最近，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。用2019年600.8億元的數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比，遠(yuǎn)洋則退步了不少。
作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
最近，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。
一是上半年業(yè)績(jī)不甚理想。前幾天公告披露干未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，2021年1-6月，累計(jì)合約銷(xiāo)售額約523.7億元，同比2020年雖然增長(zhǎng)25.17%，但因?yàn)槿ツ晟习肽晏厥馇闆r，可比性不強(qiáng)。用2019年600.8億元的數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比，遠(yuǎn)洋則退步了不少。半年完成年度目標(biāo)1500億元的34.91%，位次從2019上半年的24，降至2021上半年的41位。這一成績(jī)也實(shí)在難言樂(lè)觀。另一方面，今年上半年，遠(yuǎn)洋200億并購(gòu)紅星地產(chǎn)的行動(dòng)也格外引人注目，同樣在前不久，這件大事基本有了結(jié)果。業(yè)績(jī)難看、并購(gòu)大手筆，看似分裂的行動(dòng)背后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)要搞什么事？遠(yuǎn)洋與紅星的故事，要從今年3月說(shuō)起。2021年3月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)道了紅星美凱龍創(chuàng)始人車(chē)建新擬出售紅星地產(chǎn)股權(quán)，接盤(pán)方為遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下投融資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本，交易對(duì)價(jià)在200億左右。但次日，雙方均發(fā)布公告進(jìn)行“辟謠”，稱(chēng)雙方簽署合作協(xié)議，遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)（紅星地產(chǎn)母公司）獲18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為人民幣10.3億。這次，杠桿地產(chǎn)注意到，最終敲定的內(nèi)容則為：已簽訂含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu)框架協(xié)議，此次交易框架設(shè)計(jì)較復(fù)雜，是包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu)，總價(jià)200億左右。如果21世紀(jì)的報(bào)道屬實(shí)，那么基本等于又回到了最開(kāi)始的報(bào)道內(nèi)容。遠(yuǎn)洋似乎對(duì)紅星“情有獨(dú)鐘”，6月2日，還以23.12億元收購(gòu)紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)。紅星賣(mài)資產(chǎn)求生，可以理解。紅星地產(chǎn)的“爸爸”，美凱龍這些年步子邁的比較大，又遇到2020黑天鵝，自身負(fù)債高企。而紅星地產(chǎn)前幾年則喊出了千億計(jì)劃，目前千億雖然沒(méi)進(jìn)，但體量也不小：全國(guó)布局超過(guò)50個(gè)城市、100多個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備1800萬(wàn)平米。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，紅星地產(chǎn)2020年拿地面積為553萬(wàn)平米，排名第32位，拿地金額為168億元，排名第57位。母公司泥菩薩過(guò)河，輸血能力變?nèi)酰瑳](méi)有上市的紅星地產(chǎn)面對(duì)這么大的盤(pán)子，加上“三道紅線(xiàn)”壓頂，融資能力也弱，賣(mài)身似乎是最好的選擇。目前來(lái)看對(duì)于紅星地產(chǎn)這個(gè)結(jié)局似乎不錯(cuò)，據(jù)說(shuō)遠(yuǎn)洋不僅買(mǎi)了項(xiàng)目，還把團(tuán)隊(duì)也保留了。這對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)又意味著什么？年報(bào)顯示，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售金額雖然再創(chuàng)新高，為1310.4億元，但是增速卻放緩至1%。如果2020年確實(shí)特殊情況，今年上半年呢？上面杠桿地產(chǎn)說(shuō)了，500多億的銷(xiāo)售額、3成多的目標(biāo)完成率并不出色。難看到什么程度？以南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)為例。截至7月14日，其監(jiān)測(cè)的60家上市房企當(dāng)中，有38家發(fā)布了上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)公告。38家發(fā)布半年業(yè)績(jī)的房企中，又有34家曾對(duì)外披露過(guò)2021年度目標(biāo)。分析發(fā)現(xiàn)，17家達(dá)成目標(biāo)的50%及以上，其中建發(fā)國(guó)際完成目標(biāo)的70%以上，16家完成40-50%，僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成不足40%。也就是說(shuō)，在這34家披露目標(biāo)的房企里，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的完成率墊底。將時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，從2018年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)顯露出疲態(tài)，并且有加速滑坡的趨勢(shì)。猶記得2018年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席兼行政總裁李明曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)放言，“未來(lái)三年到四年將保持每年50%的增長(zhǎng)速度，實(shí)現(xiàn)2000億元以上的銷(xiāo)售規(guī)模也是必要的。”2018年對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，不僅是宏觀環(huán)境上，也呈現(xiàn)在內(nèi)部管理中。2018年起，剛解決完股權(quán)問(wèn)題沒(méi)多久的遠(yuǎn)洋集團(tuán)迎來(lái)人事震蕩。李虎、李洪波辭任公司執(zhí)行董事，姚大鋒、上官清辭任非執(zhí)行董事；接著帶領(lǐng)集團(tuán)邁入千億陣營(yíng)的老將諶祖元被換下；副總裁王福順“消失”，后出現(xiàn)在財(cái)信發(fā)展總裁的位置上；再然后遠(yuǎn)洋集團(tuán)重新調(diào)組織架構(gòu)，中高層管理者大規(guī)模調(diào)動(dòng)；緊接著時(shí)間來(lái)到2020年6月，原為僅次于總經(jīng)理李明的集團(tuán)二號(hào)人物，原集團(tuán)執(zhí)行總裁和執(zhí)行董事溫成海辭任，接替他的為崔洪杰。崔董1972年出生，1996年8月加入遠(yuǎn)洋，曾為產(chǎn)品營(yíng)造中心總經(jīng)理，傳言風(fēng)格比較激進(jìn)。2020年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)最年輕副總裁陳偉離職……如今，崔先生在崗已經(jīng)1年有余，似乎有企穩(wěn)的節(jié)奏？從上半年收購(gòu)紅星的動(dòng)作里，杠桿地產(chǎn)隱約能聞到崔董激進(jìn)的味道。但與激進(jìn)相輔相成的，必定是負(fù)債。在如今，談債色變的房地產(chǎn)行業(yè)，遠(yuǎn)洋的負(fù)債情況又如何？2021半年報(bào)暫時(shí)沒(méi)出，2020年報(bào)顯示，1年內(nèi)到期的債務(wù)259.34億元，短債占比32%，兩年內(nèi)到期的貸款繼續(xù)上升，為433.93億元，占比53%，還是比較大的。遠(yuǎn)洋的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物391.29億元，應(yīng)付短期壓力沒(méi)有太大問(wèn)題。不過(guò)，2年內(nèi)的壓力還是顯著的，連續(xù)這幾年都在增加。另外值得注意的是，媒體報(bào)道，遠(yuǎn)洋的投融資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本，還有一些表外負(fù)債。但總的來(lái)說(shuō)，還在紅線(xiàn)范圍內(nèi)。另一方面，有曾經(jīng)央企背景加持，遠(yuǎn)洋在融資成本方面優(yōu)勢(shì)很明顯。比如7月13日剛發(fā)行的一筆美元債，3.2億美元2.70%，夠低的。目前之于遠(yuǎn)洋，負(fù)債壓力倒是其次，規(guī)模和增速才是最焦慮的地方。如此來(lái)看，并購(gòu)紅星地產(chǎn)，可能是件好事。后期如何操盤(pán)，為遠(yuǎn)洋品牌贏得口碑？又到考驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)的時(shí)候了。
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原標(biāo)題：
遠(yuǎn)洋的進(jìn)與退
杠桿地產(chǎn) 
