作者：面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

2021年5月17日，滬深交易所發(fā)布公告稱，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目正式獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。5月24日起，該批產(chǎn)品將正式開(kāi)啟詢價(jià)，距離發(fā)行再進(jìn)一步。

若按照9只公募REITs詢價(jià)區(qū)間下限計(jì)算，首批公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）預(yù)計(jì)合計(jì)融資近300億元。其底層資產(chǎn)包含收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)。

根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方戰(zhàn)略配售部分在整體份額20%之內(nèi)的，持有期不得少于60個(gè)月；超過(guò)20%得部分持有期不得少于36個(gè)月；其余戰(zhàn)略配售方持有期間不得少于12個(gè)月。

根據(jù)其基金募集說(shuō)明書，首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預(yù)計(jì)在4.10%~12.35%之間。其中不動(dòng)產(chǎn)REITs（倉(cāng)儲(chǔ)類REITs、園區(qū)類REITs）的現(xiàn)金分派率相對(duì)較低，其2021年現(xiàn)金分派率在4.10%~4.74%之間。

首批公募基金REITS正式獲批 

5月17日，首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。這些基金包括：華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、廣交投廣河高速公路REIT、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、首鋼生物質(zhì)REIT。

圖1：首批9只公募REITs基金正式獲批

根據(jù)其基金募集說(shuō)明書，首批公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）預(yù)計(jì)合計(jì)融資逾300億元。首批項(xiàng)目包含收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)，地域上覆蓋京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。5月24日起，該批產(chǎn)品將正式開(kāi)啟詢價(jià)，距離發(fā)行上市再進(jìn)一步。

上交所公布的REITs產(chǎn)品信息顯示，根據(jù)流程，T日也就是5月31日，為網(wǎng)下基金份額認(rèn)購(gòu)日及繳款日、公眾基金份額認(rèn)購(gòu)日及繳款日；T-8日（5月19日）披露招募說(shuō)明書、詢價(jià)公告等文件；T-7日網(wǎng)下路演；T-5日（5月24日）為詢價(jià)日；T-1日刊登發(fā)售公告。照此時(shí)間表來(lái)看，5月底投資者便可參與REITs基金的認(rèn)購(gòu)。

什么是REITs？

REITs（全稱：Real Estate Investment Trusts)即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是指在指定交易所公開(kāi)交易，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式將具有可持續(xù)性、穩(wěn)定性收益的不動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，整個(gè)產(chǎn)品存續(xù)期間封閉運(yùn)作。基金80%以上資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施ABS，其余可投資于利率債、AAA級(jí)信用債或貨幣市場(chǎng)工具，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為基金收益來(lái)源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利潤(rùn)的90%。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs可以看作是以優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)為錨的股票。

圖2：我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

REITs起源于美國(guó)，誕生之初是為了滿足部分高凈值投資者參與商業(yè)地產(chǎn)的訴求以及支持跨洲高速公路的投資建設(shè)。2000年被引入日本，主要是為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決不良債務(wù)問(wèn)題。在國(guó)外成熟市場(chǎng)，REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動(dòng)性等特征，在資本市場(chǎng)中占有重要地位。

網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設(shè)置鎖定期 

根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過(guò)20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。其余戰(zhàn)略配售方持有期限亦不得低于12個(gè)月。

除此之外，網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設(shè)置鎖定期，可上市交易，也可以通過(guò)回購(gòu)的方式進(jìn)行融資，因此具備一定的流動(dòng)性基礎(chǔ)。

不動(dòng)產(chǎn)REITs現(xiàn)金分派率相對(duì)較低 

根據(jù)其募集說(shuō)明書，首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預(yù)計(jì)在4.10%~12.35%之間。其中不動(dòng)產(chǎn)REITs（倉(cāng)儲(chǔ)類REITs、園區(qū)類REITs）的現(xiàn)金分派率相對(duì)較低，2021年現(xiàn)金分派率在4.1%~4.74%之間，明顯低于3只特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs（6.19%~12.35%）。首鋼生物質(zhì)REITs三個(gè)項(xiàng)目中一個(gè)項(xiàng)目涉及到特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，其2021年預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率為9.13%，2022年現(xiàn)金分派率為8.17%。

首批REITs中有兩只披露了內(nèi)部收益率，均為6%左右。

從管理費(fèi)率來(lái)看，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs管理費(fèi)用相對(duì)固定，為凈資產(chǎn)*0.15%+可供分配金額*3.5%，其他8只REITs管理費(fèi)用均由固定費(fèi)用+浮動(dòng)費(fèi)用構(gòu)成。

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原標(biāo)題： 首批9只公募REITs上市在即，預(yù)計(jì)合計(jì)融資近300億元