做地產(chǎn)融資的從業(yè)人士都知道，“三道紅線”的監(jiān)測對象是有息負(fù)債，因此對于開發(fā)商來說，將債務(wù)調(diào)整為無息化基本就能實現(xiàn)不納入有息負(fù)債或不需對監(jiān)管部門進(jìn)行申報的目的。具體到房企的融資實務(wù)中，第一種方式是開發(fā)商通過增加無息類經(jīng)營性負(fù)債以降低金融有息負(fù)債的需求，如增加應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)、長期應(yīng)付款以及其他應(yīng)付款等，最常見的就是開發(fā)商直接以商票的形式完成對項目總包單位的工程、材料等款項的支付，由此降低有息負(fù)債類的融資需求，而總包單位拿著商票再進(jìn)行融資時一般情況下對開發(fā)商的有息負(fù)債已無任何影響（但如果開發(fā)商承擔(dān)了擔(dān)保義務(wù)甚至融資成本則另當(dāng)別論）；第二種方式是將有息債務(wù)直接按無息處理，還是以開發(fā)商向總包單位開具商票進(jìn)行支付為例，總包單位拿著商票做保理融資時，融資利息仍由開發(fā)商承擔(dān)，但利息實際上是轉(zhuǎn)化為開發(fā)商需補充支付給總包單位的建安費用（一般是出于稅籌的目的），此時的有息債務(wù)就被處理地毫無蹤跡。

在以上所述的兩種操作模式中，讀者很容易發(fā)現(xiàn)供應(yīng)鏈融資的存在，從本質(zhì)上來說就是開發(fā)商自身的融資需求轉(zhuǎn)移到了供應(yīng)商的頭上，并最終通過供應(yīng)商的自行融資減輕開發(fā)商的自主融資需求，這實際上也就形成了我們經(jīng)常說的開發(fā)商的表外債務(wù)（指開發(fā)商仍需對供應(yīng)商的融資承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的情形）。事實上，在房企的經(jīng)營管理實務(wù)中，很多時候項目的總包單位或材料供應(yīng)商都是房企自己實際控制的主體（雖然股權(quán)上不一定存在關(guān)聯(lián)關(guān)系），因此我們做這類總包單位或材料供應(yīng)商的保理融資業(yè)務(wù)本身也直接或間接地捆綁著房企的征信。當(dāng)然，即使是在不存在任何關(guān)聯(lián)或控制關(guān)系的情況下，只要房企能承諾兌付或提供擔(dān)保等增信措施，我們依舊可以很順利地操作總包單位或材料供應(yīng)商對房企的應(yīng)收賬款保理融資等業(yè)務(wù)。就實際的融資情況來看，在房企供應(yīng)商的自主融資中，目前最常見的是供應(yīng)商將其對開發(fā)商的應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)等轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押給保理公司并取得融資，而從最近的市場轉(zhuǎn)向來看，以房企為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈融資已開始往更上游的供應(yīng)商方向游走，而我們目前也將保理業(yè)務(wù)的重點轉(zhuǎn)移到了總包單位的代采業(yè)務(wù)等方向。為便于說明，我們特就近期操作的地產(chǎn)企業(yè)上游單位的代采業(yè)務(wù)進(jìn)行相關(guān)操作的總結(jié)，以期為同業(yè)人士提供實務(wù)參考。