武漢寶灣物流園于2016年竣工正式投入運營，其土地使用權(quán)面積為 281,523.30 平方米，建筑面積142,812.98 平方米，共包含6棟倉庫及 1 棟綜合樓，其中倉庫均為一層，均十字隔斷為 ABCD 四個分區(qū)，綜合樓為6層，此外還有 40,000 平方米土地作為堆場出租。
2016~2018 年，武漢寶灣物流園使用率分別為 78%、89%和 96%。截至 2019 年 9 月末，加權(quán)平均倉儲價格為 22.70元/平方米/月。
歷史收入：
無錫寶灣物流園
無錫寶灣物流園位于江蘇省無錫市惠山區(qū)風(fēng)能路 65 號，于2016年竣工正式投入運營，其可出租面積為119,529.29 平方米，建筑面積110,762.45平方米，共包含5棟倉庫及1棟綜合樓，其中倉庫均為一層，綜合樓為3層，此外還有1,200平方米土地作為堆場出租。
2016~2018 年，無錫寶灣物流園使用率分別為14.7%、54.3%和 100.0%。截至2019年9月末，無錫寶灣物流園倉庫倉儲價格為24.89 元/平方米/月，非倉庫作業(yè)場地價格為4.59元/平方米/月。
歷史收入：
龍泉寶灣物流園
龍泉寶灣物流園位于成都市龍泉區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車城大道999號。土地使用面積共 272,758.34 平方米，建筑面積為 129,314.28 平方米，投資總額 4.87億元，共包含 9 棟倉庫、1 棟辦公室附樓及 1 棟綜合樓。
2016~2018 年，龍泉寶灣物流園使用率分別為 98.1%、96.2%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，龍泉寶灣物流園加權(quán)平均倉儲價格為 25.74 元/平方米/月。
歷史收入：
新都寶灣物流園
新都寶灣物流園位于成都市新都區(qū)新都鎮(zhèn)物流中心順運路 9 號，于 2009 年竣工正式投入運營，共包含 6 棟倉庫、1 棟輔助用房、1 棟辦公用房、1棟廁所用房和 1 棟宿舍。項目建筑面積 71,448.46平方米，可出租總面積為 75,934.86 平方米，
2016~2018 年，新都寶灣物流園使用率分別為 99.6%、93.9%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，新都寶灣物流園加權(quán)平均倉儲價格為 30.36 元/平方米/月。
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