第一步，強制遷出執行標的物。執行法院應當及時發布公告，責令被執行人或者其他占有人在指定期限內自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。

第二步，指定期限到期后，被執行人或其他占有人拒不搬離的，執行法院可以通知有關部門或單位協助停水、停電、停氣等，并依法對被執行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場；對涉嫌構成犯罪的，依法移送追究刑事責任。

第三步，強制清場搬出的財物，由執行法院制作財物清單并運至指定處所，交給被執行人或者其他占有人。被執行人或者其他占有人拒絕接收的，經征求申請執行人同意，可以交申請執行人或者其他人保管，并限期由被執行人或者其他占有人領取。被執行人或者其他占有人逾期不領取的，將財物予以提存，提存費用由被執行人或者其他占有人承擔。

“應對思路”

由于騰退問題執行起來比較耗費時間和人力物力，買受人要積極協助執行法院通過專門的清場工作團隊來負責騰退工作，盡快完成騰退事宜。同時買受人可以協調一些社會輔助力量，例如物業、搬家公司等等，讓他們負責對被執行人或者其他占有人有關財物進行搬運裝卸、倉儲保管等工作。同時，由此產生的費用要由被執行人或者其他占有人承擔。

在實操中如果遇到法院協助騰房時間較長，而買受人著急用房的情況，買受人就需要自己動腦筋騰房了。但要注意的是，買受人千萬不要自行暴力騰房，這不僅無法實現騰房目的，還會惹來一身官司。

“協商解決” 

這種情況一般適用于租賃不騰房的情況，如果是租客拒不騰房，可以先找到租客商量，詢問他是想繼續住，還是選擇拿回剩余的租金。如果租客想繼續租下去，法院會喊來競買人，大家協商解決；但若租客選擇后者，法院會把拍賣款中的一部分錢作為租金直接退還給租客，然后令其搬離。即便租客繼續租住，那么相應的租金，法院也會從拍賣款中留出來給買受人，所以完全沒必要擔心。如果是原業主或第三方債權人占房，可能就需要法院一同協商，做出適當讓步。

“報警”

在完成過戶并進行登記后，買受人已經是該房產的所有權人，而原業主不再擁有房產的所有權，因此如果原業主或其他占有人拒不騰房，買受人可以選擇直接報警或者直接起訴。

“委托專業人士”

專業的法拍服務公司擁有處理這類事件的經驗，并且在交房周期和整體影響上也能做到不錯的把控，在合同里面也會明確對競買人進行保障義務。聘請專業人士一般需要買受人繳納一定的騰房費用，所以如果是在盡調中就了解到可能騰房有困難，就要把騰房費用算在買房預算里。

但在實際中，買受人私下處理騰房問題可能要耗費很多精力和時間，在這里趣趣提醒廣大競買人要格外注意拍賣公告明確指出“騰退困難”或者“有租賃”，盡量避免這些“坑”。

很多買受人在競拍成功，或者付款之后就急于換鎖進門，這樣是不正確的。在這里趣趣提醒買受人要憑產權證，或者拿到執行裁定的法律文書再換門換鎖，進而實現對房屋的控制權。如果沒有辦理完過戶或沒拿到文書就去強行換鎖，原房屋占有人以正當理由與買受人進行“對抗”，這樣就得不償失了。如果遭遇抵抗，買受人可以報警解決或者找執行法院申請強制執行。在換鎖時，也可以請物業人員進行現場見證。

“房內物品處理”

如果房屋內還有原房主留下的部分物品，買受人可在物業或者其他第三方見證下由搬家公司進行清理，制作物品清單，將房內物品進行提存，并訴請占有人支付侵占費用及房內物品保管費用。如果沒有第三方人員見證并進行證據保全，一旦房內物品出現問題，比如丟失或者損壞，這樣買受人就可能解釋不清了。

后續收尾

“戶口遷移”

如果原業主及家人戶口并未從該房產所在的地址遷出，買受人可與原業主協商，在取得原業主同意并將全部戶口遷出之后，新的業主才能將家庭成員的戶口遷入。但在實際中，很多地方的派出所和法院是不負責協助解決的，業主如果拒不遷出的話，其實買受人是沒有什么辦法可以解決此事的。因此趣趣提醒大家在競拍之前一定要搞清楚這個問題。

“物業費用繳清”

我們之前專題講過的拖欠的物業費用等，買受人在去物業協商或者和原業主協商，完成拖欠費用繳納后才能順利入住。這里主要包括水、電、燃氣、供暖、電話、有線電視等拖欠的費用。