西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
目錄
一、標(biāo)的債權(quán)及收購(gòu)價(jià)格、預(yù)期收益、通道費(fèi)、交易費(fèi)用及通知
二、標(biāo)的債權(quán)及債務(wù)人的情況分析
三、標(biāo)的債權(quán)收購(gòu)及處置方式比較分析
四、主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施
附：債權(quán)收購(gòu)債務(wù)期限調(diào)整方案
筆者按：
受地產(chǎn)金融的強(qiáng)監(jiān)管政策以及新冠肺炎疫情的疊加影響，自2020年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)全行業(yè)貸款逾期率逐漸升高，不少中小開(kāi)發(fā)商都面臨資金鏈斷裂、無(wú)力還貸甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從目前行業(yè)的動(dòng)向來(lái)看，不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)當(dāng)前已開(kāi)始醞釀火熱態(tài)勢(shì)，各路資金和操盤(pán)手也都在摩拳擦掌。
需說(shuō)明的是，在很多信托公司都不愿或無(wú)法針對(duì)逾期的開(kāi)發(fā)貸等債權(quán)出具《不良確認(rèn)函》的情況下，東方、信達(dá)等四大AMC一般都不能介入該類不良債權(quán)的處置，而地方AMC及其他民間機(jī)構(gòu)在該類業(yè)務(wù)中的操作則會(huì)靈活很多，比如只要銀行或信托出具貸款逾期的相關(guān)證明文件即可。以下以地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸逾期后的債權(quán)收購(gòu)和處置為例詳細(xì)說(shuō)明不良債權(quán)的處置思路和操作細(xì)節(jié)。
一、標(biāo)的債權(quán)及收購(gòu)價(jià)格、預(yù)期收益、通道費(fèi)、交易費(fèi)用及通知
為便于說(shuō)明，本文以信托開(kāi)發(fā)貸逾期后債權(quán)收購(gòu)方對(duì)債權(quán)的收購(gòu)和處置為例進(jìn)行闡述。標(biāo)的債權(quán)為信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供的開(kāi)發(fā)貸，截至2020年3月1日，XX信托與XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸款筆數(shù)為1筆，本息合計(jì)XX萬(wàn)元，其中本金XX萬(wàn)元,利息XX萬(wàn)元，擔(dān)保方式為土地抵押和集團(tuán)與實(shí)控人的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
抵押物位于XX市的一宗國(guó)有出讓商住用地，面積合計(jì)XX平方米，容積率為XX，規(guī)劃總面積為XX平方米，并說(shuō)明抵押物的詳細(xì)情況。
（一）收購(gòu)評(píng)估
收購(gòu)時(shí)點(diǎn)，需進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估、外部評(píng)估以及債權(quán)收購(gòu)方評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括樓面單價(jià)、評(píng)估總價(jià)，并分析項(xiàng)目組估值差異率、估值差異率等等。
（二）收購(gòu)價(jià)格及折讓
關(guān)于債權(quán)的受讓價(jià)格（即收購(gòu)金額），一般本金都會(huì)有所折扣，具體需要結(jié)合土地評(píng)估價(jià)值等綜合確定，比如受讓原債權(quán)人持有的標(biāo)的不良債權(quán)時(shí)，利息部分全部予以免除，本金折讓X億元，本息合計(jì)折讓率為XX%，本金折讓率為XX%，具體視項(xiàng)目實(shí)際情況談判確定。
（三）預(yù)期收益
關(guān)于債權(quán)受讓后（或債權(quán)重組期間）的預(yù)期收益，一般按年化利息進(jìn)行支付，比如重組期間的收益率不低于年化13%-14%（具體根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)定），按季度支付重組收益。
（四）放款方式及通道費(fèi)用
不良債權(quán)的收購(gòu)和處置可能涉及到直接向債務(wù)人放款或直接受讓債權(quán)等不同放款方式，放款方式的差異會(huì)涉及到通道方的加入以及通道費(fèi)用的支付，比如債權(quán)處置方的款項(xiàng)通過(guò)信托公司發(fā)放給債務(wù)人后指定用于歸還給原債權(quán)人，或債權(quán)收購(gòu)方直接簽署收購(gòu)協(xié)議（具體視當(dāng)?shù)氐盅赫叨ǎ?/p>
另外還需注意交易費(fèi)用的承擔(dān)，比如需債務(wù)人承擔(dān)的信托保證金、公證費(fèi)、通道費(fèi)等其他費(fèi)用，以及債權(quán)收購(gòu)方需收取的投后管理費(fèi)等。
（五）抵押權(quán)人變更及代持抵押
關(guān)于抵押權(quán)人變更的問(wèn)題，因涉及地方性抵押政策的問(wèn)題（比如很多地區(qū)只允許金融機(jī)構(gòu)和自然人作為抵押權(quán)人），因此可能涉及到需要原債權(quán)人代持抵押權(quán)的情形。
（六）債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知
債權(quán)收購(gòu)方與債權(quán)轉(zhuǎn)讓方及債務(wù)人根據(jù)合同法的要求簽署《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，債務(wù)人確認(rèn)債權(quán)債務(wù)。
二、標(biāo)的債權(quán)及債務(wù)人的情況分析
除了核查債務(wù)人諸如成立時(shí)間、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍等基本情況外，還需對(duì)債務(wù)人工商登記情況、財(cái)務(wù)報(bào)表及還款來(lái)源進(jìn)行分析。具體如下：
（一）財(cái)務(wù)報(bào)表情況
財(cái)務(wù)報(bào)表的分析包括資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、所有者權(quán)益、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)總額等的相關(guān)分析。
（二）對(duì)外融資情況分析
對(duì)外融資情況的分析包括融資機(jī)構(gòu)、授信額度、余額、貸款主體、擔(dān)保方式、抵押物、貸款截止日等情況；融資機(jī)構(gòu)包括銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)。此外，還需查詢中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)，公司是否有被執(zhí)行人信息及失信人記錄。
（三）項(xiàng)目處置的資金還款來(lái)源分析
一般而言除標(biāo)的債權(quán)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外，還有其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售款作為第二、第三還款來(lái)源。
三、標(biāo)的債權(quán)收購(gòu)及處置方式比較分析
一般而言，常見(jiàn)的債務(wù)收購(gòu)、處置的方式包括債務(wù)期限調(diào)整、訴訟清收以及公開(kāi)轉(zhuǎn)讓三種。
（一）債務(wù)期限調(diào)整
1.對(duì)于債務(wù)人有強(qiáng)烈的期限調(diào)整意向，愿意按照一定的年利率向債權(quán)收購(gòu)方支付利息，并在兩年內(nèi)或約定的時(shí)間內(nèi)清償全部債務(wù)，再考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越，抵押率的情況，債權(quán)收購(gòu)方項(xiàng)目組認(rèn)為抵押物具備變現(xiàn)能力。
2.通過(guò)債務(wù)期限調(diào)整，債權(quán)收購(gòu)方可獲得13%/年收益（具體根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)定）。
（二）訴訟清收
訴訟清收雖然依法合規(guī)，并可以通過(guò)訴訟、執(zhí)行方式來(lái)檢驗(yàn)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，但預(yù)期回收時(shí)間及回收金額具有不確定性，回收時(shí)間較長(zhǎng)，債權(quán)收購(gòu)方需付出大量管理成本及處置成本，因此并非最好的處置方式。
（三）公開(kāi)轉(zhuǎn)讓債權(quán)
公開(kāi)轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過(guò)前期招商，確定是否有意向客戶，但通常而言債權(quán)收購(gòu)后再次轉(zhuǎn)讓債權(quán)存在難度。
四、主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施
（一）抵押物閑置風(fēng)險(xiǎn)
若標(biāo)的債權(quán)對(duì)應(yīng)的土地抵押物出現(xiàn)閑置風(fēng)險(xiǎn)，則債務(wù)人追加債權(quán)等值保證金或經(jīng)債權(quán)收購(gòu)方認(rèn)可的等額抵押物作抵押擔(dān)保。
（二）第三方查封風(fēng)險(xiǎn)
如法院處分查封財(cái)產(chǎn)，債權(quán)收購(gòu)方對(duì)抵押物如果不是唯一抵押權(quán)人則債權(quán)收購(gòu)方會(huì)存在無(wú)法優(yōu)先授權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，債權(quán)收購(gòu)方通常會(huì)要求債務(wù)人解決第三方查封后再簽署期限調(diào)整合同，以確保債權(quán)收購(gòu)方作為唯一抵押權(quán)人，享有優(yōu)先受償權(quán)，進(jìn)而對(duì)債權(quán)收購(gòu)方債權(quán)受償無(wú)影響，債權(quán)無(wú)貶損風(fēng)險(xiǎn)。
（三）債務(wù)人違約風(fēng)險(xiǎn)
如債務(wù)人未在調(diào)整期限內(nèi)清償所有債務(wù)，債務(wù)人違約，通常會(huì)按照原合同的違約條款執(zhí)行，由債權(quán)收購(gòu)方按原債權(quán)合同進(jìn)行訴訟處置。或由債權(quán)收購(gòu)方主動(dòng)向投資者推介項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
附：債權(quán)收購(gòu)債務(wù)期限調(diào)整方案
（一）處置標(biāo)的
XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“XX公司”）債權(quán)資產(chǎn)，2020年3月收購(gòu)自XX信托股份有限公司（簡(jiǎn)稱“XX信托”），截至處置基準(zhǔn)日2020年3月1日，本息合計(jì)XX元，其中本金XX元,利息XX元。
（二）處置方式
以債務(wù)期限調(diào)整方式進(jìn)行處置回收。
（三）期限調(diào)整方案
1.調(diào)整期限：調(diào)整期限為2年，到期前一個(gè)月可向債權(quán)收購(gòu)方申請(qǐng)延期，經(jīng)債權(quán)收購(gòu)方同意可以延期1年。
2.期限調(diào)整利率：若債權(quán)收購(gòu)方同意期限調(diào)整，則自補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日起，債務(wù)人向債權(quán)收購(gòu)方支付的利息恢復(fù)到正常貸款利率，具體以本金為基數(shù)、按年化13%—14%計(jì)收；每自然季度的最后一個(gè)月的15日支付；若債權(quán)收購(gòu)方同意可以延期1年，延期期間的利率為年化16%-18%（前述利率僅為舉例說(shuō)明，實(shí)際根據(jù)項(xiàng)目情況判定）。
3.債務(wù)人向債權(quán)收購(gòu)方支付處置權(quán)利轉(zhuǎn)移日除債權(quán)本金外的所有應(yīng)付利息、罰息、違約金等費(fèi)用。
4.銷售回款及還款來(lái)源監(jiān)管：項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段后，與債權(quán)收購(gòu)方簽署《監(jiān)管協(xié)議》，在項(xiàng)目預(yù)收款監(jiān)管帳戶加入債權(quán)收購(gòu)方印鑒進(jìn)行監(jiān)管，并在銷售進(jìn)度達(dá)到30%后開(kāi)始還款，銷售進(jìn)度達(dá)到70%時(shí)，還款不低于XX萬(wàn)元。此外，根據(jù)項(xiàng)目情況，與債務(wù)人所屬集團(tuán)約定其他項(xiàng)目的銷售回款監(jiān)管，并作為還款來(lái)源的補(bǔ)充。
5.過(guò)渡性抵押擔(dān)保及解除抵押：如債務(wù)人申請(qǐng)對(duì)標(biāo)的債權(quán)對(duì)應(yīng)的土地抵押物解押的，屆時(shí)需提供債權(quán)收購(gòu)方認(rèn)可的相應(yīng)價(jià)值抵押物或債權(quán)等值保證金作為階段性擔(dān)保。債務(wù)人清償完畢債務(wù)后，債權(quán)收購(gòu)方解除剩余抵押物抵押。
（四）收益分析
略
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