小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
在過去數年間，鴻坤地產區域性發展沒有走向全國，錯失高速發展良機。目前在環京房地產調控壓力下，鴻坤地產已出現凈利腰斬、流動性緊張、融資環境持續惡化等癥狀。
01
評級展望負面
6月28日，聯合資信公告稱，維持北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（以下簡稱“鴻坤地產”）主體長期信用等級為AA，評級展望調整為負面。
同時，維持鴻坤地產“16鴻坤01”和“16鴻坤02”信用等級為AAA，評級展望調整為負面；維持“18鴻坤01”“18鴻坤03”和“19鴻坤01”信用等級為AA，評級展望調整為負面。
評級公告
聯合資信關注到，鴻坤地產業務主要集中于京津冀地區，受京津冀地區調控政策影響較大。同時，其部分北京項目分別受別墅尾盤和商住政策影響，存在一定去化壓力。
《小債看市》統計，目前鴻坤地產存續境內債券6只，存續規模34.08億元，其中有24.89億債券將于一年內到期，短期集中兌付壓力較大。
存續債券到期分布
除此之外，鴻坤地產還存續一只美元債，當前余額2.05億美元，將于2022年8月到期。
值得注意的是，鴻坤地產存續這只美元債融資成本頗高，票息高達14.75%，其綜合融資成本為10.3%，處于行業較高水平。
02
流動性緊張
據官網介紹，鴻坤集團成立于2002年，已經發展成為一家擁有金融投資、產業發展、文化旅游和地產開發四大業務板塊的復合型控股集團。
其中，鴻坤地產業務覆蓋住宅地產、商業地產、物業服務三大板塊，2020年3月鴻坤物業（01941.HK）在香港聯交所主板上市。
從股權結構上來看，鴻坤地產的控股股東為鴻坤管理咨詢，持股比例100%，公司實控人為自然人趙偉豪。
值得一提的是，趙偉豪為鴻坤創始人趙彬、吳虹夫婦之子。
股權結構圖
從布局上看，鴻坤地產主要以京津冀地區為主，近年來受環京房地產市場調控影響，其開工和銷售回款規模持續下降。
2020年，鴻坤地產簽約銷售規模175.4億元，增速僅為1.86%，屬于中小房企。
同年，鴻坤地產實現營業收入88.99億元，同比下滑7.94%；實現歸屬母公司股東的凈利潤為3.47億元，同比減少59.57%。
盈利能力
值得注意的是，業績腰斬的同時，鴻坤地產經營活動凈流入規模也大幅下滑，由2019年58.03億下滑至24.77億元，對債務和利息的保障能力降低。
另外，鴻坤地產房地產業務毛利率已連續兩年下降，2019年和2020年該指標分別為39.15%和25.53%。
截至2020年末，鴻坤地產的總資產為616.54億元，總負債492.2億元，凈資產124.34億元，資產負債率79.83%。
從融資新規“三道紅線”看，截止2020年末鴻坤地產剔除預收款后的資產負債率為69.32%，凈負債率91.66%，現金短債比0.65，踩中一道紅線，歸為“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，鴻坤地產主要以流動負債為主，占總負債比為76%。
截至2020年末，鴻坤地產流動負債有376.2億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務有38.25億元。
相較于短期債務，鴻坤地產流動性緊張，其賬上貨幣資金僅有27.89億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
值得注意的是，鴻坤地產流動性緊張導致應付票據規模較大，截至2020年末該指標為18.52億元，在當前房企票據兌付頻現風波背景下，其票據風險值得警惕。
在備用資金方面，截至2020年末，鴻坤地產銀行授信總額有120.72億元，未使用授信額度為36.19億元，可見其財務彈性欠佳。
銀行授信
除此之外，鴻坤地產還有非流動負債116億元，主要為長期借款和應付債券，其長期有息負債合計103.6億元。
整體來看，鴻坤地產有息負債有160.37億元，主要以長期有息負債為主，帶息負債率為33%。
剛性負債高企，2020年鴻坤地產財務費用高達7.03億元，較2019年激增55%，對公司利潤形成較大侵蝕。
在融資渠道方面，除了借款和債券融資，鴻坤地產還通過租賃，應收賬款，股權質押以及信托等方式融資。
《小債看市》分析發現，除了盈利腰斬、負債高企、流動性緊張等問題外，鴻坤地產還有以下三方面指標值得注意：
第一、籌資性現金流；
2018年以來，鴻坤地產籌資性現金流由凈流入轉為凈流出，近三年該指標分別為-12.69億、-52.57億以及-37.63億元，說明其融資規模遠不及償還債務的速度，外部融資環境惡化。
籌資性現金流
第二、應收賬款和存貨；
2019年，由于西紅門鎮政府購買拆遷安置房，鴻坤地產的應收賬款大幅增加，由2018年2.05億元躍升至31.29億元，應收賬款周轉率下滑90%。
另外，鴻坤地產存貨高企，規模較大的應收賬款和存貨對資金形成較大占用。
應收賬款和存貨
第三、受限資產；
截至2020年末，鴻坤地產受限資產規模為163.92億元，主要為存貨和投資性房地產，受限資產規模較大存在一定流動風險。
另外，鴻坤地產在建和擬建項目尚需投資金額較大，未來面臨一定資金支出壓力和融資需求。
總得來看，近年來鴻坤地產業績大幅下滑，經營性現金流腰斬；融資成本高且融資環境持續惡化，債務壓力和流動性問題開始顯現。
03
發跡于北京西紅門
2002年，中國經濟加速房地產消費大潮如火如荼，經濟學背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦，嗅到了北京房地產發展的商機。
于是，趙彬從湖南進入北京成立鴻坤地產，通過招拍掛拿下了北京南五環外西紅門一塊兩百萬平方米的土地。
當時，西紅門地區還是一整塊麥子地，阡陌縱橫，交通、水電、市政等皆不便。但沒想到，北京西紅門成了趙彬的福地，鴻坤地產發跡于此。
隨后，鴻坤地產進駐北京大興，從拆遷、修路、市政、水電等基礎環節做起。
在深耕10多年后，西紅門舊貌換新顏，國際化大都市的形象逐步建立，同時鴻坤地產也依托于該區域的發展立足北京。
2010年起，鴻坤地產開始走出北京，先后進入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，開啟“大北京”戰略。
同時，借助國家產業發展轉型以及創新創業的政策風口，鴻坤地產開始布局圍繞北京“大五環”的創新產業園戰略。
這期間，趙彬開始四處招兵買馬，原萬科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產。
2017年，鴻坤集團實控人悄然變更為趙彬之子，這拉開了二代接班的序幕。
也是在那一年，銷售額剛突破百億的鴻坤地產，就喊出2023年要實現千億的目標。
但是，在房企集中度越來越高情況下，鴻坤地產的規模發展一直沒能提速，千億目標漸行漸遠。
除了主業房地產，鴻坤還在金融投資領域有所布局。
早在2007年，鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資，發起北方地區第一支有限合伙基金。
2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務副主席。
可以說，在過去數年間鴻坤地產區域性發展，沒有走向全國錯失高速發展良機。
目前，在“房住不炒”大基調和環京調控壓力下，華夏幸福已遭遇流動性危機，同為環京房企的鴻坤經營狀況備受矚目。
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