地產(chǎn)私募自2018年開始的爆雷潮以來，當前在業(yè)的機構(gòu)已所剩無幾。自從2020年房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)以及2021年初銀行貸款集中度的“兩道紅線”監(jiān)管新規(guī)實施以來，大部分地產(chǎn)私募機構(gòu)都暫停或收縮了相關(guān)業(yè)務(wù)。今年樓市繼續(xù)加強調(diào)控后，存量地產(chǎn)私募機構(gòu)大都在集中精力做好已投項目的投后管理和存量項目的退出工作，但受限于今年的調(diào)控影響，很多投資項目施工進度及銷售回款均受到了影響，因此產(chǎn)品退出也面臨著很多的困難。對于還在繼續(xù)投放資金的機構(gòu)來說，目前則更加謹慎，也普遍提高了準入條件及內(nèi)部風控要求，另外也更加注重項目的質(zhì)地以及對項目的投后管理。當然，也有不少的地產(chǎn)私募機構(gòu)在謀求轉(zhuǎn)型，比如物色其他行業(yè)的投資機會。

從近幾年的監(jiān)管政策來看，自中基協(xié)2017年2月13日發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》后，2019年12月23日中基協(xié)繼續(xù)發(fā)布了新版的《私募投資基金備案須知》，2020年2月28日又發(fā)布了《關(guān)于便利申請辦理私募基金管理人登記相關(guān)事宜的通知》，2020年3月20日中基協(xié)接著發(fā)布了《關(guān)于公布私募投資基金備案申請材料清單的通知》，隨后又于2020年12月30日發(fā)布了《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》。以上監(jiān)管政策一路從嚴，且補丁越打越密，在銀行、信托、私募的競爭態(tài)勢下，地產(chǎn)私募的生存空間越來越窄早已成為不爭的事實。

在地產(chǎn)融資方面，長期以來地產(chǎn)私募都處于夾心地帶，因?qū)﹂_發(fā)商的融資成本相比銀行、信托等毫無優(yōu)勢，因此可操作的業(yè)務(wù)基本上都介于拿地之后至取得開發(fā)貸之間，尤其是成本方面相比銀行的拆遷貸（指舊改或城市更新項目）、開發(fā)貸等根本沒有任何優(yōu)勢。另外產(chǎn)品方面相比更加成熟的銀行私行或信托非標等產(chǎn)品也明顯地競爭力不足，不過銀行、信托與私募機構(gòu)合作或銀行、信托將募集資源導入私募機構(gòu)的則另當別論。在這些年的發(fā)展中，地產(chǎn)私募機構(gòu)實際上也出現(xiàn)了明顯的分化，頭部機構(gòu)依托于銀行私行、信托、券商等資金渠道優(yōu)勢，對開發(fā)商的投資收益要求基本能控制在年化12%左右，而普通的私募機構(gòu)受限于資金募集劣勢以及高昂的募集成本，對開發(fā)商的投資收益要求則基本都到了年化15%以上，高一些的甚至到了年化20%以上。

地產(chǎn)私募股權(quán)基金自2018年開始頻繁爆雷，2019年、2020年進入行業(yè)肅清階段，地產(chǎn)私募行業(yè)整體上已經(jīng)歷了大洗牌。自2017年2月至今，地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案數(shù)量整體呈現(xiàn)的是下跌態(tài)勢，存量的已備案的地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品中，延期兌付和無法兌付的產(chǎn)品數(shù)量占了很大一部分。

從前面提及的情況來看，地產(chǎn)私募機構(gòu)的展業(yè)情況相當悲觀。底層為住宅地產(chǎn)項目的契約型基金產(chǎn)品備案被暫停后，很多以自然人或散戶募集為主的私募機構(gòu)可能面臨生死考驗。慶幸的是，就目前融資市場的走向而言，私募機構(gòu)、三方代銷/財富機構(gòu)以及投資/管理類機構(gòu)、前融配資公司等與信托機構(gòu)的合作趨勢已明顯加強。以一些私募機構(gòu)的情況為例，他們目前已開始與信托機構(gòu)、銀行私行等一起合作股權(quán)投資類業(yè)務(wù)（一般都是優(yōu)先股產(chǎn)品）。在具體操作上，一般是私募機構(gòu)發(fā)起設(shè)立合伙企業(yè)（或基金）后，信托機構(gòu)發(fā)行集合信托產(chǎn)品并認購合伙企業(yè)（或基金）的份額，其中部分信托產(chǎn)品可能由私募機構(gòu)導入的投資人直接認購，合伙企業(yè)隨后以增資、受讓股權(quán)等方式取得房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)。

除上述情況外，從私募機構(gòu)的業(yè)務(wù)動向來看，受備案難、托管難和募集難的綜合影響，越來越多的私募機構(gòu)實際上也早已放棄了基金產(chǎn)品的備案，比如通過不關(guān)聯(lián)的第三方去間接完成業(yè)務(wù)的操作（例如在不涉及資金募集的情況下指定非關(guān)聯(lián)的第三方與特定投資人共同設(shè)立有限合伙企業(yè)的方式完成對開發(fā)商項目的投資），由此解決現(xiàn)實的生存和展業(yè)問題。當然，近兩年來伴隨著地產(chǎn)基金產(chǎn)品的頻繁爆雷，也有不少地產(chǎn)私募機構(gòu)以及投資人實際上早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了金交所產(chǎn)品方向（金交所產(chǎn)品的合規(guī)性暫且不論，但目前金交所產(chǎn)品發(fā)展亦受到較大的限制），另外有個別私募機構(gòu)已在嘗試將業(yè)務(wù)重心往獨立財富端或捆綁房產(chǎn)代銷等方向偏移；而更多的機構(gòu)則是因無法募集到資金而偃旗息鼓。

地產(chǎn)私募能否真的能走上真股投資的道路，這是一個始終困擾著行業(yè)的話題。中基協(xié)2017年2月13日發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》對私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目提出了諸多限制，地產(chǎn)私募基金按監(jiān)管要求也只能往真股投資方向進行操作，但就交易邏輯而言，目前絕大部分開發(fā)商其實根本不愿意讓渡股權(quán)部分的收益，也就是說即便地產(chǎn)私募機構(gòu)真的想做真股投資，但在市場交易邏輯或者開發(fā)商的真實融資訴求里面其實根本就沒有讓地產(chǎn)基金的真股投資有真正的發(fā)揮空間。另外，很多私募機構(gòu)仍舊無法擺脫土地前融等的業(yè)務(wù)依賴，股權(quán)投資的表象下大部分時候也很難繞過明股實債的本質(zhì)（雖然只是在投資端通過對賭條件的設(shè)置確保基準收益）。

在近期監(jiān)管對地產(chǎn)行業(yè)頻頻重錘之下，這次中基協(xié)暫停地產(chǎn)基金產(chǎn)品備案的消息，有可能是執(zhí)行當前監(jiān)管規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)的政策，落實“房住不炒”的監(jiān)管要求，以限制對地產(chǎn)行業(yè)的非標輸血；也有可能是監(jiān)管層注意到了行業(yè)實際情況很難滿足監(jiān)管要求的痛點；亦也有可能是監(jiān)管層將針對目前的亂象問題進行集中式地梳理和整頓……

大浪淘沙，適者生存。我們認為，地產(chǎn)私募往真股投資行進的方向任重而道遠，因為地產(chǎn)私募行業(yè)的發(fā)展最終取決于投資人是否真的能接受真股投資的風險。在這波強監(jiān)管下，能活下來的地產(chǎn)企業(yè)與地產(chǎn)私募機構(gòu)都將迎來更好的明天。當然，對于地產(chǎn)私募機構(gòu)而言，時刻修煉好內(nèi)功，提高分析判斷能力，夯實投后管理能力，打造優(yōu)秀的“作戰(zhàn)”團隊，在當前形勢下將更為重要。