7月的上海按照往年慣例，正式進(jìn)入了“燒烤”模式。對(duì)于常年居住在上海的人們，這種“烤”驗(yàn)已經(jīng)可以泰然處之。但與天氣一同熱的“法拍房”市場(chǎng)，卻熱的有點(diǎn)讓人手足無(wú)措。

一.上海住宅報(bào)名人數(shù)

7月法拍房市場(chǎng)的熱，首先反映在“參與熱情”上。在下圖中，我們能非常明顯的看出，7月每天的報(bào)名人數(shù)是遠(yuǎn)大于掛拍量的。7月住宅一共上拍262套，平均每天上拍8套；報(bào)名人數(shù)一共是1206人，平均每套房子有4個(gè)人報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)2019年婚戀市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海單身男女比例為1：4，恰好與掛拍量和報(bào)名人數(shù)的比例吻合。

所以，買(mǎi)到法拍房的難度基本跟上海找個(gè)男朋友一樣。

二.上海住宅成交率

“冷”讓人理智，“熱”則容易讓人頭腦發(fā)昏。法拍房市場(chǎng)的“熱”已經(jīng)影響到競(jìng)拍者的決策。31天中，有9天的競(jìng)拍折價(jià)率都高于9折，最終7月上海住宅平均折價(jià)率8.4折，比全國(guó)的7.6折高出10%，領(lǐng)跑全國(guó)。

三.上海住宅折價(jià)率

“冷”讓人理智，“熱”則容易讓人頭腦發(fā)昏。法拍房市場(chǎng)的“熱”已經(jīng)影響到競(jìng)拍者的決策。31天中，有9天的競(jìng)拍折價(jià)率都高于9折，最終7月上海住宅平均折價(jià)率8.4折，比全國(guó)的7.6折高出10%，領(lǐng)跑全國(guó)。

四.上海溢價(jià)率最高房源

市場(chǎng)的整體火熱，必然導(dǎo)致很多成交房源的溢價(jià)高。但溢價(jià)高不代表房源的價(jià)值被錯(cuò)誤高估，很多時(shí)候恰恰反應(yīng)的是”物有所值“。

比如，7月這套房子。

房源地址：上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)開(kāi)江西路542弄18號(hào)53、54幢

起拍價(jià)：40.5萬(wàn)

成交價(jià)：154萬(wàn)

評(píng)估價(jià)：57.9萬(wàn)

折價(jià)率：26.5

報(bào)名人數(shù)：37人

這是一套距離上海核心市區(qū)40公里，樓體破爛，也沒(méi)有學(xué)區(qū)的危樓。但是，吸引了多達(dá)37人的報(bào)名，108次競(jìng)價(jià)，最終高出評(píng)估價(jià)整整100萬(wàn)成交。

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，高折價(jià)率的房子可能是“核心地段，戶型樓層俱佳，有好學(xué)區(qū)”的房子。這套房子任何一個(gè)條件都不符合，那么它高成交價(jià)的依據(jù)什么呢？

答案在下面。

據(jù)房源周邊的居民的反饋，該房源所在地，2015年開(kāi)發(fā)商的拿地價(jià)就已經(jīng)接近4萬(wàn)元/㎡。所以折價(jià)率26.5，相比評(píng)估價(jià)翻了2倍，但卻是7月市場(chǎng)上最大的一個(gè)“漏”。

上海法拍房市場(chǎng)的競(jìng)拍者看似發(fā)熱的動(dòng)作背后，其實(shí)有著超過(guò)常人的冷靜與思考。

五.上海溢價(jià)率最低房源

高溢價(jià)的房子沒(méi)有看起來(lái)那么貴，低溢價(jià)的房子也沒(méi)有看起來(lái)那么便宜。

房源地址：上海市寶山區(qū)塘后路203弄18號(hào)601室

起拍價(jià)：425萬(wàn)

成交價(jià)：471萬(wàn)

評(píng)估價(jià)：757萬(wàn)

折價(jià)率：6.2

報(bào)名人數(shù)：2

這是一套位于寶山區(qū)新葉公寓的一套頂樓復(fù)式住宅，評(píng)估價(jià)高達(dá)757萬(wàn)，看起來(lái)以6.2折成交秒賺300萬(wàn)之多。

但是標(biāo)的所在小區(qū)二手房均價(jià)只有35000元/㎡，以市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算，該房源的實(shí)際價(jià)值不超過(guò)650萬(wàn)元。且標(biāo)的所有權(quán)是債務(wù)人與案外人員共有，實(shí)際的價(jià)值還要再打折扣。

所以這套房源的市場(chǎng)間價(jià)差并沒(méi)有看起來(lái)那么高，最終只吸引到2個(gè)人報(bào)名。

7月 上海住宅法拍房市場(chǎng)總結(jié)

7月的市場(chǎng)雖然火熱，但是平均8.4的成交折價(jià)率還是留足了收益空間。個(gè)別房源的評(píng)估價(jià)與實(shí)際價(jià)值有明顯偏差，給專(zhuān)業(yè)投資者提供千載難逢的掘金機(jī)會(huì)。

隨著《（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)》成立的正式批復(fù)，上海房產(chǎn)將再次得到提升，法拍房將會(huì)面臨更多玩家跑步進(jìn)場(chǎng)的局面。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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