“概覽信息”

住房類型:即住宅、商住等等，住房類型決定了產(chǎn)權(quán)期限和住宅用途，也決定了未來的升值空間和價(jià)格參考比。金融機(jī)構(gòu)也會根據(jù)這一屬性決定貸款的成數(shù)，一般來說住宅貸款的成數(shù)最高。如果想要買的是住宅，要注意拍賣平臺里即便選擇住宅用房但是里面還會摻雜一些辦公用房、商住房等，要注意結(jié)合房屋用途等信息排除掉；

所在區(qū)域:拍賣標(biāo)的坐落的區(qū)域，在選房的時候已明確，但有的公告信息不夠準(zhǔn)確，要在標(biāo)的地圖上確認(rèn)；

具體位置:拍賣標(biāo)的的地址，一般在拍賣標(biāo)的的標(biāo)題有寫，需要結(jié)合地圖明確具體位置，方便下一步實(shí)地盡調(diào)；

第幾次拍賣：標(biāo)題會注明是第幾次拍賣，以阿里拍賣為例，標(biāo)題有第一次拍賣、第二次拍賣、變賣、重新拍賣、破產(chǎn)等；需要注意的是有的一拍并不一定就真的是“第一次拍賣”，可以在搜索欄里搜一下之前有沒有過拍賣記錄；

歷史拍賣情況:本標(biāo)的歷史拍賣的時間、價(jià)格，如果不是一拍，推測下之前流拍的原因是因?yàn)榇嬖谥卮箬Υ眠€是價(jià)格高了；如果是重新拍賣要了解重新拍賣的原因，之前是不是有人悔拍，悔拍的原因是什么，特別注意破產(chǎn)、兇宅等情況；

拍賣時間:可以看到距開始的時間，要注意這個時間，最好設(shè)置個提醒，避免錯過參拍時間，特別是盡調(diào)工作最好在提前兩周完成；

起拍價(jià):拿到標(biāo)的的最低可能價(jià)格，也決定了潛在的折扣空間，一般來說一拍起拍價(jià)是評估價(jià)的7-8折，流拍后，二拍在一拍的基礎(chǔ)上再降10%～20%；

保證金:在頁面有報(bào)名交保證金的字樣，保證金的繳納我們在接下來會寫專題介紹，這里做個簡要介紹。拍賣保證金是競買人取得競買資格的條件之一，競買人沒有按照數(shù)額和截止時間要求交付拍賣保證金的,不可以參加拍賣會。拍賣保證金的金額大小由拍賣公司基于拍賣標(biāo)的實(shí)際情況而定,且參考評估值確定比例值,一般為評估值的10%～20%,特殊情況為評估值的30%,具體金額詳見拍賣公司所發(fā)布的拍賣公告的“拍賣保證金”。保證金最好提前五天完成繳納，避免因?yàn)橘~戶和資格等原因錯過參拍；

評估價(jià):在前面法拍房市場的參與者中，我們有介紹，根據(jù)2018年6月4日公布的《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》，人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，可以依次按照采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評估等方式對于拍賣的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估,委托評估作為兜底選項(xiàng)，機(jī)會會相對較少。

大家一般重點(diǎn)關(guān)注的評估報(bào)告中的評估總價(jià)、單價(jià)、評估時間，其中大家比較容易忽略的是評估時間。一般來說,從評估到拍賣都會經(jīng)過一段時間(少則幾個月,多則半年甚至一年以上)。而法院平時比較忙,不會每次重新拍賣都申請價(jià)值評估,這就造成了評估價(jià)是滯后于市場變化的。同時評估公司綜合考量多種因素，帶有一定的主觀性。評估價(jià)可以作為我們對房屋價(jià)值判斷的一個重要參考，但不必完全以其為標(biāo)準(zhǔn)。

競價(jià)規(guī)則：事先了解競價(jià)規(guī)則，尾款支付、加價(jià)幅度、競價(jià)周期等，避免因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)導(dǎo)致不必要的麻煩；在接下來我們會對這幾個要素做專題介紹。

“競買公告”

競買公告：這里主要提示競買人注意標(biāo)的是否有限購、稅費(fèi)、占用、土地性質(zhì)等問題，并不是每一套房子都會有這類“瑕疵”，但是這幾類問題也是我們盡調(diào)中重點(diǎn)考察的內(nèi)容；還有競拍流程，可以參與模擬競拍來先嘗試；

拍賣法院：競買公告里會告知是哪一家法院在主持拍賣，注意聯(lián)系方式、聯(lián)系時間、是否有預(yù)展等?，F(xiàn)在大部分法院都把前期與意向競買人對接的事宜交付給司輔機(jī)構(gòu)去打點(diǎn)，可以根據(jù)頁面上預(yù)留電話事先做個預(yù)溝通了解情況；

競買人條件：注意基本條件是否滿足，有的地區(qū)存在限購問題，不滿足限購條件去競拍反而會浪費(fèi)保證金。但是即使在限購地區(qū)也會有不限購的法拍房，一般是外地法院拍賣的房子，但也要咨詢確認(rèn)；

優(yōu)先購買權(quán)人：注意是否存在優(yōu)先購買權(quán)人，優(yōu)先購買權(quán)人是否參與競拍。如有，建議咨詢了解優(yōu)先購買權(quán)人的情況，避免落空；

貸款咨詢：頁面一般留有可以法拍貸款的機(jī)構(gòu)，可以電話咨詢；事先可以了解下可以該標(biāo)的是否可以貸款、可以貸款的額度、需要準(zhǔn)備的資料和具體的流程等；

稅費(fèi)：需要注意繳納方式是買賣雙方各付各的還是買家承擔(dān)。在北京法拍房的稅費(fèi)主要是由買家承擔(dān)，但是法院暫時保留對房屋交易的個人所得稅和增值稅的征收權(quán)利，買家只需繳納契稅。但也要注意房產(chǎn)類型哦，比如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等繳納的稅費(fèi)就更多一些。

“標(biāo)的物介紹部分”

在這一板塊主要介紹標(biāo)的物的權(quán)證情況、所有人、房屋用途、土地性質(zhì)、租賃和抵押情況等，但一般是不詳細(xì)或不全面的，所以我們一般了解的內(nèi)容是：

文書情況：有的標(biāo)的附上了執(zhí)行裁定書，可以了解到拍賣原因，我們在法拍房的來源里介紹了怎么去實(shí)操；

樓高:即拍賣標(biāo)的位于整棟建筑的第幾層。和買二手房一樣，法拍房樓層的高低不同，價(jià)格不一。一般來講，樓梯房樓層過高或過低都較影響估值和成交；

總高:拍賣標(biāo)的所在建筑的總層高。結(jié)合樓高,我們就可以判斷出該套房源大致的采光情況以及是不是電梯房；

面積:拍賣標(biāo)的的建筑面積，別墅要注意，看實(shí)際面積和建筑面積對比，避免因大規(guī)模改建有過戶問題；

房屋戶型:在明確需求時基本上就明確了想購買的戶型，多數(shù)公告上只陳列了面積但是并沒有告知戶型，需要在二手房網(wǎng)站上找到所在小區(qū)根據(jù)面積確定戶型，最可靠的是根據(jù)實(shí)地盡調(diào)結(jié)果，實(shí)地感受采光通風(fēng)等；

房屋裝修情況：較多法拍房的照片都沒有拍到房屋里面，一定要去親自看看裝修情況以及注意公告中是否表示裝修、家具之類包含在標(biāo)的里，是否提示現(xiàn)狀交付，否則可能就是你相中了人家的裝修但最后只能拿到一個毛坯；

區(qū)域配套:拍賣標(biāo)的所屬小區(qū)的交通、醫(yī)療、商業(yè)配套的情況,可以先在地圖上查清。

小區(qū)名稱:拍賣標(biāo)的所屬的小區(qū)，很多法院公告和評估報(bào)告里沒有告訴具體的小區(qū)，要通過地圖來確認(rèn)，確認(rèn)后要在二手房網(wǎng)站上搜索確認(rèn)；

小區(qū)情況:拍賣標(biāo)的所屬小區(qū)的人數(shù)、在售房源、在租房源情況。

這三個指標(biāo)分別反映了小區(qū)的容量、房源的流通性、房源的居住價(jià)值，主要是在各大二手房網(wǎng)站上查明；

市場熱度：一個反映同類房源在近期市場的關(guān)注度指標(biāo)。通過搜集各方掛牌及看房的情況,綜合得岀市場熱度,通過這組數(shù)據(jù)我可以初步判斷出此房未來好不好出售,此組數(shù)據(jù)越大,說明此房越好岀售;反之越低,可能此房不太好出售或賣不起價(jià)。

不過,有時候數(shù)據(jù)也會騙人,有些小區(qū)此數(shù)值非常低,并不是因?yàn)椴缓贸鍪?而是自住率極高,沒有房子出售或一出來馬上就賣掉了,所以一定要去現(xiàn)場做市調(diào)。

建筑年代:拍賣標(biāo)的的建造時間。這個決定了金融機(jī)構(gòu)貸款的年限。現(xiàn)在就北京地區(qū)而言一般2000年之后的房子是比較好出手的。

市場價(jià)：一套房子在二手交易市場可以成交的價(jià)格。我們一般需要參考的是相同小區(qū),相同戶型的二手房最近的成交價(jià)格，在二手房網(wǎng)站上查詢。一般會有人參考均價(jià)和掛牌價(jià)，但是均價(jià)一般平均了各個戶型，戶型不同單價(jià)差異較大。掛牌價(jià)和成交價(jià)有的差價(jià)可能不止幾十萬。

其實(shí)網(wǎng)上盡調(diào)做好了可以節(jié)約我們不少時間，但是絕對不能只做網(wǎng)上盡調(diào)哦，一定要實(shí)地去看一看，下一期我們就為大家介紹線下盡調(diào)的具體注意事項(xiàng)。