曾經(jīng)的“重資產(chǎn)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”為主旋律的時代已經(jīng)不復存在了。

近幾年來，地產(chǎn)行業(yè)正大跨步邁向新發(fā)展階段：住宅走向房住不炒，政府與市場雙重職責需要重塑。非住宅，持有型或者經(jīng)營型資產(chǎn)部分幾乎一直是在完全市場化的層面上進行創(chuàng)新，輕重分離已成為行業(yè)大勢所趨。

由于REITS等退出通道尚未全面建立，重資產(chǎn)版塊還是以上市開發(fā)公司投資性房地產(chǎn)的形式存在。輕資產(chǎn)層面則主要通過將1）純物業(yè)管理、2）物業(yè)+商業(yè)/商務管理或3）純商業(yè)/商務管理，三種業(yè)務組合方式分拆上市最大化的釋放地產(chǎn)企業(yè)價值。

根據(jù)廣受地產(chǎn)企業(yè)引用的弗若斯特沙利文的分析數(shù)據(jù)，未來五年物業(yè)管理尤其是商業(yè)運營管理服務市場仍處于快速增長期。

中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務市場總收入由人民幣3,430億元增至人民幣5,288億元，復合年增長率為11.4%。2026年，總收入預期將達到人民幣8,981億元，2020年至2026年的復合年增長率為9.2%。

本篇重點選擇行業(yè)頗具龍頭和代表性的物業(yè)、商管、商務類輕資產(chǎn)服務性的9家上市公司進行年報（萬物云、萬達商管與龍湖智創(chuàng)未上市，采用招股書數(shù)據(jù)）摘錄盤點：

1. 龍頭物管和商管公司的年收入規(guī)模已在200-300億元，屬于純服務性收費模式。按物管+商管服務市場總規(guī)模6000億計算，頭部效應顯現(xiàn)，而商業(yè)的龍頭效應更顯著。

2. 輕資產(chǎn)發(fā)展尚在培育期，與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)關聯(lián)較重，這種協(xié)同效應是上一階段輕資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢的基礎。

3. 輕資產(chǎn)獨立上市意味著地產(chǎn)行業(yè)憑本事、憑能力吃飯的時代來臨。獲得外部服務訂單的能力是支撐企業(yè)輕資產(chǎn)獨立發(fā)展的關鍵。目前看，發(fā)展初期，僅有少數(shù)企業(yè)初步具備市場主導力，未來五年仍是規(guī)模增長的關鍵期。

4. 科技被作為資本市場加分項，各家均有提及卻真實投入不一。真正產(chǎn)生消費者價值、經(jīng)營（效率）價值的科技才能被認可。
   

額外說一下，科技被普遍作為輕資產(chǎn)服務中的一項加分項，但真正的“服務”還是要落到對“人”的關懷上。

最近DTZ的一份名為《變局與先機：中國新消費世代下零售市場洞察》白皮書中，顯示了一個值得引起行業(yè)的點：

過去三年中，隨著智能化、體驗化和疫情防控深入，消費者對購物中心的滿意度整體是提升的，但80%的人表明自己對人員服務的滿意度在下降。

這提示我們的輕資產(chǎn)運營，在拼科技、場景等體驗概念的時候不能失去服務業(yè)賴以生存之根本：人對人的服務。在中國進入人口紅利消退階段后，人的服務成本上升，在人、科技、服務之間應該尋求新的平衡，才能找到可持續(xù)運營的立足之本。

總營業(yè)額 237 億元

商企和城市空間綜合服務 86.9 億元

在管面積：7.8 億平方米

2021年全年，萬物云營業(yè)收入為237.05億元人民幣，凈利潤為17.14億元人民幣，毛利為40.20億元人民幣。

萬物云保持了快速、穩(wěn)定的增長，從2011年到從2011年到2021年，總收入規(guī)模增長超過16倍，復合增長率超過30%。

截至2021年12月31日，2021年，萬物云項目覆蓋全國一二線城市，在管項目總數(shù)4393個，在管面積7.8億平方米，其中在管住宅物業(yè)總建筑面積約為6.6億平方米。

「三駕馬車」業(yè)務體系協(xié)同驅(qū)動，萬物云是中國領先的全域空間服務提供商，也是獨一無二的由社區(qū)、商企和城市空間「三駕馬車」業(yè)務體系協(xié)同驅(qū)動的服務供應商。

萬物云以「萬科物業(yè)」和「萬物梁行」為核心品牌，逐步搭建了豐富且系統(tǒng)化的萬物云自主品牌集群，三大業(yè)務條線下的品牌如下：

• 社區(qū)空間居住消費服務：「萬科物業(yè)」，「樸鄰」和「萬物為家」等；

• 商企和城市空間綜合服務：「萬物梁行」及「City Up」等；

• AIoT及BPaaS解決方案服務：「萬睿科技」、「祥盈企服」和「第五空間」等。
  

社區(qū)空間居住消費服務方面，2021年，社區(qū)空間居住消費服務收入131.61億元，收入占比為55.5%。

商企和城市空間綜合服務，現(xiàn)營收86.93億元，收入占比為36.7%，為公司第二大收入來源。

營業(yè)收入 234.8 億元，（+36.6%）

商管服務收入 38.8 億元，（+6120%）

在管商業(yè)建筑面積：5900萬平方米

2021年，珠海萬達商管總收入234.81億元，毛利為105.22億元；毛利率為44.8%。

萬達商管凈利潤由2020年的11.12億元大幅提升至35.12億元。主要是其委托管理收入以及物業(yè)管理、增值服務收入增長所致。

按截止至2020年年底的總在管建筑面積計算，珠海萬達商管是中國最大的商業(yè)運營服務提供商，市場份額為8.3%。同時也是行業(yè)中科技驅(qū)動的商業(yè)管理和數(shù)字化運營的先驅(qū)，主要專注于商業(yè)廣場。

最大的在管規(guī)模，截至2021年12月31日，萬達商管管理417個商業(yè)廣場，總在管建筑面積達59百萬平方米。于2019年、2020年及2021年，公司的在管商業(yè)廣場(不包括停車位)平均出租率為98.8%。截至2021年12月31日，萬達商管有161個儲備項目，包括139個獨立第三方項目。按在管商業(yè)建筑面積計算，珠海萬達商管在全球以及中國皆排第一名。

珠海萬達商管擁有285個萬達集團商業(yè)廣場均采用委托管理模式管理，合共135個在管獨立第三方商業(yè)廣場中95個采用租賃運營模式管理。

自2002年起，珠海萬達商管開始為萬達廣場提供服務，并于2015年開始以輕資產(chǎn)模式管理獨立第三方商業(yè)廣場。

于往績記錄期，在管萬達集團商業(yè)廣場占項目的大多數(shù)。在管獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量逐年提高。截至2019年、2020年及2021年12月31日，我們的在管獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量分別為71個、98個及132個，占在管商業(yè)廣場數(shù)量的22.0%、26.6%及31.7%。

總營業(yè)收入 77.71 億元

商管收入 17.58 億元

在管面積：2.541 億平方米

在管商業(yè)面積：570萬平米

注：以上數(shù)據(jù)截止2021年9月30日

我們預計其全年總營收100-120億元

備注：預計全年超過

根據(jù)招股說明書顯示，截止2021年9月30日，收入由2020年9月30日的42.89億元增長至2021年9月30日的77.71億元；毛利也增長至21.454億元；毛利率為27.6%。

其中，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務占總收入的77.4%為60.12億元，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務占總收入的22.6%為17.58億元。

3月25日，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平在2021業(yè)績線上發(fā)布會上表示，去年，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊全口徑收入達到104億。

截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活管理的物業(yè)管理服務建筑面積合共為2.368億平方米，在管項目1,422個(包括1,189個住宅及其他非商業(yè)物業(yè)、59個購物中心、174個寫字樓及其他商業(yè)物業(yè))。

截止至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務總簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。

3月25日，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平在2021業(yè)績線上發(fā)布會上表示，去年，龍湖智創(chuàng)生活實管面積已經(jīng)超過2.6億平方米，每年還在保持增長。

住宅社區(qū)管理及服務方面，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活共管理全中國80個城市的835個住宅社區(qū)，在管建筑面積約1.745億平方米。

商業(yè)物業(yè)運營和管理服務方面，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業(yè)運營服務項下的總建筑面積為5.7百萬平方米，服務著超過13,000名租戶。在管購物中心的客流量為504.3百萬，在管購物中心的銷售額人民幣338億元。2021年9月30日，管理的購物中心的整體平均出租率為97.8%。

營業(yè)收入 88.75 億元，（+30.9%）

商管收入 35.65 億元，（+23.2%）

在管面積：1.468 億平方米

在管商業(yè)面積：760萬平米

報告期間內(nèi)，華潤萬象生活總收入年增長30.9%至88.75億元；其中住宅物業(yè)管理服務板塊為53.10億元，年增長36.7%；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務板塊為35.65億元，年增長23.2%。

實現(xiàn)核心利潤為17.02億元，同比大幅增長108.5%。

報告期間內(nèi)，毛利率方面，整體毛利率增加至31.1%，其中物管板塊增長至19.3%，商管板塊增長至48.6%。

截至2021年底，集團住宅及其他物業(yè)管理業(yè)務覆蓋全國100個城市，合約面積1.859億平方米，在管面積1.468億平方米。提供商業(yè)運營服務的已開業(yè)購物中心數(shù)量為71個，已開業(yè)寫字樓數(shù)量為25個。

物管業(yè)務方面，報告期間內(nèi)，全年實現(xiàn)收入人民幣53.1億元，同比增長36.7%；來自住宅物業(yè)管理服務的收入為人民幣37.723億元，較去年同期增長29.1%，占總收入42.5%。

商管業(yè)務方面，報告期間內(nèi)，來自購物中心的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入為人民幣21.303億元，較去年同期上升17.6%，占總收入24.0%。旗下在管購物中心的零售額同比增長43.8%，首次突破千億大關，租金收入按年提升35.4%至152億元。

其中，8個重奢購物中心零售額同比增長39.7%。與此同時，集團的商業(yè)運營服務版圖再度擴張，管理規(guī)模穩(wěn)居中國商業(yè)地產(chǎn)前列，全年新簽母公司商業(yè)運營項目11個，于深圳、上海、杭州、沈陽等城市成功獲取12個優(yōu)質(zhì)第三方購物中心項目，新增首進城市6座，購物中心運營及物業(yè)管理服務業(yè)務布局68個城市。

寫字樓的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務實現(xiàn)收入為人民幣1,435.1百萬元，較去年同期增長32.5%，占總收入16.2%。報告期間內(nèi)，寫字樓運營及物業(yè)管理業(yè)務布局40個城市，在營項目25個，總建筑面積為1.6百萬平方米；為115個寫字樓提供物業(yè)管理服務，總建筑面積為8.2百萬平方米。

物管方面，物管規(guī)模擴張年，搶抓市場機遇實現(xiàn)有質(zhì)量的跨越式增長，計劃全年獲取第三方面積超1億平方米，著力提升服務品質(zhì)和經(jīng)營效率，全面推廣“萬象服務”品牌，繼續(xù)向“城市空間運營服務商”轉(zhuǎn)型。

商管方面，商管業(yè)務圍繞萬象城、萬象天地和萬象匯三條產(chǎn)品線，堅定不移做優(yōu)存量、做實增量、做強做大總量，計劃外拓10個第三方購物中心，新開18個購物中心，存量購物中心業(yè)績增長領跑行業(yè)。

營業(yè)收入 34.7 億元（+37.3%）

商務物業(yè)收入 19.61 億元（+25.5%）

在管面積：41.2 百萬平方米

報告期間內(nèi)，卓越商企服務業(yè)績?nèi)婵焖僭鲩L，實現(xiàn)營業(yè)收入34.7億元，同比增長37.3%；毛利潤為9.6億元，年增長率高達44.6% ；歸母凈利潤為5.1億元，同比增長57%。

報告期間內(nèi)，卓越集團的在管面積為41.2百萬平方米，同比上升28.7%，其中商務物業(yè)占比為43.5%為17.9百萬平方米，公共及工業(yè)物業(yè)占比為22.5%為9.2百萬平方米，住宅物業(yè)占比為34.0%。

從區(qū)域方面上看，卓越集團在管項目覆蓋全國41個城市。在管項目面積按照區(qū)域劃分，其中43.1%位于粵港澳大灣區(qū)，22.8%位于長三角城市群，34.1%分布于其他區(qū)域。

收入主要來源三個業(yè)務：基礎物業(yè)管理服務、增值服務以及其他業(yè)務。

基礎物業(yè)管理服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入為人民幣26.308億元，較去年同期增加24.6%。

其中，分為了商務物業(yè)、公共及工業(yè)物業(yè)以及住宅物業(yè)三個部分。按照收入計算，商務物業(yè)占基礎物業(yè)管理服務中的74.6%。

增值服務方面，報告期間內(nèi)，增值服務收入同比增幅117.7%，為7.805億元。

“未來公司希望提升整體競爭力,加速業(yè)務增長,希望試點新的賽道,尋找到第二增長曲線。”卓越商企服務集團管理層提到。對此,卓越集團旗下的卓越商企服務做了6年規(guī)劃,分為3個階段，2022年-2023年內(nèi)固根基，2024-2025年飛躍發(fā)展，2026-2027年希望在市場上有“獨一無二”的競爭力。

營業(yè)收入 32.55 億元，（+114.6%）

商運服務收入 1.34 億元，（+38.6%）

在管建筑面積：2.061 億平方米

報告期間內(nèi)，合景悠活實現(xiàn)收入約32.55億元，同比增長114.6%；毛利約12.26億元，同比增長92.0%；利潤約6.84億元，同比增長111.4%。

其中，住宅物業(yè)管理服務方面實現(xiàn)收入為19.37億元，占總收入的59.5%；非住宅物業(yè)管理及商業(yè)營運服務方面實現(xiàn)收入為13.19億元，占總收入的40.5%。

報告期間內(nèi)，合景悠活已進駐全國20個省、自治區(qū)與直轄市的139個城市，合約建筑面積達2.779億平方米，同比增長420.4%；在管建筑面積達2.061億平方米，同比實現(xiàn)了同比增長395.4%。

第三方項目在在管建筑面積中占比達88.2%，市場化能力進一步得到印證。報告期內(nèi)，合景悠活新增第三方拓展項目272個，新增第三方拓展建筑面積19.8百萬平方米。

住宅方面，基于20多年來的管理經(jīng)驗，公司圍繞客戶從購房、交付、入住到社區(qū)生活的全生命周期多元需求，在不同維度、空間場景，為客戶提供包括差異化增值服務。

報告期間內(nèi)，社區(qū)增值服務收入達到6.05億元；物業(yè)管理服務收入達9.48億元。

商業(yè)運營方面，于一二線城市的核心地段著力打造城市名片，構建了以悠方、摩方、悠方天地為主的購物中心品牌體系，以ifp、imp及icp等為標桿的寫字樓品牌體系。

購物中心實現(xiàn)客流量及銷售額同比超50%的增長，出租率突破88%；寫字樓維持100%的收繳率，出租率突破88%，處行業(yè)領先水平。截至2021年12月31日止年度，合景悠活實現(xiàn)非住宅物業(yè)及商業(yè)運營收入同比增長189.9%至人民幣13.189億元。

合景悠活為222個購物中心、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園等提供物業(yè)管理服務；同時，為18個已開業(yè)的購物中心及寫字樓項目提供商業(yè)運營服務，憑借高辨識度的品牌、數(shù)字化運營能力以及綜合管理服務能力，持續(xù)挖掘商業(yè)運營及物業(yè)服務市場空間。報告期間內(nèi)，商業(yè)營運服務實現(xiàn)收入1.34億元。

公建和城市服務領域，報告期間內(nèi)，合景悠活為987個公共物業(yè)提供物業(yè)管理服務。

展望未來，合景悠活管理層表示，合景悠活將持續(xù)穩(wěn)步推進規(guī)模拓展，多輪驅(qū)動深化布局；從全業(yè)態(tài)到全生態(tài)，聚焦強協(xié)同或產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展機會，構筑多元的悠活伙伴經(jīng)濟圈；持續(xù)推進成員企業(yè)深度融合，通過全方位賦能和市場化機制，實現(xiàn)協(xié)同效益；利用數(shù)字化科技賦能，營造更安全舒適的社區(qū)氛圍，打造更綠色智慧的城市環(huán)境。

總營業(yè)額 24.64 億元，（+28.3%）

商業(yè)運營收入 20.2 億元，（+29%）

總管理面積：2700萬平米

已開業(yè)商業(yè)建筑面積：990萬平方米

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入24.6億元，同比增長28.3%；歸母凈利潤4.38億元，同比增長43.6%；毛利增長至8.22億元。

報告期間內(nèi)，集團商業(yè)運營服務的已開業(yè)建筑面積注約為9.9百萬平方米，同比上升約1.3百萬平方米；住宅物業(yè)管理服務的已交付建筑面積約為17.7百萬平方米，同比上升約3.3百萬平方米。

商管業(yè)務方面，公司商業(yè)運營業(yè)務仍占據(jù)核心地位，營收貢獻比達81.9%，2021年實現(xiàn)收入20.17億元，同比增加29.1%。商業(yè)運營服務業(yè)務實現(xiàn)毛利約7.11億元。

已開業(yè)項目數(shù)量88個，同比新增20個，報告期間內(nèi)新開業(yè)項目22個，包括14個購物中心，3個特色主題街區(qū)，5個社區(qū)商業(yè)。整體出租率為95.3%。

已開業(yè)項目：

住宅物業(yè)方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入4.469億元，同比增加24.7%。

2022年，集團將進一步提升整體出租率至96%以上。確保11個項目開業(yè)，其中購物中心不少于8個。并實現(xiàn)商業(yè)收入增速25%以上。

經(jīng)營收入  12.3 億元（+53%）

商管板塊收入 5.6 億元（+51%）

在管建筑面積：2240萬平方米

在管商業(yè)面積：160萬平米

報告期間內(nèi)，中駿商管實現(xiàn)收益約人民幣12.301億元，同比增長約52.7%；毛利率高達47.2%，同比增長約2.9個百分點；母公司擁有人應占溢利約為人民幣2.806億元，同比增長約80.2%。

中駿商管為一家以商業(yè)物業(yè)管理服務為主導，同時也向住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務的服務提供商，業(yè)務遍布海峽西岸經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)。

集團共擁有144個，在管建筑面積為2240萬平方米。

商業(yè)物業(yè)方面，報告期間內(nèi)，總簽約商業(yè)物業(yè)（包括購物中心及寫字樓）為42個，總簽約建筑面積約為560萬平方米，同比增加27.7%；在管商業(yè)物業(yè)為16個，同比增加6個，總在管建筑面積約為160萬平方米，同比增長57.4%。

住宅物業(yè)方面，報告期間內(nèi)，總簽約住宅項目為213個，總簽約建筑面積約為4,050萬平方米；在管住宅項目為128個，總在管建筑面積約為2,080萬平方米。

管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)總收入約為人民幣5.631億元，同比大幅增長約50.9%；商業(yè)物業(yè)管理及運營服務分部的毛利率為57.5%，同比輕微下跌1.5個百分點。

住宅物業(yè)管理服務方面，實現(xiàn)總收入約為人民幣6.670億元，同比大幅增長約54.3%；住宅物業(yè)管理服務部分的毛利率約為38.5%，同比增加約6.9個百分點。

預期將于2022年陸續(xù)增加五座在管的中駿世界城。2023年更會增加約五座在管的中駿世界城，為集團的商業(yè)在管物業(yè)組合奠下更為穩(wěn)固的基礎。

總營業(yè)額 5.72 億元，（+29.5%）

商業(yè)運營收入 5.59 億元，（+29.7%）

已開業(yè)建筑面積：181.6 萬平方米

報告期間內(nèi)，集團的收入約為人民幣5.722億元，同比增長約29.5%。其中，來自委托管理服務的收入約為人民幣351.7百萬元，同比增長約13.9%，占總收入約61.5%；來自品牌及管理輸出服務的收入約為人民幣198.5百萬元，同比增長約74.2%，占總收入約34.7%；來自整租服務的收入約為人民幣22.1百萬元，同比增長約14.8%，占總收入約3.8%。

毛利約為人民幣3.304億元，同比增長約32.9%。毛利率為57.7%。年內(nèi)應占利潤約為人民幣1.849億元，同比增加約45.8%。

報告期間內(nèi)，訂立合約向84個商用物業(yè)項目提供服務，覆蓋中國25個城市。84個（含32個咨詢服務項目）商用物業(yè)項目，合約建筑面積達到約390.0萬平方米（不含32個咨詢服務項目的面積），已開業(yè)建筑面積達181.6萬平方米。

截至2021年底，星盛商業(yè)在營項目24個，已開業(yè)建筑面積達181.6萬平方米，已開業(yè)項目運營穩(wěn)步提升。

集團擁有的品牌體系，主要包括城市型購物中心「COCO Park」（以城市消費者為目標）、區(qū)域型購物中心「COCO City」及「iCO」（以購物中心五公里范圍內(nèi)的消費者為目標）、社區(qū)型購物中心「COCO Garden」（以購物中心一至三公里范圍內(nèi)的消費者為目標）及其高檔家居布置購物中心「第三空間」。

報告期間內(nèi)，集團出租率維持在94%的健康水平，合作商戶數(shù)量超4300家，同店銷售額較2020年同期增長約21%。

報告期間內(nèi)，集團相繼與上海建工集團、廈門特房集團、廣州立白集團等建立合作，成功簽約日照星河iCO、廈門星河COCO Park、廣州健康港星河COCO Park、廣州從化海音星河iCO、湛江星河COCO City，共計5個第三方項目：

預計2022年,在拓展規(guī)模和項目開業(yè)方面完成不低于70萬平方米的新拓合約面積，并實現(xiàn)不少于8個項目的炫彩開業(yè)；在運營管理方面，目標出租率不低于95%。