觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
該公司原定計劃中，海南村項目預計在今年下半年實現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化，對應轉(zhuǎn)換得來的可售貨值逾440億元。
陷入流動性泥潭的佳兆業(yè)，如今再度得以處置一個舊改項目。
企查查信息顯示，12月28日，佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司在廣州市佳倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的持股比例，已經(jīng)從100%下降為51.0204%。接盤48.9796%股份的是私募基金廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心（有限合伙）（以下簡稱“白鵝潭二號基金”）。
股權(quán)進一步穿透后可得知，白鵝潭二號基金主要由廣州荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局擁有表決權(quán)40%，而地區(qū)國資的介入也為佳兆業(yè)持續(xù)推進舊改項目帶來新變化。
佳兆業(yè)在廣州荔灣區(qū)的舊改儲備較少，公開資料顯示基本只有中南街海南經(jīng)濟聯(lián)社舊村更新項目（簡稱“海南村項目”），后者號稱荔灣面積最大的舊村改造項目，改造面積達531.6萬平方米。
接近佳兆業(yè)的人士向觀點新媒體證實，此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改正是海南村項目。
此前佳兆業(yè)已開始騰挪部分深圳舊改股權(quán)，現(xiàn)在蔓延至推進中的廣州重點項目。在該公司原定計劃中，海南村項目預計在今年下半年實現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化，對應轉(zhuǎn)換得來的可售貨值逾440億元。
荔灣舊改引國資
佳兆業(yè)與海南村項目產(chǎn)生交集要追溯至2019年下半年，海南村項目從8月下旬起接受合作意向企業(yè)報名。
當時企業(yè)報名條件包括，注冊資本不低于5億元，擁有三舊改造經(jīng)驗；確認為合作意向企業(yè)后需繳納履約金2億元，項目列入年度更新計劃后增至6億元。
2019年9月25日，在網(wǎng)傳包括富力、雅居樂、佳兆業(yè)、天津新世界、深圳新華城共5家報名企業(yè)中，海南村村集體企業(yè)最終選擇了佳兆業(yè)。
海南村整村用地面積359.64萬平方米，該體量被外界形容為約等于“半個珠江新城”。
根據(jù)佳兆業(yè)官網(wǎng)發(fā)布消息，該公司于2019年10月12日與荔灣區(qū)海南村簽訂舊村改造合作意向企業(yè)協(xié)議，項目面積約531.6萬平方米，下轄12個經(jīng)濟社。該公司還提及，項目簽約“對集團拓展廣州市場具有重要意義”。
2019年11月申報的文件顯示，項目涉及造范圍用地面積約146萬平方米，現(xiàn)狀房屋建筑面積約357萬平方米。按《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等相關(guān)規(guī)定，估算項目總成本為154億元，其中前期費用0.7億元、拆遷費用42億元、復建安置費用105億元，其他費用6.3億元。
此后兩年間，廣州本地報道鮮有提及海南村舊改推進的消息。
根據(jù)廣州公共資源交易中心披露，2020年及2021年海南村主要進行一系列技術(shù)及評估服務招標，包括規(guī)劃設(shè)計及方案編制技術(shù)服務，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境影響、安全影響、社會穩(wěn)定、歷史文化遺產(chǎn)保護評估服務等。
在遲遲沒有實質(zhì)進展的情況下，佳兆業(yè)如今開始對海南村舊改進行股權(quán)調(diào)整。實際上，這種調(diào)整或許早在今年上半年已開始籌備。
據(jù)觀點新媒體了解，白鵝潭二號基金于今年2月成立，注冊資本13億元，當時該私募基金的股東包括廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司、廣州白鵝潭基金管理有限公司、廣州市新隆沙投資開發(fā)有限公司、廣州市新隆沙投資開發(fā)有限公司，它們均隸屬于荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局。
至今年9月3日，佳度商務服務(佛山)有限公司退出白鵝潭二號基金。該基金剩余股東中，荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局受益股份雖然僅有26.459%，但表決權(quán)達40%；自然人賴大目則通過廣州市新鴻銳實業(yè)有限公司持有受益股份36%，資料顯示他在佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)公司擔任職務。
最終，經(jīng)過股權(quán)變動的白鵝潭二號基金，正式于12月28日從佳兆業(yè)深圳公司手中，接手廣州佳倫48.9796%股權(quán)。
廣州佳倫旗下只有全資公司廣州佳南房地產(chǎn)，后者注冊地正是位于荔灣區(qū)。接近佳兆業(yè)的人亦證實，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改是海南村項目。
舊改資產(chǎn)騰挪
舊改是佳兆業(yè)的核心競爭力，2021年上半年該公司新增15個城市更新項目，至期末城市更新項目達213個，占地面積5370萬平方米，對應可售面積預計1.1億平方米，絕大部分位于大灣區(qū)。
從城市看，佳兆業(yè)在深圳城市更新項目129個，對應占地面積1540萬平方米，可售面積3209萬平方米；廣州24個項目，占地面積達到2410萬平方米，可售面積4550萬平方米。
由于舊改推進時間較長，佳兆業(yè)并未將上述項目納入土地儲備，需要經(jīng)過轉(zhuǎn)化后才能以“新增土地”形式計入土儲。
比如今年上半年佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化深圳橫嶺舊村項目、廣州石溪項目、湛江悅伴灣項目，對應可售面積113萬平方米，可售貨值727億元；相應地，該公司新增土地中涉及湛江、廣州、深圳3個城市更新項目。
自2019年以來，佳兆業(yè)已成功轉(zhuǎn)化的廣州舊改項目包括南沙鳳鳴山、增城霞逕村項目、海珠石溪項目。需要指出的是，最新減持股權(quán)的荔灣海南村項目，是佳兆業(yè)在今年下半年計劃轉(zhuǎn)化的3個舊改中最大的一個。
據(jù)觀點新媒體了解，海南村項目改造方向為住宅及商業(yè)，可售面積91.7萬平方米（視乎政府批復及拆遷安排而定）；參考周邊項目均價4.8萬元/平方米，項目預計可售貨值達440億元。
如今是否成功轉(zhuǎn)化仍未可知，佳兆業(yè)已將海南村項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予荔灣國資。
市場評論對此表示，加快海南村全面改造工作已被列入《廣州市城市更新三年行動計劃(2019-2021年）》，加上項目體量大，受重視程度也較高。荔灣國資正式介入后，對于佳兆業(yè)推進項目或許是件好事。
列入三年行動計劃的，還包括上文所提及廣州石溪項目。該項目位于海珠區(qū)，2020年12月引入佳兆業(yè)、紅八方集團作為合作企業(yè)，總投資額近177億元；今年上半年佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化該項目101.38萬平方米，建面94.56萬平方米，公司應占權(quán)益55%。
12月21日，石溪經(jīng)濟聯(lián)合社還發(fā)文力挺佳兆業(yè)，援引佳兆業(yè)說法稱，佳兆業(yè)當前并非資不抵債，只是暫時流動性問題，已擬定多種措施進行資金籌措和債務兌付，有望緩解資金狀況。
佳兆業(yè)流動性問題爆發(fā)始于10月底錦恒財富理財產(chǎn)品違約引發(fā)擠兌，涉及本息128億元。近期有媒體指，錦恒財富以外還有40億理財產(chǎn)品；截止到12月20日，佳兆業(yè)已有4億美元債逾期，此外存續(xù)離岸債務約117.8億美元，計劃開展債務全面重組。
為了籌措資金，佳兆業(yè)已陸續(xù)出售位于香港的項目，在內(nèi)地也先后將廣州南沙地塊項目公司、大鵬新區(qū)王母舊墟中山里片區(qū)城市更新單元申報主體的主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托。
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