作者：桿姐

日前，地產大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，發布了其2021年業績公告。

寫這篇文章時，招商蛇口尚未發布年報（截至2022年3月22日已經發布），因為3月21日東航空難，本文推遲到了今天3月22日發布。

接下來，我會認真看招商蛇口的年報，然后可能很快會做個分析，敬請期待。

01有趣的利潤指標

數字背后很多細節。

如下圖。但是我們看毛利呢？2020年為47億元出頭，2021年僅僅也只有接近48億元。

用行業常說的話就是，增收不增利。

何以至此？我們看更多細節，總的銷售成本從2020年的142.37億元，增至2021年的211.30億元。

更具體看會發現，招商局置地的銷售及營銷開支，從2020年的6.74億元，增長至2021年的8.23億元。

同時，行政開支，也從2020年的2.03億元，增至2021年的2.78億元。

上述2筆開支，也不能說絕對金額增加了很多，但是多多少少說明一丟丟問題。

接著在2021年業績公告中，杠桿地產注意到一組更加驚人的數字。

如上圖，2021年招商局置地歸母凈利潤只有5.61億元，而2020年尚有7億元——明明營收增長了那么多？凈利卻下滑20%左右，這……

更蹊蹺的是，非控股權益部分的凈利高達10.22億元，2020年為8.12億元——這利潤的結構，實在是好玩。

另外杠桿地產還注意到，無論融資成本還是所得稅支出，2021年招商局置地浮動都不大。

如上圖，融資成本6.92億元，2020年為6.85億元，生意做更大了，這點微不足道的增加，說明融資部門很優秀。

所得稅方面也是2020年近21億元，2021年不到20億元了。

02 重倉南京及句容、重慶背后

另外，杠桿地產注意到，招商局置地的布局主要在佛山、廣州、南京及句容、重慶、西安及我國香港。

2021年，招商局置地佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港的項目，占總收入的比例分別約：14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。

業績公告披露，截至2021年末，招商局置地在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁

有50個房地產開發項目，主要集中開發住宅物業以及住宅及商業綜合物業，產品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

如上圖，主要分布還是重慶最多，然后西安也比較多，看來南京及句容雖然2020、2021年營收猛，未來或許要被西安代替了？

截至2021年末，招商局置地于南京及句容的項目總建筑面積達325.51萬平米，未來可售建筑面積將為56.10萬平米。

如杠桿地產上文所述，未來當然或許會有變化，但是如果在南京及句容未來繼續多拿地，依舊會很猛。

對了，多說一句，招商局置地和招商蛇口之間有競業條款，不能地盤亂廝殺，總的來說，招商局置地不會做太大。

03 債務上也不能說完全沒壓力

值得注意的是，杠桿地產發現招商局置地的應付款項增幅有點大。

2020年為53.39億元，2021年增至121.06億元，翻倍還多。

如下圖，如果我們看結構，更有意思。

2個月-半年內應付的，從2020年的5.50億元，增長至2021年的51.42億元。

此外，杠桿地產注意到，截至2021年末，招商局置地銀行結余及現金144.23億元，2020年末為97.19億元。

而截至2021年末，招商局置地計息債務總額為365.37億元，2020年末為194.93億元。

其中，一年內需要償還80.70億元，1-2年內需要償還23.23億元，2-5年內需要償還258.54億元，5年后需要償還的金額為2.91億元。

招商局置地凈計息債務（計息債務總額減銀行結余及現金）對股東權益（包括非控股權益）比率（“凈杠桿率”）為65%，2020年為31%。

業績公告披露，招商局置地2021年末加權平均融資成本為4.6%。

總體來說，招商局置地這個財務水平還是比較高的。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 不會做很大的招商局置地|地產年鑒③