克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
縱使各個城市做出一些政策調整，樓市的觸底反彈也仍需時日。
近期，深圳上線新版二手房交易系統、佛山等多個廣東三四線城市下調二手住宅轉讓個稅核定征收稅率，更有消息稱廣州二手房放貸可不參考指導價。聯系到樓市現狀，廣州二手房成交量同比腰斬，深圳二手房成交量僅為去年同期的兩三成，聯動效應下廣東各地新房市場也不容樂觀。這一系列政策調整是否會鑄就市場底部拐點？
通過分析廣東和深圳的居民信貸數據，我們認為，廣東地區房貸“寬松”仍在傳導過程中，且相關部門并未放松對房地產信貸業務監管力度，基于信貸寬松是驅動2020年廣東樓市輪動行情主要因素的判斷，我們認為，即便政策調整如此，樓市仍處在筑底期，觸底反彈仍需時日。
01 廣州二手房高于指導價放貸
佛山等地下調轉讓個稅，深圳上線新交易系統
近期，廣州、深圳、佛山等廣東城市二手房交易規則紛紛迎來調整。具體而言，11月19日，深圳上線新版二手房交易系統，并首次推出中介單邊代理模式，新模式有助于推動構建更為公平、透明、高效的交易環境，強化買方議價能力、提高中介機構運行和交易效率。11月9日，佛山下調二手住宅轉讓個稅核定征收稅率，至此，廣東所有地級市二手住宅轉讓個稅率均調整至1%，降低交易稅負有利于促進二手房流轉。
11月18日，廣州出臺新版《廣州市房屋交易監督管理辦法》，二手房領域，規定中介需先在房屋交易信息化平臺簽訂委托服務合同，取得房源信息編碼后才可對外發布房源；在新房領域，還適度下調了各階段預售款的監管留存比例，譬如結構封頂前留存比例占累計核準使用預收款的由10%降至8%。
11月21日，消息稱廣州二手房放貸可不參考指導價，即以實際成交價放款。眾所周知，二手房的實際交易價格往往高于指導價，如果商業銀行以指導價作為貸款評估依據，等于變相提高購房者首付比例，降低房貸杠桿率。倒逼資金并不充裕的二手房買家，或消費降級選擇更低總價房源，或轉投杠桿率更高的新房市場，最終導致二手房市場需求萎縮。如果指導價徹底失去指導力，意味著其對二手房市場的抑制作用將明顯減弱。
不過現有事實表明，“繞過參考價”的操作只限于廣州的個別銀行和個別房源，且實際成交價也并未高出指導價太多。但這是否會成為指導價大面積失效的前兆？同為廣東省的深圳和東莞指導價制度是否又是否會受到影響？仍有待進一步觀察。
聯動效應下廣東各市新房成交跌多漲少
政策調整的背后，是持續轉冷的二手房市場和新房市場。
受到增值稅征免年限調整、房貸額度管控等影響，5月以來，廣州二手房成交量拾級而下。4月，廣州市9區住宅銷售增值稅征免年限由2年提高至5年，增加了二手房交易成本，導致5月以來掛牌量顯著下降，6月二手房成交罕見跌破1萬套，同比驟降34%，8月末廣州發布二手房指導價，9月二手房成交量應聲下跌，僅為6191套，同、環比分別下滑56%和27%，10月，二手房成交環比繼續跌16%。
深圳二手房市場更為慘淡，成交規模斷崖式下跌，成交均價持續走低。8-10月，深圳二手房成交量不足2千套，僅為去年同期的兩成左右，成交均價已下滑至2019年全年平均線附近。
二手房和新房市場存在聯動效應，當二手房交易開始放緩，置換需求變現困難，轉而制約下一環節新房購置需求的釋放。
故而新房市場也難言樂觀，廣州新房成交面積呈逐月下降走勢，7月以來逐漸企穩在70萬平方米左右，即便是8月供應激增至200萬平方米，抑或是“金九銀十”促銷季到來，成交依舊低位運行。深圳5月以來新房成交同比基本保持負增，不過在供應放量驅動下，成交規模總體維穩，尚未出現大幅回落現象。
廣東其他三四線城市前10月新房成交跌多漲少，東莞、惠州累計跌幅超過25%。5個廣東城市中，除中山前10月新房成交同比微增2%外，其余4個城市成交規模均不及去年同期，東莞、佛山、東莞累計跌幅居前，作為環廣深城市，其市場走勢也和核心城市有所趨同。
03 房貸“緩寬松”傳導中、監管仍將趨嚴
樓市觸底反彈仍需時日
從信貸層面來看，房貸的“寬松”仍在傳導過程中。深圳的信貸數據顯示，10月住戶中長期貸款維持同比少增，單月增量僅為去年同期的五成不到。根據人民銀行深圳中心支行公布的數據，2021年10月，深圳住戶貸款增加129億元，同比少增107億元，其中，中長期貸款增加109億元，同比仍少增115億元，換言之，貸款增量僅為去年同期的49%。實操上，即便房貸額度有所放松，商業銀行也會先批放此前積壓的貸款需求，再優先保障剛需和首置客戶，其后才是有序發放其他新增貸款，這一過程需要時間傳導。
視角延伸到廣東全省，10月廣東居民中長期貸款同比止跌回升，但反彈幅度較為有限。具體而言，2021年10月，廣東住戶部門中長期貸款增加651億元，環比少增117億元，同比多增67億元，一改6月以來連續4個月同比少增的走勢，但反彈幅度仍然比較有限。
從監管動作來看，相關部門近期并未放松對房地產信貸業務的檢查力度，還開出多張違規罰單。11月9日，深圳銀保監等三部門聯合發文，強調要持續加大房地產信貸業務檢查力度，房地產貸款集中度高的機構，要積極優化信貸結構，逐步減少對房地產業務的依賴。10日，深圳銀保監局發布兩張涉房信貸業務違規罰單。
事實上，2020年廣東房地產市場的輪動走強行情，主要基于疫情之后的信貸寬松，一定程度上，還仰賴于經營貸、消費貸購房的監管疏漏存在。因此，基于前文房貸寬松還在傳導中且監管不會放松的判斷，我們認為，縱使各個城市做出一些政策調整，樓市的觸底反彈也仍需時日。
畢竟深圳、廣州、佛山等城市近期的政策調整力度有限，利好程度不足以沖抵按揭貸和經營帶收緊的影響。
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