作者| 小債看市

來(lái)源| 小債看市（ID：little-bond）

繼領(lǐng)地控股、佳源國(guó)際控股后，又一只內(nèi)房股閃崩。

5月30日，景瑞控股（01862.HK）開(kāi)盤(pán)后一路下跌，臨近中午開(kāi)始跳水，股價(jià)最低下探至0.32港元，跌幅75%，創(chuàng)出歷史新低；午后其股價(jià)雖震蕩回升，但跌幅仍超50%。

最終，景瑞控股收于0.72港元，跌幅47.83%，市值較前一交易日蒸發(fā)10億港幣。

景瑞控股走勢(shì)

目前，景瑞控股閃崩原因尚不得而知，但值得注意的是，此前其已發(fā)生兩起違約事件。

今年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9億美元票據(jù)向持有人發(fā)起交換要約和同意征求，尚未償還本金額1467萬(wàn)美元，構(gòu)成局部違約。

隨后，穆迪將景瑞控股企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”，主體展望維持“負(fù)面”。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前景瑞控股存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模13.36億美元，其中將有3只規(guī)模合計(jì)7.6億美元債于一年內(nèi)到期，公司面臨短期集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債情況

可以看出，景瑞控股美元債融資成本較高，票息均在12%以上，且其高度依賴(lài)美元債融資，離岸債券占總債務(wù)的37%，在目前信貸環(huán)境緊張情況下，公司再融資風(fēng)險(xiǎn)將增加。

在境內(nèi)債方面，主要由景瑞控股子公司景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司發(fā)行，目前存續(xù)兩只債券，存續(xù)規(guī)模18.5億元。

此外，景瑞控股因未向一家非全資附屬公司償還于2021年12月31日到期的0.96億元借款，也構(gòu)成違約。

據(jù)官網(wǎng)介紹，景瑞控股1993年創(chuàng)立于上海，2013年在香港交易所主板上市。

景瑞控股旗下設(shè)有優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)、合福資本五大業(yè)務(wù)平臺(tái)，以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)，資產(chǎn)配置聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開(kāi)發(fā)、公寓、辦公。

景瑞控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，景瑞控股的控股股東為Beyond Wisdom Limited，持股比例是41.19%，陳新戈和閆浩共持有67.9%股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。

從區(qū)域來(lái)看，景瑞控股側(cè)重于長(zhǎng)三角地區(qū)和國(guó)內(nèi)其他二線城市的住宅項(xiàng)目。

2021年，景瑞控股于寧波、武漢、金華、上海、南昌和九江獲得7個(gè)項(xiàng)目，增加土地儲(chǔ)備總建筑面積約120.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資額約為人民幣52.94億元。

截至2021年末，景瑞控股的總土地儲(chǔ)備達(dá)到498.9萬(wàn)平方米，權(quán)益面積則為283.67萬(wàn)平方米。

在銷(xiāo)售方面，2021年景瑞控股連合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的累計(jì)合約簽約銷(xiāo)售額約為270.11億元，雖同比增長(zhǎng)5.89%，但未完成310億銷(xiāo)售目標(biāo)。

其實(shí)，從2021年下半年開(kāi)始，景瑞控股銷(xiāo)售疲軟態(tài)勢(shì)明顯，其中11月和12月合同銷(xiāo)售同比分別下降了74%和70%。

今年前4個(gè)月，景瑞控股累計(jì)合約簽約銷(xiāo)售額約為31.36億元，同比下降74.7%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，景瑞地產(chǎn)以225.6億操盤(pán)金額位居房企第91位；以123.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第101名，屬于百?gòu)?qiáng)中小房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

未來(lái)，由于購(gòu)房者信心疲軟以及緊縮的融資環(huán)境，景瑞控股合同銷(xiāo)售額將明顯下滑，進(jìn)一步削弱其可用于償債的現(xiàn)金流。

2021年，景瑞控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收135.5億元，同比增長(zhǎng)6%；由于降價(jià)促銷(xiāo)，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.275億元，大幅減少86.69%，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)斷崖式下滑。

歸母凈利潤(rùn)情況

從盈利能力看，2021年景瑞控股的毛利率由2020年的19.69%下降至18%；凈利率由9.96%下滑至2.91%。

銷(xiāo)售毛利率

截至2021年末，景瑞控股總資產(chǎn)為632.5億元，總負(fù)債520.13億元，凈資產(chǎn)112.37億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.23%。

近年來(lái)，景瑞控股的財(cái)務(wù)杠桿水平一直保持在80%以上高位，最高曾接近90%，具有一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿

從“三道紅線”看，景瑞控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，凈負(fù)債率74%，現(xiàn)金短債比為1.7，歸為“綠檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，景瑞控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的75%。

截至2021年末，景瑞控股流動(dòng)負(fù)債有387.62億元，主要為應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有106.78億元。

相較于短債規(guī)模，景瑞控股賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有109.91億元，看似可以覆蓋短債，但大部分位于項(xiàng)目層面，無(wú)法用于償還控股公司的債務(wù)，其面臨短期償債壓力較大。

除此之外，景瑞控股還有132.51億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)109.2億元。

整體來(lái)看，景瑞控股剛性債務(wù)規(guī)模有215.98億元，長(zhǎng)短期有息負(fù)債規(guī)模相當(dāng)，帶息債務(wù)比為42%。

從融資渠道看，除了海外發(fā)債和銀行借款，景瑞控股還通過(guò)股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托以及應(yīng)收賬款等方式融資。

2021年上半年，外部融資環(huán)境收緊，償還大量負(fù)債后，景瑞控股籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，再融資壓力徒增。

籌資性現(xiàn)金流

值得注意的是，景瑞控股少數(shù)股東權(quán)益占比較高，截至2021年末該指標(biāo)為51.99億元，占所有者權(quán)益的46%，需關(guān)注合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目建設(shè)、資金管理和成本可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，景瑞控股少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比不匹配，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

總得來(lái)看，景瑞控股銷(xiāo)售疲軟、業(yè)績(jī)大幅下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；有息負(fù)債規(guī)模較大，融資成本較高；少數(shù)股東權(quán)益占比較高，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

上世紀(jì)90年代初，閆浩與陳新戈兩位昔日的高中同學(xué)，從祖國(guó)最南部一路沿海而上，最終落腳至上海。

1993年，景瑞地產(chǎn)成立，并啟動(dòng)首個(gè)項(xiàng)目“景瑞花園”。

景瑞控股聯(lián)席主席閆浩

1995年，景瑞物業(yè)成立，奠定了日后景瑞控股多元化發(fā)展趨勢(shì)。

然而，在上海盤(pán)踞12年后，景瑞控股才開(kāi)始“走出去”。

2005年，閆浩成立景瑞地產(chǎn)重慶公司，并落子重慶；2006年深度布局長(zhǎng)三角區(qū)域，先后進(jìn)入江蘇、浙江兩省；2007年景瑞地產(chǎn)天津公司成立，正式進(jìn)入環(huán)渤海區(qū)域。

2013年，歷史性的時(shí)刻終于到來(lái)，景瑞控股敲開(kāi)了資本市場(chǎng)的大門(mén)，正式登陸港股。而這一年，也正好是景瑞地產(chǎn)創(chuàng)立20周年。

2016年，景瑞控股落子南京，其業(yè)務(wù)版圖已全方位覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)的一、二線城市。

隨后，景瑞控股先后進(jìn)軍北京和武漢，戰(zhàn)略布局中國(guó)四大直轄市，共計(jì)在中國(guó)18個(gè)城市設(shè)立業(yè)務(wù)。

2018年，當(dāng)大多數(shù)房企以“沖千億”奉為企業(yè)準(zhǔn)則時(shí)，閆浩卻另辟蹊徑，調(diào)整企業(yè)模式，他將景瑞劃分五大板塊并肩前行，公司進(jìn)入多元化業(yè)務(wù)發(fā)展階段。

但轉(zhuǎn)型之路似乎不太好走，景瑞控股業(yè)務(wù)版圖尚在發(fā)展之中，便遭遇包括主營(yíng)收入占比縮減、業(yè)績(jī)?nèi)瓿掷m(xù)放緩等瓶頸。

2020年3月，景瑞控股圍繞房地產(chǎn)主業(yè)將原有的五大業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)平臺(tái)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)和合福資本五大業(yè)務(wù)平臺(tái)。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)變天，外部融資環(huán)境惡化，景瑞控股流動(dòng)性壓力倍增，已發(fā)生兩次債務(wù)違約的這家上海老牌房企能挺過(guò)寒冬嗎？（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 又一家內(nèi)房股閃崩，此前已發(fā)生兩起違約事件