作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun）

10月21日，一次再平常不過(guò)的財(cái)報(bào)電話會(huì)議上，黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇世民卻喜上眉梢。

“今天，黑石報(bào)告了我們36年歷史上最好的成績(jī)?！彪娫捘穷^，是蘇世民略帶激動(dòng)的聲音宣布著這一喜訊。

當(dāng)天，黑石發(fā)布2021年三季度財(cái)報(bào)，可分配收益同比增長(zhǎng)一倍以上，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄單季度16億美元，黑石的管理資產(chǎn)規(guī)模也增長(zhǎng)25%，突破7000億美元大關(guān)，達(dá)到7310億美元。

蘇世民對(duì)這一成績(jī)甚為滿意，將剛剛過(guò)去的三季度稱為“黑石歷史上最重要的一個(gè)季度”，“作為另類投資領(lǐng)域的標(biāo)桿機(jī)構(gòu)，我們?nèi)缃裾谥厮苓@個(gè)資產(chǎn)類別，包括誰(shuí)可以來(lái)投資，以及他們可以投資什么樣的資產(chǎn)?！?/p>

從40萬(wàn)美元起家,到坐擁7310億美元，全球PE巨頭黑石得益于不動(dòng)產(chǎn)與私募股權(quán)。不容忽視的是，近年來(lái)黑石頻繁掃貨中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)一定程度上為這份創(chuàng)記錄的三季報(bào)貢獻(xiàn)了業(yè)績(jī)。

最近一次新添的業(yè)績(jī)便是，黑石從富力手中接過(guò)剩余30%股權(quán)，以56.73億元取得100%股權(quán)，將粵港澳大灣區(qū)最大的城市物流區(qū)-廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園收入囊中。

01 富力割愛(ài) 黑石撿寶

對(duì)于黑石來(lái)說(shuō)，與富力的交易是一筆劃算的買賣。

2020年11月，富力第一次向黑石出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%權(quán)益，交易價(jià)格為44.1億元。

時(shí)隔一年，富力再次向黑石出售該項(xiàng)目剩余30%股權(quán)，作價(jià)12.63億元，此次售價(jià)較前一次售價(jià)有所降低。

急于賣項(xiàng)目還債的富力忍痛割愛(ài)，黑石卻撿了寶。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，富力公告出手廣州物流園剩余30%資產(chǎn)，這曾被外界認(rèn)為是其進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志，如今出售可見(jiàn)資金壓力之大。清盤物流資產(chǎn)這種比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，也是富力為了回現(xiàn)挽救自身流動(dòng)性的無(wú)奈之舉，對(duì)富力而言可暫解燃眉之急，但是卻失去了一塊適合長(zhǎng)期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)于黑石在這筆交易的收獲，柏文喜認(rèn)為，“黑石徹底吸納，購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

今年1月，黑石首次收購(gòu)廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%股權(quán)時(shí)，黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬曾表示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，黑石在中?guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺，覆蓋國(guó)內(nèi)23個(gè)城市。

“一般很難找到這樣大體量的物流項(xiàng)目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市。這個(gè)園區(qū)本身已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了有差不多10年的時(shí)間，已經(jīng)是做得很好的。”黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳宇在當(dāng)時(shí)出售交流會(huì)上也暗喜。

公開(kāi)資料顯示，該物流園位于廣州市花都區(qū)華東縣，占地1470畝，在出售70%股權(quán)之時(shí)，計(jì)劃總建筑面積120萬(wàn)平方米里面，已落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、廠房及冷庫(kù)可出租面積約88.98萬(wàn)平方米，配套設(shè)施已落成，此外還有未開(kāi)發(fā)倉(cāng)庫(kù)凈用地面積約210畝（約14萬(wàn)平方米）。

彼時(shí)黑石方面介紹，后續(xù)還會(huì)和富力繼續(xù)對(duì)園區(qū)的發(fā)展再追加投資，黑石將主導(dǎo)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)剩余的210畝地，建造更多冷藏設(shè)施和機(jī)構(gòu)級(jí)水平的倉(cāng)庫(kù)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的2-3年陸續(xù)落成。

02 黑石中國(guó)物流地產(chǎn)生意經(jīng)

將富力物流園收入囊中，是黑石一如既往堅(jiān)定的物流地產(chǎn)投資主題的呈現(xiàn)。

黑石物流地產(chǎn)投資始于2010年。自2010年以來(lái)，黑石集團(tuán)通過(guò)200多筆交易，收購(gòu)了全球超過(guò)10億平方英尺的物流地產(chǎn)。

2019年，黑石集團(tuán)宣布收購(gòu)普洛斯（GLP）的美國(guó)物流資產(chǎn)，成為全球有史以來(lái)規(guī)模最大的私人房地產(chǎn)交易。收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑慌e躍為美國(guó)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)主之一。

繼而，蘇世民轉(zhuǎn)向押注中國(guó)市場(chǎng)。

在去年的“中國(guó)投資年會(huì)年度峰會(huì)”上，蘇世民坦言：“房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分，如果說(shuō)你對(duì)房地產(chǎn)不感興趣，就相當(dāng)于說(shuō)你對(duì)呼吸不感興趣?！?/p>

但蘇世民對(duì)中國(guó)住宅市場(chǎng)并不感興趣，卻對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)尤為看好。

蘇世民曾公開(kāi)表示，“對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生很多泡沫。但其他房地產(chǎn)類別業(yè)態(tài)很好，中國(guó)網(wǎng)購(gòu)發(fā)展非?？?，有網(wǎng)購(gòu)就需要有倉(cāng)庫(kù)，每一個(gè)國(guó)家都有一些有亮點(diǎn)的投資目標(biāo)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講就是物流地產(chǎn)?！?/p>

“未來(lái)，黑石愿意在中國(guó)投資兩類房產(chǎn)：第一是倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)，第二是城市購(gòu)物中心。”

黑石于2013年投向了上海一個(gè)物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)啟中國(guó)物流地產(chǎn)生意。

為了更好開(kāi)拓物流地產(chǎn)版圖，黑石于2018年在中國(guó)創(chuàng)立物流資產(chǎn)管理平臺(tái)龍地。

截至目前，龍地在國(guó)內(nèi)管理著占地超500萬(wàn)平方米的現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)組合，涉及全國(guó)18個(gè)城市、40個(gè)物流園區(qū)。目前龍地旗下物流項(xiàng)目出租率均超過(guò)90%，租戶主要是第三方物流、電商，還有冷鏈、生鮮等快速增長(zhǎng)且防御性比較高的行業(yè)。最大的租戶是京東，占了整個(gè)投資組合大概9%。

憑借龍地平臺(tái)的搭建，黑石開(kāi)啟中國(guó)物流地產(chǎn)“掃貨”模式。

黑石于2018年10月以2.75億元收購(gòu)東百集團(tuán)旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)；2019年6月，黑石集團(tuán)旗下地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方就第一產(chǎn)業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)開(kāi)展全方位的深度合作。

2020年，黑石中國(guó)物流地產(chǎn)加速度布局。或許是今年疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，這便是黑石更看好物流地產(chǎn)的緣由所在。

蘇世民的一番言論亦可佐證，“在新冠病毒期間，我們看到倉(cāng)庫(kù)價(jià)格一直在上漲，因?yàn)槿藗儸F(xiàn)在都在家里網(wǎng)購(gòu)，快遞配送到家的服務(wù)獲得爆炸性增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)非常迅速。在中國(guó)也是如此，我們關(guān)注的不再是酒店而是倉(cāng)庫(kù)，我們做的就是匹配這些需求?！?/p>

去年以來(lái)，黑石在佛山、長(zhǎng)沙、太倉(cāng)、武漢、鄭州等都有所投資布局，在上海新建成一座物流園區(qū)。首次收購(gòu)富力廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園股權(quán)亦是收獲之一。

今年1月有傳聞稱，黑石集團(tuán)、美團(tuán)和京東物流正在競(jìng)購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司的控制權(quán)。中國(guó)物流資產(chǎn)是中國(guó)本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一，截至去年底，該公司在中國(guó)45座城市管理和運(yùn)營(yíng)著65個(gè)物流園區(qū)。

截至目前，黑石在中國(guó)的物流布局已經(jīng)覆蓋23個(gè)城市，面積達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺，投資超過(guò)8.6億美元，折合超過(guò)55億元人民幣。

關(guān)于黑石看好中國(guó)物流地產(chǎn)的邏輯，蘇世民曾解釋道：“在地產(chǎn)領(lǐng)域，我們對(duì)那些順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)的投資主題很有信心。看好物流地產(chǎn)，是因?yàn)橹袊?guó)在線電商的發(fā)展會(huì)衍生出很大的倉(cāng)儲(chǔ)需求和物流需求。我們認(rèn)為這兩個(gè)領(lǐng)域有著非常有吸引力的投資機(jī)遇。目前，我們?cè)谥袊?guó)核心物資集散中心擁有倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，并把這些物業(yè)租給了頭部的第三方物流公司和中國(guó)的科技公司。”

03 中國(guó)物流地產(chǎn)“當(dāng)紅炸子雞”

黑石之外，物流地產(chǎn)當(dāng)前是境內(nèi)外機(jī)構(gòu)盯上的一塊大蛋糕。

1月6日，領(lǐng)盛收購(gòu)上海及北京周邊14萬(wàn)㎡核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包。

單6月便有三宗物流地產(chǎn)大宗交易，遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)紅星美凱龍旗下物流地產(chǎn)包；保德信、新宜中國(guó)共同完成了兩筆中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)交易；深圳國(guó)際控股16億收購(gòu)上海、天津、重慶三處物流高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目。

7月，高盛聯(lián)合新宜中國(guó)共同收購(gòu)兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

頻繁的大宗交易延續(xù)了去年以來(lái)市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的追捧之勢(shì)。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年物流資產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投資額則較2019年猛增了77%。

根據(jù)RCA(Real Capital Analytics)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，中國(guó)物流地產(chǎn)大宗交易總額已達(dá)343.6億元左右。

仲量聯(lián)行報(bào)告指出，從最近幾筆物流地產(chǎn)投資交易的標(biāo)的物來(lái)看，無(wú)論是外資還是內(nèi)資機(jī)構(gòu)，都依然偏好位于大型城市群的高標(biāo)物流資產(chǎn)以及位于二、三線交通節(jié)點(diǎn)城市的項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東表示，事實(shí)上，在全球各大城市，物流地產(chǎn)的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞，一方面印證了市場(chǎng)對(duì)此類資產(chǎn)的旺盛需求，另一方面也揭示物流地產(chǎn)在未來(lái)可預(yù)期的一段時(shí)間內(nèi)，投資價(jià)值和潛力仍然巨大。

由于需求端較為穩(wěn)健，物流地產(chǎn)將持續(xù)受到資本熱捧。

戴德梁行的一份報(bào)告指出，至2020年，中國(guó)電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將遠(yuǎn)大于供應(yīng)，缺口超過(guò)1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》指出，中國(guó)當(dāng)前人均倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施庫(kù)存尚不足1平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)和日本的20%左右；同時(shí)，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施中的現(xiàn)代化設(shè)施占比僅7%，低于一般發(fā)達(dá)國(guó)家水平。也正因?yàn)檫@些客觀存在的差距，在物流領(lǐng)域，中國(guó)正展現(xiàn)著“迅速追趕”的本色，各地物流項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度也加快。

“物流地產(chǎn)基金、公募基建REITs的引入和發(fā)展，已經(jīng)為中國(guó)物流地產(chǎn)供需雙方打開(kāi)了‘投融管退’的完整流通渠道，預(yù)計(jì)這一資產(chǎn)類別在大宗交易中占據(jù)的份額將進(jìn)一步擴(kuò)大；最后一個(gè)季度，我們或許會(huì)見(jiàn)證更多物流地產(chǎn)大宗交易的誕生。”仲量聯(lián)行方面表示。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “美國(guó)最大房東”黑石想在中國(guó)“吃租”