作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 北京時(shí)間2020年1月17日晚，蛋殼公寓的高管團(tuán)隊(duì)在紐約舉起了緊握的拳頭，敲響了代表勝利的鐘聲。

作為年內(nèi)第一家在紐交所上市中概股，第二家上市的長租公寓，他們比老對手自如在上市這個(gè)節(jié)點(diǎn)中更快撞到了終點(diǎn)線，他們有理由憧憬更好的未來。

如今回看，IPO上市更像是蛋殼公寓在海中溺水時(shí)抱住的最后一根浮木，曾一度讓它幻想借著這股力量重新上岸。但蛋殼已積重難返，仍在急速下沉。

在抱著這根浮木445天后，蛋殼溺水了，岸邊依稀浮現(xiàn)左暉和謝勇的身影。

4月6日晚間消息稱，紐交所暫停蛋殼公寓交易，開啟除牌程序。

按照紐交所的退市規(guī)定，蛋殼公寓被退市除牌更有可能的原因在于，法院宣布公司破產(chǎn)、清算，或是財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績達(dá)不到交易所規(guī)定的最低要求。

在公司出現(xiàn)退市情形時(shí)，紐交所允許公司有18個(gè)月的整改期間，18個(gè)月后，公司仍未達(dá)到持續(xù)上市標(biāo)準(zhǔn)的，才被終止交易。

按照一年前的發(fā)行價(jià)計(jì)算，蛋殼公寓的市值最多可達(dá)27.4億美元。如今，股價(jià)停留在上一個(gè)交易日（3月15日）的2.37美元，僅剩2.33億美元市值，與當(dāng)時(shí)相比剩下不足20%。

從成立到上市，蛋殼公寓走了5年，但在紐交所，它只呆了1年。

自去年1月份在紐交所上市后，蛋殼公寓便迅速沉寂。蛋殼先是在疫情期間，提出了“免租”的措施，但與此同時(shí)有部分租客與房東反應(yīng)，蛋殼在正常收取租金的同時(shí)并未交付予房東，同時(shí)驅(qū)趕部分租客離開出租房。

去年4月份，關(guān)于蛋殼公寓并未按時(shí)向房東交付租金的聲音此起彼伏，越來越多人在網(wǎng)絡(luò)中公開投訴蛋殼公寓。

天眼查顯示，杭州市西湖區(qū)人民法院于4月20日發(fā)布了一則關(guān)于蛋殼杭州公司的失信被執(zhí)行人信息，西湖區(qū)人民法院指出，因違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司被列為失信被執(zhí)行人。

蛋殼公寓則回應(yīng)稱，上述信息不屬實(shí)，裁決并未生效；杭州公司并未有失信或拒絕執(zhí)行的情況，公司已委托代理律師與法院溝通，并申請撤回失信名單。

蛋殼的裂痕越來越大。

同年6月5日，深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道稱，深圳市消委會(huì)提供的信息顯示，3個(gè)月來，市消委會(huì)接到針對蛋殼公寓的投訴219宗。同時(shí)，深圳市住建局表示，將介入調(diào)查蛋殼公寓存在的金融、安全以及違建等問題，一旦查實(shí)，嚴(yán)格處理。

蛋殼公寓方面則迅速回應(yīng)稱，報(bào)道提及的租客案例存在嚴(yán)重失實(shí)、歪曲片面的情況。

至6月18日晚，蛋殼公寓發(fā)布公告，稱公司CEO高靖被調(diào)查，隨后公司股票在開盤后迅速觸發(fā)熔斷，恢復(fù)交易后一度跌逾9%，隨后再度多次觸發(fā)熔斷。

從9月份開始，在全國多個(gè)地方都爆發(fā)了蛋殼公寓的維權(quán)事件，關(guān)于公司破產(chǎn)的消息也愈演愈烈，蛋殼多次回應(yīng)“沒有破產(chǎn)也不會(huì)跑路”。

然而，事實(shí)卻是公司的現(xiàn)金流早已入不敷出，仍然欠著房東、租客、銀行、產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商多方巨額錢款，蛋殼公寓法人高靖被限制高消費(fèi)，公司也被列為失信執(zhí)行人。

11月16日，北京市住建委稱，已經(jīng)針對蛋殼公寓成立了專辦小組，而最高人民法院也在隨后對暴雷事件所造成的房東與租客之間的矛盾，進(jìn)行了回應(yīng)。

今年年初，上海市消保委發(fā)布2020年消費(fèi)投訴十大典型問題。其中，市消保委共受理長租公寓相關(guān)投訴3000余件，其中涉及紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（蛋殼公寓）的投訴達(dá)到了1368件。

中途，甚至還傳出了我愛我家、自如正在洽談如何接盤蛋殼公寓的消息，但都被前者否認(rèn)。

時(shí)至今日，蛋殼公寓走到了除牌的結(jié)局，極度依賴“租金貸”彌補(bǔ)現(xiàn)金流的它們沒能逃過，在規(guī)模擴(kuò)張期間的“高收低租”破壞了市場，也打破自身的財(cái)務(wù)模型。

分散式長租公寓從一開始便被不少人被認(rèn)為是一筆難以算賬的生意，這種類似“二房東”的生意在資本的追逐下散發(fā)著金子的光芒，在經(jīng)歷泡沫后，又重歸平淡。

無論是獲取房屋的租金，前期裝修成本，后期的服務(wù)投入，以及相應(yīng)的供應(yīng)鏈服務(wù)、獲客推廣支出，房屋折舊等方面都成為了分散式長租公寓不得不面對的難題。

在房企中那個(gè)不可能三角同樣適用于如今的分散式長租公寓，在規(guī)模、利潤、現(xiàn)金流之間難以找到一個(gè)合適的平衡。數(shù)據(jù)顯示，在2020年前注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)超過170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

然而，長租公寓并沒有成為一個(gè)棄兒，而是吸引了越來越多的房企入局，巨頭們紛紛下場自營長租公寓，其中土地市場與政策的調(diào)整成為了一個(gè)不可忽視的因素。

政府在對于2021年的政府重點(diǎn)工作中指出，將保障好群眾性住房需求。規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等住房困難。

其中，萬科“泊寓”與龍湖“冠寓”便是兩位龍頭，身后不乏碧桂園、旭輝、招商等布局已久的房企。

在萬科的年報(bào)中披露，旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務(wù)商，截至2020年底，開業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬間，實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。

郁亮此前也曾對媒體透露，2020年萬科長租公寓的回報(bào)有2%-3%。

而龍湖方面，截止2020年末，冠寓已開公寓數(shù)9萬間，整體出租率88.5%，年租金收入18.1億元。“2021年冠寓將會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，預(yù)計(jì)收入為25億元左右，開業(yè)間數(shù)量達(dá)到11萬間。”龍湖首席執(zhí)行官邵明曉稱。

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原標(biāo)題： 蛋殼公寓除牌一個(gè)在紐交所漂流455天的故事