地產黃老邪 作者：黃博文
來源：地產黃老邪（ID：DCHLX1）
7月30日，中共中央政治局會議閉幕，對房地產業再次提出了要穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展的要求。近期，針對房地產、教育、醫療三個行業的調控政策一次次的沖上媒體熱搜，不少老板對此產生了迷茫、焦慮，甚至恐慌。
誠然，如果僅僅從一個個的政策來看，這些領域的從業者確實看到的是調控，感受到的是壓力。但是如果將一系列的政策串起來并放到宏觀的大環境來分析，分析這些政策的內在本質邏輯，你就會有撥云見日的感覺，就能夠釋然和通透，應對就能夠有章有法。
01
近三個月出臺的涉及房地產行業的調控政策呈現出四個特點：
（2）嚴厲：調控政策的力度仍在不斷加碼；
（4）微觀：一些調控政策開始聚焦微觀，注重落地。
一些表面上看似放松調控的新政讓人感覺是意料之外，但思考背后邏輯之后就會覺得是情理之中。新政無一不在聚焦穩地價、穩房價、穩預期，房地產行業的去杠桿，為了防范系統性的金融風險，使房地產行業穩健的發展，高質量的發展。
例如即使降準一萬億，但這種利好只是心理上的利好，在精準的貨幣機制的引導下，資金會被嚴控進入房地產行業。
調控政策不可漠視，調控會影響到市場、土地、銷售等很多重要的環節，從而影響到企業的具體行為，不能夠視而不見，中小房地產企業要適時思考應對策略，并及時預測大企業的應對策略。
面對調控我們也無需恐懼，730政治局會議已經重申房住不炒、“三穩”，因此房地產行業不可能大跌或崩盤。很多對于政策的過度解讀都是不可取的。今年上半年房地產行業的銷售金額已經是達到將近9.3萬億，全年有可能會超過18萬億，銷售規模依舊在增長，這表明行業并沒有完全進入存量時代，中小企業依舊有很多快速做大規模的機會，但彎道超車的難度將會越來越大。
因為調控的內容都在情理之中，因此企業要堅守自己的戰略，不能因為一個調控政策的出臺，隨即就像“墻頭草”一樣放棄以往的戰略。同時面對頻出的調控政策，房地產企業也要快速應變，及時創新戰術。
02
政策出臺的背景、底層邏輯
2017年10月18日，習近平同志在十九大報告中指出，實現中華民族偉大復興是近代以來中華民族最偉大的夢想；同時，提出了新“三步走”戰略目標（即從現階段到2020年，全面建成小康社會；從2020年到2035年，基本實現社會主義現代化；從2035年到本世紀中葉，把我國建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現代化強國）。
“三步走”的第一步已經實現。宏偉藍圖的“后兩步”實現需要通過目標指引方向。在十四個五年規劃和2035年遠景目標中，公布了2021年經濟增長6%以上、十四五期間GDP增長指標要維持5%-6%水準的目標，設定這一相對較低的經濟增長目標，體現了中國“十四五規劃”期間將從高速增長轉向追求高質量增長；另外，區域、產業發展不平衡的問題亟待解決，新的經濟發展模式需要去探尋。
國家統一 以人為中心 保民生 社會公平 共同富裕 長期競爭力
這是由國際環境與國內環境共同決定的。
國際環境來說，中美俄歐錯綜復雜的國際關系，會傳遞到經濟領域，甚至傳遞到貿易領域，技術領域等，為中國的自主發展帶來了巨大的困難和壓力。歷史上經濟全球化和科技革命往往會改變大國之間的實力對比,引發系統性沖突對抗,導致貿易保護抬頭、自由貿易退潮,全球化收縮倒退,最終很容易落入沖突對抗的陷阱，最近幾年反智主義、極端主義、民粹主義、逆全球化風聲漸起，中美關系也面臨著脫鉤趨勢。
國內問題來講，中國之所以能在世界十大經濟體中占據第二的位置，并且很有可能在2035后成為第一大經濟體，很重要的一點就是人力資源優勢，人口多、市場大。
但是，如果沒有人口優勢就不能實現這些，這樣就有了三胎政策。然而在我國，房地產、教育、醫療三大剛性消費在一定程度上擠壓了居民的日常消費能力，也催生了“生不起孩子，不愿意生孩子的窘境；另外，我國目前發展不平衡的問題依然存在，雖然社會生產力的發展使人民生活水平有了很大的提高，但仍不能滿足13億多人民對不同產品結構和質量的需求。
國際環境錯綜復盤，國內矛盾依然突出，近期政策明確釋放出控制一批（房地產、教育等）、發展一批（戰略新興）的產業結構調整與升級信號，人口科技開放的牽引政策，都國內大循環為主體、國內國際雙循環，促進產業結構優化、消費升級的手段。
近期國家推出了一系列產業政策，通過產業政策的制定來引導供給側改革，進而持續的推動產業升級，2018年9月，中共中央、國務院印發了《鄉村振興戰略規劃（2018－2022年）》，表明“鄉村振興戰略”已經提升至國家戰略高度。
同時今年中央一號文件部署全面推進鄉村振興，并指出，發揮財政投入引領作用，支持以市場化方式設立鄉村振興基金，撬動金融資本、社會力量參與，重點支持鄉村產業發展，今年3月5日，李克強總理在政府工作報告中明確提出，“十四五”期間將全面推進鄉村振興，完善新型城鎮化戰略。同時，推進科技創新的政策也為發揮科技創新政策的功能提供了系統指引，為承接科技創新政策的配套措施提供了框架依據，為優化科技創新政策的目標提供基礎保障，因此科技創新也是產業政策的一個重要方向。
從產業結構來看，脫虛轉實勢在必行，鄉村戰略、科技創新、新興產業、城市更新、城市群的打造是中國目前最頂層的政策熱點，也是中央極度關注的焦點問題，這也是發揮政府投資撬動作用,激發民間投資活力,增強居民消費能力，形成市場主導的投資內生增長機制，這樣才能發揮投資促進國內大循環的關鍵作用；與此相反，國家同時出臺了政策控制教育、醫療、地產三個行業增速通過教育減負政策降低教育行業增速；住建部等八部委發文整治規范房地產市場秩序以及“全國版的以收定投”，意在降低地產行業增速；同時國家藥監局藥品審評中心發布了《以臨床價值為導向的抗腫瘤藥物臨床研發指導原則》，此文件的發布將直接影響著創新藥的研發，意味著降低醫療行業的增速。
（2）改革開放政策
中共中央政治局審議《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，以此保持我國人力資源稟賦優勢、改善我國人口結構，以人口結構調整支撐產業結構調整、促進消費升級；同時，我國一直在推動養老事業優化，落實了積極應對人口老齡化國家戰略。
前段時間降準釋放一萬億資金，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境，需要注意的是，作為最依賴資金的房地產老板，可不能看到這個萬億資金就心動，根據前面提到的產業政策我們可以了解到釋放的資金并不會流入到房地產行業，釋放的萬億資金更多的是用于支持鄉村戰略、城市更新、城市群的打造。
出臺了土地出讓收入的8%用于支持鄉村振興、土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收等使得中央增強了對地方土地款收支明細的掌控，是繼集中供地政策之后，對供給端調控的進一步深化，會有效地促進相關產業政策的落地
總體來講，國內大循環的實現需要需求側管理與供給側結構性改革相互配合。供給側結構性改革從供給側來提升產品的品質與質量，帶來產業結構優化，質量升級，需求側管理能夠改善總需求結構失衡的困境，尤其是提升居民消費規模和居民消費的質量，從而對供給側結構性改革形成一種牽引作用。基于此，一系列支持消費升級、投資升級的產業政策應運而生，落腳點放在了城市更新、鄉村振興和城市群的打造上面，除了產業政策外，其他的財政政策（土地出讓收入支持鄉村振興）、貨幣政策（降準釋放一萬億資金）、人口政策（三胎政策）等正是為了推進相關產業政策的落地。
從2016年“房住不炒”總基調確定，到2019年以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，促進房地產市場平穩健康發展，再到2021年“十四五”規劃提出實施房地產市場平穩健康發展長效機制，促進房地產與實體經濟均衡發展，最后是今天的政治局會議上再次提出“穩地價、穩房價、穩預期”。近年來，國家已經從市場端、資金端、土地端對房地產行業進行了全方位的調控。
這也就意味著房地產行業在今后一段時間內會一直處于高位盤整、高頻窄幅的震蕩過程。要正確看待，不要不當回事，但也不要過度悲觀。宏觀大背景決定著“房住不炒”，“三穩”等中國房地產行業調控主基調未來長期內不會改變。因此中小房地產企業，所面臨的拿地難，找錢難，招人難，賣房難的境地短期內也不會得到改變，我們要學會順大勢，順民意。
那么，身處“三低一高”與“管理紅利”的時代，要求我們必須補短板，不斷修煉內功，行業對地產企業和地產人的能力提升提出了更高的要求，用精細化管理才能實現彎道超車，未來整個房地產行業的發展依然要依靠投融資的驅動、營銷的拉動以及運營的聯動，投資端必須想法設法多種方式去拿“好”地、拿“優”地，不放過收并購、商住聯動、產業勾地等底價拿地機會，融資端要將多維的內部融資杠桿組合使用，學會“以融定投”、“營銷拉動”、“運營提效”營銷端需要線上與線下齊發力，想盡一切辦法快銷售。
其次，在國內國際雙循環相互促進，國內大循環為主體的時代背景下，企業也應抓住鄉村振興、消費升級與城市更新這三個賽道的機會。無論是大企業還是小企業，在這三個賽道上能不能有所為，決定著是否能基業長青。
03
行業已經進入智勇兼備者勝的時代，機會總是為智者而生，洞察、判斷、取舍、平衡即是大智。面對變化，不能對行業的變化視而不見，依然稀里糊涂，有勇無謀地往前沖，也不能過度解讀行業的變化，如驚弓之鳥、墻頭之草。
1.未來五年的確定性——調控總基調不變
國運昌盛，宏觀面中長期向好，但國際環境將長期復雜甚至惡化，下行壓力長期存在。國內不充分不平衡的矛盾長期存在。未來5年的合理增速為5-6%，高質量發展是主旋律。 未來五年每年，行業總量在15-20萬億之間搖擺，年漲跌幅正負10%。依然是最大的行業。宏觀經濟的穩定器、壓艙石、最大的民生。但趨勢性向下。 行業平均利潤率、自有資金回報率呈弱下降趨勢，利潤率每年下降0.5～1個百分點，自有資金回報率每年下降1.5～5個百分點。 百強房企平均年增速大概率大于行業增速，中小房企平均年增速大概率為負（0～15%）。大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚，將是常態。 孔雀”東、南飛是大勢所趨。此基礎上，機會來源于區域間、城市群間、城市間的“差”（基于時間差的節奏，基于空間差的結構布局，基于供需矛 盾的結構）。即是節奏紅利、結構紅利、能力紅利。 持續擠泡沫，去杠桿，回歸本源，外部紅利漸行漸遠。但依然是增量時代，不過，正加速向存量時代過渡。依然有做規模甚至彎道超車的機會，但難度加大，邏輯及方法有所不同。 發展及經營的邏輯產生重大變化，產品、服務、管理、團隊日益成為競爭的焦點。不過，貨地比、貨投比、資金效率、客研及市場能力、運營效率依然是關鍵。 行業的政策屬性、制造業屬性、社會屬性逐漸強化。資源屬性逐漸轉化為資源合作、生態打造的管理屬性。與國企、異業合作是趨勢。 雙循環、消費升級、城市更新、鄉村振興、金融改革、國企改革、財稅改革、人口政策及結構是長期的熱點。新模式將百花齊放。 泛地產將逐漸形成星火燎原之勢。隨著人民對生活水平的要求日益提高，泛地產將逐漸崛起。對于小型房企來說，可以先從單個項目突破，向泛地產轉型。而對于資源儲備較 充足的中大型企業，可以加大在泛地產領域投資力度，甚至將其作為企業的第二賽道或增長曲線。
2.未來五年的不確定性——VUCA時代
隨著國家經濟開始由高增長向高質量增長的過渡，中國的房地產行業也進入VUCA時代。VUCA時代的房地產行業具有高位盤整、窄幅震蕩特征，具有很大的不確定性和復雜性。整個行業的節奏、結構越來越難以判斷，眾多的疑惑與困難導致了在未來五年內，選擇困難將成為常態。
04
確定性決定戰略，不確定性決定
戰術。房地產行業未來依然是15-20萬億的大行業，面對意料之外、情理之中的密集政策，房地產企業如何創新戰術、堅守戰略？
信心（目標）：對行業未來及企業未來要有信心。 信任（彼此）：對團隊與合作伙伴要有足夠的信任。 信念（共識價值觀）：遇到挫折時要有堅定的信念。 信仰（使命）：對制定的未來發展戰略要有信仰。
造夢（愿景與目標）：作為管理者，要讓所有員工都有一個夢，并且是一致的夢。這個夢不能是白日夢，應當是具有一定挑戰性且能夠實現的夢。 造鐘（組織與能力）：領導應是一個“造鐘者”而不是一個“報時者”，“鐘”指的是組織、平臺、標準、體系等，管理者應當造好“鐘”并分發給員工，通過“造鐘”為團隊賦能。 造梯（路徑與方法）：“梯子”可以理解路徑與方法。一個有領導力的管理者，應當把路徑與方法提出，讓員工自己去爬，而不是背著員工前進。
心中有主義——功利主義、完美主義、長期主義、個性主義
企業不是慈善機構，而是盈利機構，因此一定要堅守功利主義。對以往項目進行復盤，著手去解決那些企業的歷史遺留問題，解決當下的問題才能談未來。這就是功利主義的最好體現。
b.完美主義
現在的房地產行業已經進入了低利潤時代，精細化管理時代，這個時代倒逼房企走向完美，完美主義要求企業不能有太短的短板。例如企業在成本方面有短板，就容易拿不到地；在營銷方面有短板，拿地越多壓力越大。彌補短板，才能走得更穩健。
堅持長期主義，首先要對行業有信心，對事業有信念，其次更重要的是將發展作為信仰。企業應當未雨綢繆，不要因為當下沒有泛地產項目，就忽略了學習，老板必須前置兩年積累相關知識，這樣才能增強企業抵抗風險的能力，臨時抱佛腳是抱不住的。
企業只有做強自己的特色，才會擁有核心競爭力，例如在成本控制方面具有很強的能力，就能夠駕馭別人都算不過賬來的土地，去化方面也能快人一步。
腦中有策略——深挖洞、廣積糧、高筑墻、早稱王
a.“深挖洞”代表深耕與精細化，對城市研判要精細化。
c.“高筑墻”包括兩方面的概念。第一，從控制風險的角度來說，要將企業的“防火墻”做高，同時對家庭財富與企業財富進行分割；第二，對企業核心競爭力進行培養，不斷提升企業長板。
d.“早稱王”代表著企業必須盡早做大規模，或是具備核心競爭力。
手中有抓手——產品線標準化、堅守與創新模式、現金流管理、升級產品、提升銷售能力。
生存的堅韌力：筑高企業安全墊，建立風控體系。 競爭的戰斗力：要具備強大的競爭能力，例如企業產品溢價能力或成本優化空間具備高出競爭對手5%-10%的競爭力，就會戰無不勝。 增長的爆發力：當機會降臨時，能敏捷的抓住機會，實現爆發式增長。 發展的可持續力：必須通過取舍與平衡、三動平衡、踐行產品主義、管理進化、團隊升級等使企業能夠持續發展，基業長青。
A.老板、核心高管的持續成長 ：提升自身認知、思維、格局，不能妄自菲薄與夜郎自大。
B.城市總、項目總的鍛造：項目總、城市總的成長與培養是企業發展的基石。
C.公司治理：理清老板與經營班子之間的權責利益關系。
戰略是智慧，戰術是能力。房地產企業要關注投資、融資、產品/服務、經營、能力、創新的落地綱領：
（1）投資：依然區域深耕，但需要拉開根據地的范圍，并且在根據地內有底線的機會性拿地，過程中創新合作模式。同時，拿地過程中要具備底線思維，對于發展型房企來說，單項目不虧就是底線。
（2）融資：創新融資模式，加強同業、異業合作，做好準備，抓住未來可能的貨幣適度寬松的窗口期機會。
（3）產品/服務：升級產品和服務，基于客戶價值而挖掘競爭溢價，成本優化+產品服務溢價要具備5--10%的競爭力。但是要注意，單方面控制成本與單方面追求產品質量都是不可取的。
（4）經營：取舍與平衡；資金效率、現金流管理、盈利能力要與戰略匹配；投融產銷；安全性、流動性、收益性高水平動態平衡；單項目盈利能力。
（5）能力：精益、敏捷、彈性；體系、機制、團隊。投融資與管理的顆粒度要更加細致。
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原標題： 地產視角，解讀730會議
