西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
土地保證金作為開發(fā)商參與招拍掛項目的門票，因資金需求急、用款周期短的特點，一些開發(fā)商經(jīng)常通過短拆或過橋資金予以解決，資金成本也就變得居高不下。在2019年10月22日“兩高兩部”聯(lián)合印發(fā)《關于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》后，短拆、過橋所涉直接放貸的融資模式基本被一刀斬斷，加上部分地區(qū)國土管理部門要求說明拍地保證金的資金來源并要求三方會計師事務所出具報告，由此導致目前市場上以總包介入以及股權融資解決土地保證金融資的模式逐漸增多。
為便于說明，西政財富中心根據(jù)目前操作的前融業(yè)務情況，就幾種土地保證金融資模式做相關介紹和梳理，以供同業(yè)人士作業(yè)務參考。
一、融資準入要求
（一）融資主體選擇
在主體準入方面，優(yōu)先選擇百強房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產(chǎn)總規(guī)模40億以上且去年銷售額20億以上的融資主體。
由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強主體。以目前操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關協(xié)議，且滿足主體的準入要求，不然都是按謹慎介入處理。客觀地說，百強開發(fā)商或地方龍頭房企綜合實力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優(yōu)先考慮。
（二）融資方式及融資規(guī)模
根據(jù)合規(guī)層面的要求，目前主要采取對地產(chǎn)企業(yè)母公司（尤其是區(qū)域公司）進行綜合授信，對母公司以股權投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續(xù)向參與土地競拍的各個項目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監(jiān)管，由母公司自行在項目池中調(diào)配使用。具體融資金額根據(jù)項目池情況以及合作粘性一事一議。
（三）融資用途
通過股權方式對母公司投資后，允許開發(fā)商將融資資金用于繳納各個項目公司競拍土地的部分或全部保證金，并根據(jù)開發(fā)商情況的不同，對資金進行監(jiān)管。
（四）融資期限
根據(jù)項目情況和招拍掛公告的時間做靈活設計或約定。
（五）融資成本
融資成本根據(jù)開發(fā)商綜合實力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。
（六）投資方式
根據(jù)開發(fā)商及項目的不同情況，由指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優(yōu)先級，開發(fā)商以現(xiàn)金、債權、股權、土地等出資作為劣后級；或者委托小貸公司或銀行直接放款等。
二、操作模式介紹
由外資機構（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等以現(xiàn)金認購優(yōu)先級出資，開發(fā)商以債權、股權、土地或現(xiàn)金認購劣后級出資。
2.優(yōu)先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業(yè)），SPV（或合伙企業(yè)）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續(xù)注入開發(fā)商區(qū)域公司（母公司），區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
3.若優(yōu)先級由總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等認購的，目標項目相關的總包施工、代建、包銷等業(yè)務提前鎖定給優(yōu)先級出資的相應單位。
4. 因目前私募基金層面的非貨幣出資存在障礙，因此投資時不一定以私募基金產(chǎn)品形式投資，視具體情況可能設計為合伙企業(yè)直接持有開發(fā)商區(qū)域公司（母公司）的股權架構。
（二）錯位抵押擔保模式
1.總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等委托小貸公司或銀行將融資款出借給開發(fā)商區(qū)域公司（母公司）。
2.開發(fā)商的關聯(lián)方用其他資產(chǎn)、項目或土地為借款提供抵押擔保，另外開發(fā)商所屬集團公司及其實控人等提供連帶保證擔保，擔保方式根據(jù)項目情況具體設置。
3.開發(fā)商區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
（三）真股合作拍地模式
1. 除了債權形式合作外，目前市場上逐步新增真股合作形式，小部分潛力好的開發(fā)商（主要分析其負債率、資產(chǎn)規(guī)模、短期項目拓展能力和開發(fā)操盤能力以及主要市場所占份額等等）與機構形成緊密的戰(zhàn)略合作關系，同股同投，機構分享項目收益和分紅。
2.資金機構成立100%控股的SPV公司，與開發(fā)商集團公司共同成立合資公司。其中資金機構的SPV公司持有合資公司的小股，并對合資公司進行股加債的投資。開發(fā)商集團公司對合資公司進行大股+小債投資。
3.合資公司與開發(fā)商集團公司指定的公司共同成立平臺公司，其中合資公司持有小股，并由該平臺公司根據(jù)招拍掛情況支付土地保證金。
（四）大小開發(fā)商聯(lián)合拍地模式
一些大開發(fā)商通過與其他開發(fā)商聯(lián)合拍地的模式全程使用杠桿，由小開發(fā)商繳納土地保證金，在拍得土地后，由小開發(fā)商以低成本向大開發(fā)商提供第一筆土地款融資，在開發(fā)建設階段同股同權投入開發(fā)建設資金，達到預售條件時大開發(fā)商歸還小開發(fā)商融資。
除上述模式之外，在實操中，一些開發(fā)商綁定了當?shù)氐囊恍崢I(yè)企業(yè)或個人金主為其支付拍地的“門票錢”，以此在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場逐步擴展。
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