觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
若越秀金融大廈項目交易完成，越秀房托的資產規模、業態組合、收益結構或將得到提升和優化。
編者按：11月2-3日，2021觀點商業年會在上海召開，這是連續第九屆的商業地產盛會，聚焦商業革新，探尋未來機會。
過去一年，行業經歷了未曾想象、前所未有的考驗，但總有不少出眾的企業不斷演繹精彩的商業故事。
自2018年收購杭州維多利中心，越秀房托已近三年沒有往資產池中增加籌碼。
2021年10月24日晚間，越秀地產、越秀房托均發布公告，買方越秀房產基金透過Yue xiu REIT 2018 Company Limited與賣方城市建設開發集團（中國）有限公司及擔保人越秀地產訂立收購契約，賣方為越秀地產直接附屬公司。
據此，買方同意透過收購銷售股份（相當于目標公司Gain Force Investments Ltd.的全部股權）向賣方收購一物業。目標公司透過中間實體間接持有項目公司100%權益，而項目公司為該物業相關土地使用權及所有權的登記合法業主。
上述交易物業則是位于廣州珠江新城的越秀金融大廈，協定收購金額達77.93億元。
這一交易如若順利進行，將為越秀地產帶來稅后收益達13.66億元。而對越秀房托而言，這一交易意味著什么？
據悉，越秀金融大廈俗稱“北塔”，位于廣州市天河區珠江東路28號，前身為廣州越秀·財富中心。公告中如此描述：該物業乃廣州十大摩天大樓之一，是地處廣州珠江新城核心區的策略性位置的地標建筑。
珠江新城CBD的地段優勢不言而喻，其不僅是廣州經濟核心和城市名片，更是華南地區金融及高端服務業中心。
越秀金融大廈則正位于珠江新城核心區的中軸線上，步行可達雙地鐵線珠江新城站且距冼村站200米，同時該物業配備一個直升機坪，支持廣州、深圳及珠海之間的航線，相較廣州其他甲級寫字樓具備獨特優勢。
在越秀金融大廈周邊800米半徑內，匯集八座樓高超過300米的國際甲級寫字樓，例如廣州國金中心及周大福金融中心，便是“西塔”與“東塔”，前者同樣是越秀房托旗下資產。
區位光環下，該底層資產項目本身的運營情況如何？
據悉，越秀金融大廈總建筑面積約21萬平方米，高約309米，包括68層高的商業大廈，包括4層零售商場空間及64層寫字樓空間；及擁有827個地下停車位的4層地庫。
從出租情況看，該項目的物業可出租總面積約17萬平方米，可出租凈面積約為12.2萬平方米，包含11.96萬平方米的寫字樓及2859.51平方米的零售商場。
而據觀點地產新媒體查閱評估報告獲悉，截至2021年9月30日止九個月，越秀金融大廈的整體平均出租率為92.5%，維持在高水平。
在同樣十分考驗著項目的吸引力與運營成果的租金水平方面，2021年9月該項目寫字樓部分199.3元/平方米，零售商場則為223.32元/平方米。
以寫字樓為例，越秀金融中心的寫字樓租金水平在廣州甲級寫字樓中具有較強競爭力。如戴德梁行數據顯示，2021年上半年，廣州市甲級寫字樓凈租金小幅回升至每月每平方米179元。
但同時，相比于2021年二季度珠江新城核心區可比物業的國際甲級寫字樓平均租金每月每平方米218元，仍有上升空間；且根據市場顧問報告，2022年至2025年，珠江新城核心區國際甲級寫字樓的租金率預計按3.2%至4.4%的增速穩步增長，主要由于未來四年該區域寫字樓稀缺。
基于此，越秀房托認為，該物業的租金有進一步上升的潛力，是一個可提供長期增長并充滿活力的甲級寫字樓物業。
值得一提的是，越秀金融中心于2015年落成，目前已進入其第二個租賃周期，這意味著單位租金具有潛在且恰當的調整空間。
除了增長性，項目優質的客戶群也保障了項目的經營穩定。評估報告數據顯示，于2021年9月30日，越秀金融中心的14個租戶為財富世界500強企業，占前九月總租金收入的12.6%。
以類別看，在該物業租戶組合中，金融、商業服務、信息技術類型租戶的租金收入占比分別為31.7%、25.2%及15%。
據觀點地產新媒體了解，于2005年上市的越秀房托，最早納入資產池的是位于廣州核心區域的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場和越秀新都會大廈四項優質物業。
隨后于2012年，越秀房托收購吸納越秀地產旗下廣州國際金融中心（IFC），讓越秀房托所持物業價值從66億元驟升至220億元，一躍成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一。
后于2015年、2017年、2018年，越秀房托相繼注入上海、武漢、杭州等地的物業，物業數量擴大至8個并拓展了物業分布版圖；隨后三年越秀房托資產注入速度顯得有些停滯。
截至去年越秀房托上市15年,其資產規模增長超過7.5倍,年復合增長超過14%。
若越秀金融大廈項目交易完成，越秀房托所持有物業將增加至9個。同時，越秀房托的資產規模、業態組合、收益結構或將得到提升和優化。
以資產規模看，近幾年越秀房托都穩步在300億量級。于2021年6月30日，越秀房托的物業組合由獨立專業評估師高力國際物業顧問（香港）有限公司重估，其重估市值約為344.88億元。
如經計及獨立物業估值師所評估，于2021年8月31日越秀金融中心的評估值為80.3億元。據觀點地產新媒體估算，如若收購完成，越秀房托的資產規模將升至425.18億元，將較年中增長25.28%。
同時，可供出租總面積從中期的63.29萬平方米將增至80.31萬平方米，增長26.9%。
越秀房托于公告中也表示，收購完成后，越秀房產基金擴大后的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的。
除了量級上的增長，越秀金融大廈的注入使越秀房托的物業組合更有競爭力。
以寫字樓業務為例，此前越秀房托董事會主席林德良就曾對觀點地產新媒體表示，在收購標的類型中其更青睞于寫字樓，因為該類物業更具有抗風險性。
在去年疫情影響下，越秀房托的寫字樓物業收入凈額同比逆勢上漲了2.1%；但專業市場和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業也受到疫情影響略微下降。
于收購前，按總出租面積計寫字樓物業約占越秀房產基金組合的68.0%；而此次收購中寫字樓面積為16.64萬平方米，收購完成后該比例將增至約73.0%。
此外，該物業注入將使得越秀房托的收益結構更有穩定性，降低越秀房產基金從廣州國金中心的收入來源集中度。
據悉，截至2021年中期越秀金融中心的營收為1.98億元。
若收購事項將收購完成后，該物業產生的收入將占經擴大組合同期收入的約19%；更為重要的是，廣州國金中心對越秀房產基金總組合的物業估值的占比預計將從約55%減少至約44%，減少現有組合對廣州國金中心的收入依賴。
由此可窺見，雖該筆收購的價格及方式或仍待考究，但就長期看，此次資產注入具有潛在資本增值上升空間，將有利于越秀房產基金的市值及提高基金單位的整體流動性。
當然，這也將更加考驗越秀房托對于這超400億資金池的運營與提升。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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