作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

鼠年新年，大家應(yīng)該歡歡樂樂過個(gè)團(tuán)圓祥和的假期，突如其來的疫情，打亂了原本的歡樂氣氛。

目前各地方政府紛紛出臺了政策，對交通實(shí)行了一定的管制措施，并要求售樓部暫停對外開放，工地停工，春節(jié)后上班的時(shí)間也順延了，這些對房地產(chǎn)的影響不可謂不深遠(yuǎn)。

宏觀經(jīng)濟(jì)面

目前受疫情的影響，很多城市從決策層到基層的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，動員大家盡量在家，較少外出和娛樂活動。直接受到影響的就是零售行業(yè)，交通運(yùn)輸業(yè)，以及娛樂行業(yè)，其次是國務(wù)院延長假期的政策，各大行業(yè)的歇業(yè)期勢必會比政策發(fā)文要更長，大家的觀望情緒非常濃重。

參考2003年SARS對國民經(jīng)濟(jì)的影響，2003年一季度社會消費(fèi)品零售總額增速同比下降到了4.1%，交通運(yùn)輸業(yè)在當(dāng)年5月份更是下滑到了2.3%，為前后五年的最低點(diǎn)。受此拖累，工業(yè)增加值在2003年的一季度的幾個(gè)月中，一直呈下滑的趨勢。

但是2003年之時(shí)，中國剛剛加入世貿(mào)組織不久，而且經(jīng)濟(jì)增長的紅利也才剛剛開始釋放，再加上當(dāng)年高層推行了一些列的宏觀刺激措施，因此2003年的經(jīng)濟(jì)增長并未受到多大的影響，反而因?yàn)榇碳ふ哂胁诲e(cuò)的增長。

但是目前的情況已經(jīng)和非典之時(shí)大不相同，2019年我國的經(jīng)濟(jì)增速僅為6.1%，雖然在世界主要經(jīng)濟(jì)體中屬于一枝獨(dú)秀，但是近五年來經(jīng)濟(jì)增速在不可避免地呈下降趨勢。我國目前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨去杠桿后經(jīng)濟(jì)活力不足，結(jié)構(gòu)性調(diào)整尚未完成，新興經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)尚未成熟的困境。

此次疫情發(fā)生時(shí)間在一月底，實(shí)質(zhì)性的沖擊來得更早，隨著各大行業(yè)推遲上班時(shí)間，如果疫情短期內(nèi)沒有根本性緩解，春節(jié)后返工必將受到影響，房地產(chǎn)、基建、服務(wù)業(yè)等行業(yè)首當(dāng)其沖。在緊張氣氛下的社會零售、交通、航空、制造業(yè)也會受到全面的影響，在經(jīng)濟(jì)增速本來就下滑的因素疊加之下，短期內(nèi)恐將難以回升。

對房地產(chǎn)的沖擊

春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)僅次于“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的重要銷售節(jié)點(diǎn)。今年春節(jié)隨著疫情的持續(xù)緊張，各地的房地產(chǎn)協(xié)會都發(fā)布了要求各大房企暫停開放售樓部的通知，春節(jié)購房活動隨之停止。這對于一些本來就資金緊張的部分房企，無疑是雪上加霜，會加速房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)并購，“大魚吃小魚”會更加頻繁發(fā)生，甚至?xí)葑兂尚袠I(yè)“大魚吃大魚”的現(xiàn)象。

眾所周知，每年的3-5月是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中窗口期，因?yàn)槿c(diǎn)原因：一是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，銷售額的增長帶來大量的現(xiàn)金流；二是度過了年底的工程款和民工工資集中支付節(jié)點(diǎn)，年初的大額剛性支付不多；三是年初拿地，下半年就可以開盤，年底的報(bào)表就能集中反映。春節(jié)銷售的預(yù)冷，資金回流的不足，直接導(dǎo)致上半年房企拿地意愿會降低，大概率會看到一些城市土拍市場溢價(jià)率會有所降低。

受疫情嚴(yán)重的城市，諸如重慶市和武漢市，焦慮緊張的情緒，會嚴(yán)重影響購房群體上半年的購房熱情，直到5、6月份才會逐漸緩解，下半年會有一波小陽春。體現(xiàn)在房價(jià)上，上半年的房價(jià)會總體保持不變，就算是武漢也不存在某些人所謂的大跌的可能性，但是最早2020年下半年或者2021年上半年的房價(jià)，會存在一波補(bǔ)償性上漲。總的來看，今年大概率不會出現(xiàn)往年那種上半年房地產(chǎn)市場火熱，下半年偏冷的行情。

對土地財(cái)政的沖擊

為了抗擊疫情，各個(gè)城市的地方政府財(cái)政緊急下?lián)芰舜罅康目铐?xiàng)以及救災(zāi)物資，特別是一些三四線城市，原本就不寬裕的財(cái)政，變得更加緊張。

在目前地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓收入的情況下，地方政府會進(jìn)一步在土地財(cái)政收入上下功夫。上半年會是很多城市大量土地集中上市的時(shí)間，大量優(yōu)質(zhì)的地塊在上市時(shí)間的先后順序上，會占據(jù)優(yōu)先級的地位。

地方政府會在保證土地供應(yīng)的數(shù)量，穩(wěn)住土拍成交率，土地價(jià)格和土地出讓金總收入之間，做出艱難抉擇，并在其中選擇一個(gè)平衡點(diǎn)。對于一些在2019年以來已經(jīng)預(yù)冷，出現(xiàn)了大量地塊流拍的三四線城市，地方政府對地價(jià)的預(yù)期會有所降低。

這對于急于拿地的房企來說，是一個(gè)非常不錯(cuò)的機(jī)會，但前提是：有錢。

展望未來

此次疫情讓很多人逼不得已宅在家里，一日三餐和娛樂活動都在狹小的空間進(jìn)行，小戶型和剛需產(chǎn)品的弊端顯現(xiàn)，讓部分有改善性需求的客群，加快改善置業(yè)的時(shí)間表。部分剛需客戶，也會將改善需求提上日程，未來改善型產(chǎn)品在市場中的比重還會加大。這對目前一些城市庫存高企的大面積段產(chǎn)品來說是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會。

從宏觀層面來講，決策層大概率會參考2003年非典后的政策，相繼出臺一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策。但是在宏觀層面上對房地產(chǎn)金融政策的放松并不大可能，宏觀上“穩(wěn)杠桿”的政策還會延續(xù)，房企的融資情況并不會得到改善，金融的刺激和支持主要會傾向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和新興經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但是這并不妨礙

雖然從全國宏觀層面來講放松的可能性不大，但是地方政府一城一策，因城施策的力度會加大，高層對地方政府放松調(diào)控尺度的接受度會加大。基于此，今年會大概率看到一些城市私下遮羞布，出臺一些實(shí)質(zhì)性的放開限購限貸的政策。

此次疫情的影響充其量還是局部的，短期的，并不能改變房地產(chǎn)長期的的趨勢，房地產(chǎn)長期還是由人口決定的，房價(jià)的增長還是由城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所決定。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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