經(jīng)對比研究各地出臺的租金減免政策后發(fā)現(xiàn)，各地在扶持力度、扶持對象、扶持條件等各方面均有差別，具體如下：

1.適用的企業(yè)類型不同

大部分地區(qū)租金減免政策適用的對象均顯示為“中小企業(yè)”，即包括中型、小型和微型企業(yè)三種類型，但有個別地區(qū)的政策僅適用于小微企業(yè)，如浙江省，而浙江省下轄的杭州市又將適用范圍擴(kuò)張至中型企業(yè)。這即是說，各地政策所覆蓋的企業(yè)類型范圍可能會有所不同。因此，建議在申請前注意甄別，首選參照本市/區(qū)的政策執(zhí)行，除非上級政策的覆蓋面更為廣泛。

值得說明的是，深圳市的租金減免政策不僅針對企業(yè)，還包括家庭（個人），這應(yīng)該與深圳市近年來堅(jiān)持實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略密不可分。

2.適用的行業(yè)不同

大部分地區(qū)對租金減免政策適用的行業(yè)無明顯區(qū)分，僅個別地區(qū)的政策針對特定行業(yè)企業(yè)，如蘭州市針對科技型企業(yè)、廣州市針對線下商業(yè)實(shí)體店、河北省針對餐飲住宿百貨業(yè)。個別地區(qū)之所以對適用行業(yè)范圍作出限定，應(yīng)是著眼于優(yōu)先考慮降低受疫情沖擊最大行業(yè)的經(jīng)營成本。

3.是否規(guī)定有排除適用條件不同

個別地區(qū)租金減免政策額外設(shè)置了排除適用的條件，如北京市要求滿足“按照政府要求堅(jiān)持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的”，遼寧省要求企業(yè)“履約正常，目前處于租賃合同有效期內(nèi)且未被起訴”，廣州市要求“免租的承租戶當(dāng)前應(yīng)無拖欠租金”等。從前述排除適用的條件來看，一方面，適用政策的企業(yè)需遵照政府指示堅(jiān)持營業(yè)并維持勞工關(guān)系的穩(wěn)定；另一方面，不誠信的企業(yè)不能享受政策扶持。大部分地區(qū)租金減免政策未規(guī)定排除適用的條件，但不排除具體實(shí)施時會設(shè)置類似的內(nèi)容。

4.所涉房屋性質(zhì)略有差別

各地政府發(fā)布的租金減免政策所涉房屋的性質(zhì)基本為國有企業(yè)經(jīng)營用房或國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房，但也有個別地區(qū)如蘭州高新區(qū)規(guī)定為是辦公研發(fā)用房。

由上可知，各地政策略有差別，但總體上還是需要滿足出租方應(yīng)具有國有屬性，對于私營屬性的出租方以鼓勵減免租金為主，并無強(qiáng)制性要求；在企業(yè)類型上，一般僅限于中小企業(yè)。但各地政策對適用的行業(yè)類別以及是否有限制性條款等方面略有差別。因此，各企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注本市/區(qū)出臺的租金減免政策，確認(rèn)相關(guān)政策在企業(yè)類型、行業(yè)限制及排除適用條件等方面是否有特殊規(guī)定。

我國適用全國統(tǒng)一的中、小、微企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國中小企業(yè)促進(jìn)法》第二條的規(guī)定，中小企業(yè)是指在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的，人員規(guī)模、經(jīng)營規(guī)模相對較小的企業(yè)，包括中型企業(yè)、小型企業(yè)和微型企業(yè)三種類型（簡稱“中、小、微企業(yè)”）。中、小、微企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院負(fù)責(zé)中小企業(yè)促進(jìn)工作綜合管理的部門會同國務(wù)院有關(guān)部門，根據(jù)企業(yè)從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標(biāo)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)制定。現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)是工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計(jì)局、國家發(fā)改委、財(cái)政部等四部委于2011年聯(lián)合制定的《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該規(guī)定第四條明確了我國國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的中、小、微企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。

為幫助大家對照理解，這里以表格形式列舉受新冠肺炎疫情影響較大的若干個行業(yè)（主要是工業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)、物業(yè)管理等）的中、小、微企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)，供讀者朋友們參考適用（詳見表1）。

表1：受新冠肺炎疫情影響較大行業(yè)的企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)對照表

直接依據(jù)政策來申請減免租金只是途徑之一。如果企業(yè)不符合政府規(guī)定的租金減免條件，也還可以依循別的辦法達(dá)到減免租金的目的。

由于新冠肺炎疫情對不同行業(yè)所造成的沖擊各不相同，結(jié)合法律規(guī)定和以往判例可知，企業(yè)通過適用合同約定，或視合同履行受疫情影響程度的不同而分別適用不可抗力規(guī)則、情勢變更及公平原則，也有可能達(dá)到租金減免的目的。

1.依據(jù)當(dāng)事雙方的約定減免租金

“當(dāng)事人意思自治”是私法領(lǐng)域的基本原則。因此，如當(dāng)事人事先或事后就疫情期間租金減免問題達(dá)成一致意見，則應(yīng)按當(dāng)事人間的約定處理。這也與租金減免政策規(guī)定的“對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決”的原則相吻合。

2.依據(jù)不可抗力規(guī)則減免租金

疫情發(fā)生后，不可抗力問題成為熱點(diǎn)。本公號也曾于2月15日和2月19日先后發(fā)表《不可抗力or情勢變更？——淺論新冠肺炎疫情對于我國商事合同履行的法律影響》和《“疫情屬于不可抗力”能否“全球通”？——新冠肺炎疫情對于國際商事合同的影響及國內(nèi)企業(yè)應(yīng)對策略分析》兩篇推文，對因疫情導(dǎo)致合同（包括房屋租賃合同）履行根本不能的情況下，違約方是否可以“疫情屬于不可抗力”為由向守約方主張全部或部分免責(zé)，以及該如何收集和保全證據(jù)等問題，進(jìn)行了詳盡的分析和研討。為避免重復(fù)，以下只陳述觀點(diǎn)，不展開論述，有興趣的讀者朋友可以翻看前文獲取更詳細(xì)的信息。

我國《民法總則》第180條規(guī)定，“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”。從全國人大常委會法工委發(fā)言人的觀點(diǎn)及各地高院的相關(guān)司法意見來看，疫情及其防控措施必須對合同履行構(gòu)成重大甚至根本性障礙，才有可能認(rèn)定構(gòu)成不可抗力。

就本次疫情來看，由于疫情發(fā)生后，各地政府采取了企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)、復(fù)工審批等防控措施，相關(guān)企業(yè)不能正常使用租賃房屋顯然系因政府防控疫情所致，依法可以構(gòu)成不可抗力，停業(yè)期間的租金應(yīng)當(dāng)予以免除。但是，疫情結(jié)束或政府防控措施解除后，除合同解除外，承租企業(yè)無論是否正常使用房屋，均應(yīng)按約定繳納租金。典型案例如：長治市中級人民法院在（2018）晉04民終2272號民事判決中認(rèn)為，“酒店按照政府有關(guān)部門要求停業(yè)抗擊非典，停業(yè)五個月，是訂立合同時不可預(yù)見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力，不可抗力期間承租人沒有經(jīng)營收入，依法應(yīng)免除承租人的租金”。

3.依據(jù)情勢變更及公平原則減免租金

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。該條所確立的情勢變更及公平原則，為不構(gòu)成不可抗力，但確實(shí)利益嚴(yán)重受損的合同當(dāng)事方提供了必要的救濟(jì)手段。

就本次疫情而言，由于各企業(yè)租賃合同的履行受疫情影響的程度不同，某些情形下，雖尚未構(gòu)成重大或者根本性履行障礙，但企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營嚴(yán)重受損（如商場、線下實(shí)體店等商鋪客流量明顯減少，收益減少甚至入不敷出）。此時要求承租企業(yè)負(fù)擔(dān)全部租金，顯然有失公平。據(jù)此，承租企業(yè)可以“情勢變更”為由要求出租方減免疫情期間的部分租金。

由于各地租金減免政策在企業(yè)扶持力度和適用條件上有所差異，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣邉討B(tài)，對于符合適用條件的企業(yè)，應(yīng)積極主動地向相關(guān)部門提出租金減免的申請。要提交的申請材料包括租金減免申請表、房屋租賃合同、中小微企業(yè)認(rèn)定相關(guān)證明、上年度末增值稅納稅申報表、職工社會保險繳費(fèi)申報表或明細(xì)表、公司財(cái)務(wù)報表等。由于各地方政策有差異，要求也不盡相同，具體申請材料建議直接咨詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門。

對于不能適用租金減免政策而租賃合同的履行確因疫情防控受到影響的企業(yè)，應(yīng)及時向出租方告知租賃合同履行發(fā)生障礙的事實(shí)，并提供相應(yīng)的證據(jù)，力求協(xié)商解決租金減免問題。出租方拒絕協(xié)商或者雙方未就租金減免問題達(dá)成一致意見的，承租企業(yè)可以事后通過訴訟/仲裁的手段維護(hù)權(quán)益。在這方面，筆者有如下建議：

（1）當(dāng)事人雙方在租賃合同中就疫情所涉租金問題作出約定的，按合同約定處理；

（2）當(dāng)事人雙方未就疫情期間所涉租金問題事先作出約定的，應(yīng)盡量協(xié)商處理。承租方應(yīng)及時向出租方發(fā)出租金減免協(xié)商函件，并提供租賃合同履行出現(xiàn)障礙以及企業(yè)實(shí)際受損的相應(yīng)證據(jù)，力求本著公平合理的原則協(xié)商解決租金減免問題。雙方就租金減免達(dá)成一致意見的，應(yīng)及時簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議；

（3）當(dāng)事人雙方未就租金減免問題達(dá)成一致意見的，承租企業(yè)事后可通過訴訟/仲裁途徑維護(hù)權(quán)益，但承租企業(yè)應(yīng)注意固定和收集證據(jù)，包括但不限于：當(dāng)事人雙方就疫情期間租金減免事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商的函件、郵件、通話錄音、聊天記錄等；政府部門為疫情防控發(fā)布的通知、公告、命令等；承租企業(yè)無法正常使用房屋的照片、錄像或公示等；承租企業(yè)因無法正常使用房屋造成的實(shí)際損失等。

北京市：

《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》

鏈接地址：

http://bj.people.com.cn/GB/n2/2020/0206/c82837-33768678.html 

上海市:

《關(guān)于印發(fā)上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》

鏈接地址：

http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw32419/nw48614/nw48617/u21aw1424000.html 

天津市：

《天津市打贏新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》

鏈接地址：http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/202002/10/t20200210_34243175.shtml 

重慶市：

《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的二十條政策措施》

鏈接地址：

http://www.cq.xinhuanet.com/2020-02/05/c_1125532074.htm 

浙江省：

《浙江省新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于支持小微企業(yè)渡過難關(guān)的意見》

鏈接地址：http://www.zj.gov.cn/art/2020/2/6/art_1582435_41883603.html 

《關(guān)于嚴(yán)格做好疫情防控幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干政策》（杭州市）

鏈接地址：http://www.hangzhou.gov.cn/art/2020/2/11/art_1345197_41899719.html 

江蘇省：

《中小企業(yè)緩解新型冠狀病毒肺炎疫情影響保持平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》

鏈接地址：http://www.jiangsu.gov.cn/art/2020/2/12/art_46144_8970100.html

《市政府關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持服務(wù)業(yè)企業(yè)共渡難關(guān)的十條政策意見》（蘇州市）

鏈接地址：

http://www.suzhou.gov.cn/szsrmzf/zfwj/202002/28a9e96983d844549734a608dbd71742.shtml 

河北省：

《關(guān)于打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》

鏈接地址：

http://info.hebei.gov.cn/eportal/ui?pageId=6806152&articleKey=6903671&columnId=6806589 

陜西省：

《西安高新區(qū)關(guān)于在新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間支持中小企業(yè)發(fā)展的若干政策》（西安高新區(qū)）

鏈接地址：

http://sn.people.com.cn/GB/n2/2020/0205/c380973-33767422.html 

遼寧省：

《遼寧省應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營若干政策措施》

鏈接地址：

http://www.ln.gov.cn/zfxx/zfwj/szfwj/zfwj2011_140407/202002/t20200206_3735311.html

《沈陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)沈陽市應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)經(jīng)營發(fā)展若干政策措施的通知》（沈陽市）

鏈接地址：

http://www.shenyang.gov.cn/html/SY/154700103606965/154700103606965/null/0360696511990321.html 

《大連金普新區(qū)管理委員會關(guān)于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間支持中小企業(yè)發(fā)展十條政策措施》（大連金普新區(qū)）

鏈接地址：

https://www.dljp.gov.cn/gk/002011/002011001/002011001001/20200205/2ea2d986-1ca5-4671-9bb1-808c4a432bff.html 

吉林省：

《吉林省人民政府關(guān)于進(jìn)一步支持打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)若干措施的通知》

鏈接地址：http://xxgk.jl.gov.cn/szf/gkml/202002/t20200208_6829088.html 

黑龍江省：

《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)健康發(fā)展的政策意見》

鏈接地址：

http://www.hlj.gov.cn/gkml/detail.html?t=2&d=386057 

安徽省：

《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情鼓勵中小企業(yè)持續(xù)發(fā)展的若干意見》（合肥市）

鏈接地址：

http://zwgk.hefei.gov.cn/public/18211/104668951.html 

福建省：

《福建出臺24條措施應(yīng)對疫情支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)》

鏈接地址：http://gxt.fujian.gov.cn/xw/jxyw/202002/t20200206_5190928.htm 

《福州十條措施支持中小微企業(yè)應(yīng)對疫情共渡難關(guān)》（福州市）

鏈接地址：

http://www.fuzhou.gov.cn/zfxxgkzl/szfbmjxsqxxgk/szfbmxxgk/fzsrmzf/zfxxgkml/whjyylshbzcjjydfmdzccsjqssqk/202002/t20200207_3195441.htm

江西省：

《江西省人民政府印發(fā)關(guān)于有效應(yīng)對疫情穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長20條政策措施的通知》

鏈接地址：http://www.jiangxi.gov.cn/art/2020/2/4/art_396_1495724.html 

山東省：

《山東省人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染肺炎疫情支持中小企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》

鏈接地址：http://www.shandong.gov.cn/art/2020/2/4/art_107851_98287.html 

湖北省：

《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情支持中小微企業(yè)共渡難關(guān)有關(guān)政策措施的通知》

鏈接地址：

https://hb.qq.com/a/20200219/029392.htm 

湖南省：

《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（湘潭市）

鏈接地址：http://www.hunan.gov.cn/topic/fkxxgzbd/szdt/202002/t20200205_11170187.html

山西省：

《山西省應(yīng)對疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》

鏈接地址：http://www.shanxi.gov.cn/ztjj/fyyqfk/fyyqsxzxd/202002/t20200206_763757.shtml 

廣東省：

《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)若干政策措施的通知》

鏈接地址：http://www.gd.gov.cn/gdywdt/gdyw/content/post_2886230.html 

《深圳市應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》（深圳市）

鏈接地址：http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/mpost_6723546.html 

《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)支持中小微企業(yè)在打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)中健康發(fā)展的十五條措施的通知》（廣州市）

鏈接地址：http://www.gz.gov.cn/zwgk/fggw/sfbgtwj/content/mpost_5657070.html 

海南省：

《海南省應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的八條措施》

鏈接地址：

http://www.hainan.gov.cn/hainan/szfwj/202002/56d6686674284e589c645f52598f7b2b.shtml 

四川省：

《四川省人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難的政策措施》

鏈接地址：

http://www.sc.gov.cn/zcwj/xxgk/NewT.aspx?i=20200205213409-989944-00-000 

甘肅省：

《蘭州高新區(qū)應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的政策措施》（蘭州高新區(qū)）

鏈接地址：

http://lzhtp.lanzhou.gov.cn/art/2020/2/5/art_11853_849459.html?authkey=zfphc3 

廣西壯族自治區(qū):

《南寧市應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)保經(jīng)營穩(wěn)發(fā)展若干措施》（南寧市）

鏈接地址：

http://www.nanning.gov.cn/jdhy/zcjd/t4195057.html 

內(nèi)蒙古自治區(qū)：

《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于支持防控疫情重點(diǎn)保障企業(yè)和受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營困難中小企業(yè)健康發(fā)展政策措施的通知》

鏈接地址：http://www.nmg.gov.cn/art/2020/2/7/art_1686_299709.html