項(xiàng)目基本情況及現(xiàn)狀：項(xiàng)目位于廣東省XX市XX區(qū)XX路以南，原土地性質(zhì)為工業(yè)用地，已于 2019 年X月完成三舊改造項(xiàng)目批復(fù)公示和改造主體認(rèn)證批復(fù)，批復(fù)改造用地范圍約xxm2，改造方向?yàn)椤吧套∮玫亍保山ㄔO(shè)用地面積約xxm2，容積率3.5左右， 計(jì)容建面 xxm2，預(yù)計(jì)補(bǔ)繳出讓金約4 億元（含契稅），原有地上廠房建筑 5萬(wàn)多 m2，現(xiàn)已拆平。

項(xiàng)目三舊改造接下來(lái)的流程是：目前已出具改造主體認(rèn)證批復(fù)，結(jié)合當(dāng)?shù)嘏f改流程，后續(xù)流程如下：簽訂監(jiān)管協(xié)議→公益性用地移交→產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)→完善歷史用地等手續(xù)。

項(xiàng)目權(quán)屬變動(dòng)情況：原始產(chǎn)權(quán)人為工業(yè)國(guó)企，國(guó)企改制時(shí)把土地轉(zhuǎn)讓給A企業(yè)（即原三舊改造申報(bào)人），項(xiàng)目無(wú)法推動(dòng)后A企業(yè)轉(zhuǎn)讓給B企業(yè)（即并購(gòu)方和現(xiàn)行改造主體）。

項(xiàng)目本體核心點(diǎn)分析：

（一）區(qū)位及周邊配套問(wèn)題：本項(xiàng)目位于XX區(qū)城區(qū)的西北邊緣，周邊暫無(wú)規(guī)劃地鐵及城市主干道路，區(qū)位一般，且作為商住項(xiàng)目，周邊2公里內(nèi)醫(yī)療、教育配套雖有，但質(zhì)量一般。

（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀問(wèn)題：項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀是舊城中村及舊工業(yè)區(qū)為主，可能影響后期項(xiàng)目整體質(zhì)量及項(xiàng)目銷(xiāo)售。

（三）地價(jià)成本問(wèn)題：XX市目前針對(duì)權(quán)利人自改類(lèi)型的工改居三舊改造類(lèi)項(xiàng)目地價(jià)政策暫未明確，需先行與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)具體核實(shí)；

（四）項(xiàng)目具體推進(jìn)問(wèn)題：項(xiàng)目2019年X月即已批示改造主體認(rèn)定資質(zhì)，到截止日前尚未辦理土地出讓相關(guān)手續(xù)，需確認(rèn)具體原因及是否存在相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)。

（五）項(xiàng)目拆遷問(wèn)題：城市更新項(xiàng)目因地上建筑權(quán)屬清楚，無(wú)長(zhǎng)期租約，易拆除，且已經(jīng)拆平，暫不存在拆遷難題；

（六）項(xiàng)目稅費(fèi)問(wèn)題：XX市權(quán)利人自改類(lèi)型的工改居三舊改造項(xiàng)目，暫無(wú)法按照拆遷補(bǔ)償方式來(lái)增加和完善土地成本手續(xù)，而只能按照土地原值及后期補(bǔ)繳的土地出讓金確認(rèn)土地成本，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的土地成本相對(duì)比較低，即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本和稅票少，必然導(dǎo)致后期項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中增值額較高，綜合稅負(fù)畸高，需進(jìn)行合理的稅籌安排。

1.融資主體：A企業(yè)即原三舊改造申報(bào)人，也即項(xiàng)目公司。

2.融資金額：8億元人民幣（分3期放款），主要用于償還項(xiàng)目公司股東借款及前期費(fèi)用，補(bǔ)繳地價(jià)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

3.融資方式：明股實(shí)債的方式，約50萬(wàn)元作為股權(quán)對(duì)價(jià)款受讓項(xiàng)目公司99%股權(quán)，剩余融資資金以合伙企業(yè)通過(guò)可轉(zhuǎn)債的方式向項(xiàng)目公司發(fā)放。 

4.融資期限：3+2年。

5.融資成本：前2年綜合年化成本為18%，第3年（即獲得土地變性后完成抵押后）綜合年化成本為16%。

說(shuō)明：可轉(zhuǎn)債放款通道費(fèi)用由融資人承擔(dān)。

6.風(fēng)控措施：

第一筆放款時(shí)的風(fēng)控措施：三宗土地及兩套廠房提供抵押擔(dān)保，在項(xiàng)目申請(qǐng)“三舊改造”而需要解押時(shí)，配合辦理注銷(xiāo)抵押登記。

第二筆放款時(shí)的風(fēng)控措施：（1）抵押擔(dān)保：項(xiàng)目公司辦妥土地變性后將新的土地產(chǎn)權(quán)證抵押至指定的第三方機(jī)構(gòu)名下；（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓及質(zhì)押擔(dān)保：項(xiàng)目公司股東將其99%股權(quán)過(guò)戶(hù)至合伙企業(yè)，剩余1%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保；（3）保證擔(dān)保：項(xiàng)目公司的集團(tuán)公司、項(xiàng)目公司大股東、實(shí)控人及其配偶提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

7.投后管理：融資資金監(jiān)管使用、銷(xiāo)售資金監(jiān)管使用、共管公司印章和證照、派駐董事及修改章程、逾期罰則、設(shè)置違約條款等。

說(shuō)明：因項(xiàng)目的三舊改造進(jìn)程未能按期推進(jìn)，立項(xiàng)前的融資金額只放款3億后未再繼續(xù)投放，因此項(xiàng)目公司擬引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。 

1.融資主體：項(xiàng)目公司（A企業(yè)）。

2.融資金額：10億人民幣。主要用于項(xiàng)目公司歸還股東借款（即指的是前一次融資金額3億）、補(bǔ)繳土地出讓金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

3.融資方式：融資＋代建。其中3億借款由我方解決，我方并同步引入品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)行代建合作，同時(shí)以該開(kāi)發(fā)商資信在金融機(jī)構(gòu)中融資解決土地款和開(kāi)發(fā)貸。

4.融資期限：1年。

5.融資成本：綜合年化成本18%。

6.風(fēng)控措施：①項(xiàng)目公司99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目公司剩余1% 股權(quán)質(zhì)押給我方指定主體；②項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押給指定機(jī)構(gòu)或交由我方指定開(kāi)發(fā)商管控；③項(xiàng)目公司股東、實(shí)際控制人及其配偶承諾為本次融資本息提供不可撤銷(xiāo)的無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保；④項(xiàng)目公司與我方就項(xiàng)目公司股權(quán)簽署遠(yuǎn)期收購(gòu)協(xié)議，收購(gòu)對(duì)價(jià)不少于本次融資本息總額。

7.投后管理：（1）項(xiàng)目公司的章證照由雙方共同監(jiān)管；（2）我方指派一人擔(dān)任項(xiàng)目公司董事；（3）涉及項(xiàng)目公司融資、資產(chǎn)置換、贈(zèng)與、購(gòu)買(mǎi)、出售、償還借款等重大事項(xiàng)的，需由雙方共同決策。

8.交易架構(gòu)：

9.其他說(shuō)明：不同開(kāi)發(fā)商的代建合作收取的管理費(fèi)比例不同，一般在5%-10%不等，包括品牌使用費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)等組合費(fèi)用，不同開(kāi)發(fā)商有不同組成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，因此選取合作的代建開(kāi)發(fā)商是個(gè)關(guān)鍵。

說(shuō)明：基于B企業(yè)操盤(pán)能力相對(duì)弱，因此并購(gòu)后引入品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小股操盤(pán)，我們提供并購(gòu)資金和土地款前融資金，品牌開(kāi)發(fā)商以其資質(zhì)進(jìn)行融資和提供擔(dān)保，并最終進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)貸由我方指定的合作銀行或品牌開(kāi)發(fā)商合作銀行操作。

1.融資主體：B企業(yè)（即并購(gòu)方）。

2.融資金額：約9億左右人民幣，主要用于并購(gòu)款、拆遷費(fèi)、補(bǔ)交土地款和開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等。

3.融資方式：明股實(shí)債+引入品牌開(kāi)發(fā)商小股操盤(pán)+總包墊資+開(kāi)發(fā)貸。

（1）我方或我方指定機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司提供并購(gòu)款、拆遷費(fèi)和補(bǔ)交土地款，并由品牌開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保，項(xiàng)目公司過(guò)戶(hù)10%股權(quán)（即品牌開(kāi)發(fā)商持股部分）給我方或我方指定機(jī)構(gòu)，剩余90%股權(quán)質(zhì)押。

（2）品牌開(kāi)發(fā)商持有項(xiàng)目公司10%股權(quán)，B企業(yè)持有項(xiàng)目公司 90%股權(quán)，同股同投，品牌開(kāi)發(fā)商按銷(xiāo)售收入比例收取一定的品牌管理費(fèi)（具體比例雙方協(xié)商確定）并按股比分配收益。

（3）總包墊資至預(yù)售階段，同時(shí)總包合同商務(wù)條件按照市場(chǎng)行情，不作任何附加條件，針對(duì)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，可以額外針對(duì)土地款提供10%-50%不等的融資金額作為補(bǔ)充流動(dòng)資金。

4.融資期限：1+1年（針對(duì)明股實(shí)債部分）。

5.融資成本：針對(duì)明股實(shí)債部分，土地新證辦理前，綜合年化成本18%，土地新證辦理后完成土地抵押，綜合年化成本16%。

6.風(fēng)控措施：針對(duì)明股實(shí)債部分，股權(quán)過(guò)戶(hù)+股權(quán)質(zhì)押、土地后置抵押，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商集團(tuán)擔(dān)保。

7.其他說(shuō)明：由品牌開(kāi)發(fā)商統(tǒng)籌融資（前融、開(kāi)發(fā)貸等）及資金使用，優(yōu)先使用前期融資支付目標(biāo)地塊土地出讓金，并在開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)入時(shí)，歸還前融及股東出資，雙方按股比提供按份擔(dān)保，如品牌開(kāi)發(fā)商提供了超額擔(dān)保，則B企業(yè)應(yīng)支付一定的擔(dān)保費(fèi)（根據(jù)融資金額、資金使用期限等計(jì)算，具體比例雙方協(xié)商）。

1.本項(xiàng)目的融資特點(diǎn)之一是項(xiàng)目公司的融資思路逐步加深，基于本身無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，因此經(jīng)歷了從“純債權(quán)融資+擬自行開(kāi)發(fā)”→“ 債權(quán)融資+引入開(kāi)發(fā)商”→“ 直接股權(quán)合作”的較為“漫長(zhǎng)”的過(guò)程，也因此耽誤了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，但也進(jìn)一步說(shuō)明開(kāi)發(fā)能力較差的地產(chǎn)項(xiàng)目方要放開(kāi)思路，適應(yīng)專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展方向，善于整合各自的資源。當(dāng)然，對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商而言，由于舊改項(xiàng)目涉及流程和手續(xù)的處理，通過(guò)股權(quán)合作，給原項(xiàng)目方（舊改申報(bào)主體）股東保留一定股權(quán)并負(fù)責(zé)全程的流程申報(bào)和舊改手續(xù)辦理也是應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

2.從整個(gè)融資過(guò)程來(lái)看，我們?cè)O(shè)計(jì)的“土地款前融+品牌開(kāi)發(fā)商擔(dān)保+操盤(pán)+施工單位墊資+開(kāi)發(fā)貸”，甚至加后端供應(yīng)鏈保理融資等打包融資的思路，對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目本身潛力較大但項(xiàng)目方本身資質(zhì)較弱或操盤(pán)能力較差的項(xiàng)目而言，對(duì)項(xiàng)目的推動(dòng)起著關(guān)鍵作用，特別是如何創(chuàng)造融資條件和綜合性解決融資難題。

3.在設(shè)計(jì)項(xiàng)目融資方案時(shí)，我們?nèi)谫Y+品牌開(kāi)發(fā)商代管代建也作為重點(diǎn)考慮的方式，但通過(guò)對(duì)比上述打包融資思路，后者會(huì)更受項(xiàng)目方和品牌開(kāi)發(fā)商的歡迎，一方面后者融資鏈條覆蓋更廣，效率更高，另一方面項(xiàng)目方自己承受的資金壓力較輕，融資成本更低。