杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
有朋友會(huì)繼續(xù)說(shuō)，你就沒(méi)自己主見(jiàn)？比如你應(yīng)該長(zhǎng)期看多啊，這樣流量也更多。
一般我耐心解釋：
第一，我主要也不靠這個(gè)賺錢，犯不著討好誰(shuí)；
第二，房地產(chǎn)這東西很重要，在多數(shù)正常國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)更是，但結(jié)合我國(guó)各種情況，長(zhǎng)期回報(bào)率確實(shí)不咋地，我不能為了討好人、為了流量，鼓吹買房永遠(yuǎn)發(fā)大財(cái)；
第三，短期行情是政策決定的，反正就是夜壺，需要時(shí)高潮一下，暫時(shí)不需要打壓也可以，比如2021年有幾個(gè)月。
說(shuō)到今天重點(diǎn)了，夜壺登場(chǎng)，各種消息、救市政策此起彼伏：
比如國(guó)統(tǒng)局最新數(shù)據(jù)，1月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市減少。 4大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。 多地剛需首付比例最低可以兩成，比如最新佛山非限購(gòu)區(qū)域。 2022年北京第一輪集中拍地，好像方方面面總體還可以……
那么，炒房派又該笑了？杠桿地產(chǎn)思考總結(jié)了一下，有這樣幾點(diǎn)判斷。
1、樓市最壞的時(shí)候過(guò)去了，1月數(shù)據(jù)其實(shí)反倒很有意義。國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)很說(shuō)明問(wèn)題，2022年2月21日，國(guó)統(tǒng)局70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)披露，2022年1月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱，同比漲幅總體回落。
具體來(lái)說(shuō)，1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市，分別有39個(gè)和55個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和8個(gè)。
注意，也就是房?jī)r(jià)降的城市在減少。
有朋友會(huì)說(shuō)，1月份接近過(guò)年，今年返鄉(xiāng)置業(yè)潮沒(méi)有出現(xiàn)，1月總體成交也不咋地，樣本意義不大。
恰恰杠桿地產(chǎn)覺(jué)得，這個(gè)數(shù)據(jù)變化意義很大。
當(dāng)然這也不值得特別慶祝，畢竟環(huán)比下降的城市數(shù)字依舊很高。
房?jī)r(jià)總趨勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上回暖，只能說(shuō)最壞的時(shí)候過(guò)去了。
2、廣州降低房貸利率確實(shí)是個(gè)信號(hào)。注意，不是小銀行，是四大行，因此信號(hào)意義顯著。
刺激人買房，降低人購(gòu)房成本，這是特別實(shí)在的。誰(shuí)不想低成本啊，特別是按揭借錢購(gòu)房的朋友。
是個(gè)人都知道，爽死了。此前也有一些城市房貸利率其實(shí)在往下，但是城市體量、檔次廣州這樣的，還是很值得說(shuō)。
對(duì)了，說(shuō)到這里，2月LPR報(bào)價(jià)“按兵不動(dòng)”，杠桿地產(chǎn)多說(shuō)一下。
而在2021年12月和2022年1月份連續(xù)兩次LPR報(bào)價(jià)中，1年期連降，5年期降1次，以上LPR合計(jì)分別下降了15個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。
根據(jù)LPR報(bào)價(jià)規(guī)則，LPR由兩部分組成，即公開(kāi)市場(chǎng)操作利率與加點(diǎn)，其中公開(kāi)市場(chǎng)操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。
公開(kāi)市場(chǎng)操作沒(méi)有變化，因?yàn)槲覀冎耙呀?jīng)預(yù)測(cè)2月不會(huì)動(dòng)。
此前，我寫文章總結(jié)過(guò)，美聯(lián)儲(chǔ)加息前是窗口期。
降息當(dāng)然無(wú)小事，看需要吧。
總的來(lái)說(shuō)，降息的可能還是有；特別降準(zhǔn)，我覺(jué)得概率不小。
4、因城施策降低首付等還會(huì)很多，不值得驚訝。上周媒體報(bào)道，山東菏澤工行、建行、農(nóng)行自 2月14日起，名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的購(gòu)房者，首付比例可執(zhí)行20%。
同時(shí)還有傳聞重慶的，不過(guò)沒(méi)菏澤那么明確，有點(diǎn)似是而非。
說(shuō)回重慶，其實(shí)重慶一些縣區(qū)以前對(duì)剛需首套最低就可以做到2成，可以說(shuō)不算新聞。
當(dāng)然，合法合規(guī)的2成、3成和變相操作1成甚至更低，那是兩回事。
意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)于我們理解目前的形勢(shì)很有意義。
這是被支持的。
各項(xiàng)政策、多地的同步調(diào)整，才能形成合力扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，這是上頭和地方都需要的。
回溯一下，2016年，央行及銀監(jiān)會(huì)通知，對(duì)不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上執(zhí)行最低首付比例25%，可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
這是就是杠桿地產(chǎn)上文說(shuō)的，20%首付此前在一些地方長(zhǎng)期就是。
當(dāng)然，國(guó)內(nèi)各地首付比例以最低 30%為主。
唯一懸念，在政策許可范圍內(nèi)，首付比例降低政策，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)在二線城市？
如果這樣，那就是不得了的事。這個(gè)懸疑很有意思，這其實(shí)反映經(jīng)濟(jì)有多著急。
可喜的是，總體基本面在逐步恢復(fù)。比如北京2022年第一輪集中供地，土拍熱度有所回升。
18 宗地塊中，17塊完成出讓，成交總價(jià)480.23億元，整體溢價(jià)率 4.5%，流拍率 6%，市場(chǎng)熱度較 2021年二三批次有所回升。
邊際轉(zhuǎn)暖，算是給市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。
非限購(gòu)城市，總體穩(wěn)定有望。三四五線城市如上文所述，政策將有進(jìn)一步轉(zhuǎn)松的空間，但怎么成功救市還需要觀望。
那會(huì)兒，杠桿地產(chǎn)就是太相信這樣不好，每天說(shuō)要克制。當(dāng)時(shí)是過(guò)了，為后來(lái)埋下苦果，貽害至今。
后來(lái)開(kāi)始糾正，甚至2021年糾正得特別猛，一堆房企躺下……
盡管上文以及各種信息我們知道，救市緊鑼密鼓，但是從最高表述看，風(fēng)向底線依舊是“不炒”。
主要關(guān)鍵詞是 “房住不炒”、 房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范和化解、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、保障性住房建設(shè)、城市更新。
房住不炒仍是政策主基調(diào)，明白這一點(diǎn)，我覺(jué)得就夠了。
我說(shuō)再多，我們說(shuō)再多，不如上頭說(shuō)一句話，聽(tīng)不懂的人當(dāng)然要吃虧。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 放松層出不窮，各地為樓市“小陽(yáng)春”，拼了！
