這兩天，房地產(chǎn)有一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息。

好消息是：在“雙維護(hù)”前提下，樓市對(duì)剛需有一丟丟寬松的跡象。銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話相信很多桿友都學(xué)習(xí)過了。最核心的一句：“在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持。”

在饑渴了一陣子的市場(chǎng)里，這確實(shí)是一劑“強(qiáng)心針”，相信接來下相關(guān)動(dòng)作就會(huì)漸次出臺(tái)。

口子是撕開開了一小點(diǎn)縫隙，后面會(huì)如何演化不得而知，到時(shí)咱具體情況具體聊。但杠桿地產(chǎn)相信一點(diǎn)：穩(wěn)字當(dāng)頭這是肯定的，大漲近一兩年別想了。

另外還有一個(gè)壞消息。最近，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)似乎盯上了我國房地產(chǎn)公司，累計(jì)集中下調(diào)了十多家房企的評(píng)級(jí)，搞得從業(yè)者和投資者風(fēng)聲鶴唳。

券商研究報(bào)告顯示，自9月份開始，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)至少對(duì)房企進(jìn)行了25次的主體評(píng)級(jí)下調(diào)，其中部分房企被多次下調(diào)評(píng)級(jí)。

若算上10月18日至19日穆迪對(duì)19家房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)，則9月迄今發(fā)生評(píng)級(jí)的下調(diào)次數(shù)至少達(dá)到44次。

據(jù)新華財(cái)經(jīng)報(bào)道，2021年（截至9月底），穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)累計(jì)達(dá)到90余次，超過2020全年的兩倍。

其實(shí)在如此寒冷的情況下，機(jī)構(gòu)的類似動(dòng)作也在預(yù)料之中，杠桿地產(chǎn)大致看了下調(diào)的房企名單，基本都是此前被多次報(bào)道過的，壓力較大的房企。

這家房企就是閩系大佬中駿集團(tuán)，到底啥情況？太魔幻了。

今年，中駿集團(tuán)評(píng)級(jí)變動(dòng)還挺頻繁，而且呈分裂跡象。杠桿地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年4月，標(biāo)普給了中駿B+、長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望負(fù)面。

但5月份，另一評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪則將中駿的展望從“穩(wěn)定”上調(diào)到“正面”。

但1個(gè)多月后的10月，穆迪則下調(diào)了 中駿的評(píng)級(jí)，從“正面”變?yōu)椤胺€(wěn)定”。

惠譽(yù)方面似乎還比較穩(wěn)定，從2021年2月首次給中駿評(píng)級(jí)“穩(wěn)定”之后，暫時(shí)還沒有其他動(dòng)作。

以最近的調(diào)整為例。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道，9月標(biāo)普上調(diào)中駿集團(tuán)評(píng)級(jí)時(shí)，理由是：穩(wěn)定銷售執(zhí)行和收入增長將減輕其杠桿壓力，盡管在新開發(fā)項(xiàng)目和投資物業(yè)方面繼續(xù)投入大量資金。此外，該公司在資本市場(chǎng)和銀行間的渠道，將支撐其穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)和信用狀況。

10月穆迪下調(diào)的理由則是：考慮到公司對(duì)合資企業(yè)(JVs)日益增加的風(fēng)險(xiǎn)敞口，這可能會(huì)增加其財(cái)務(wù)指標(biāo)的或有負(fù)債和波動(dòng)性。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Celine Yang表示:“考慮到運(yùn)營和融資條件的壓力，中駿集團(tuán)控股的信用指標(biāo)很可能達(dá)不到評(píng)級(jí)上調(diào)所需的閾值。”

穆迪預(yù)測(cè)，在未來6-12個(gè)月里，中駿集團(tuán)控股的合同銷售額將下降，而穆迪此前預(yù)測(cè)的增幅約為10%，原因是融資條件緊張，購房者信心減弱。

正好前不久，中駿集團(tuán)發(fā)布了9月銷售情況。公告顯示，2021年9月，其連同合營、聯(lián)營公司的合同銷售金額約75.04億元，合同銷售面積759,668平米，同比確實(shí)降了，降幅還不小，分別為38%和增長15%。

但截至2021年9月30日止9個(gè)月的同比還是增長的。今年前9個(gè)月，中駿集團(tuán)的累計(jì)合同銷售額約826.40億元，累計(jì)合同銷售面積5,659,554平米，同比分別增長20%及20%。

同時(shí)杠桿地產(chǎn)也注意到，中駿集團(tuán)8月的數(shù)據(jù)也是下降的，當(dāng)月，其合同銷售額約80.55億元，合同銷售面積61.42萬平米，同比分別下降13%和12%。

再往前的 7月，中駿的銷售額同比還是上升：約80.30億元，同比增長4 %。但銷售面積降了，為578,962平方米，同比下降7%。

6月的情況又不一樣，好得亮瞎眼。當(dāng)月中駿集團(tuán)的合同銷售額約為102.15億元，同比增長193%；合同銷售面積831,742平米，同比增長227%。

可以明顯感覺到，進(jìn)入到2021下半年，中駿集團(tuán)銷售方面的下坡路走得很明顯。

03 如何過冬

話說回來，這并非全部中駿自家原因。大環(huán)境如此，誰都無法置身事外。

圖表來源|華西證券（特此感謝）

今年情況杠桿地產(chǎn)就不多說了，前不久國統(tǒng)局公布的9月70城房價(jià)，數(shù)據(jù)一目了然，詳見杠桿地產(chǎn)前幾天寫的文章《70城房價(jià)數(shù)據(jù)出爐！市場(chǎng)到底有多涼？》

2022年的情況會(huì)如何？億翰智庫的研報(bào)給出了具體測(cè)算數(shù)據(jù)：2021 年新開工面積增速將進(jìn)一步下降至 10%，2022年或?qū)⑾陆抵?015年的水平，也是自2000年以來的最低點(diǎn)，即-14%。

圖表來源|億翰智庫（特此感謝）

2001年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速從未出現(xiàn)過負(fù)增長，最差的一年出現(xiàn)在2015年，同比增速為0.9%。但是在隨著新開工預(yù)期的下降，商品房市場(chǎng)成交量預(yù)期看衰，開發(fā)投資或?qū)⒃?022年首次出現(xiàn)負(fù)增長。

根據(jù)億翰智庫研判，在樂觀假設(shè)下2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速，至少下降5%；中性假設(shè)下，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速，至少下降10%。

資本市場(chǎng)方面，山西證券的研報(bào)顯示，目前行業(yè)和龍頭公司估值都在低位徘徊。上周，地產(chǎn)板塊下跌1.39%，排名行業(yè)第18位，走勢(shì)弱于大盤（滬深300漲0.04%）。

上周，房地產(chǎn)板塊資金凈流出12.9億元；縱向來看，地產(chǎn)板塊資金連續(xù)6周凈流出，近1年總體也呈流出趨勢(shì)。

如此來看，中駿集團(tuán)評(píng)級(jí)下調(diào)，只是房地產(chǎn)輝煌落幕的縮影，誰也無法保證更大規(guī)模的評(píng)級(jí)下調(diào)不會(huì)到來。現(xiàn)在的問題是：誰會(huì)成為下一個(gè)？

此時(shí)杠桿地產(chǎn)想起萬科董事長郁亮最近在交流會(huì)上說的一句話：行業(yè)冬天來的時(shí)候誰都冷，救人要先保證自己安全。安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要。