時隔一年，全面降準又來了！為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降。
作者：黃博文
來源：地產黃老邪（ID:DCHLX1）
為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，7月9日，央行宣布將于2021年7月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.9%。據業內專家估計，本次釋放資金總量大概在萬億以上。嚴重依賴資金的房地產行業，看到這萬億資金怎能不心動呢？但開發商們可不能盲目樂觀，大水漫灌的時代早已過去，現階段修煉企業內功才是王道。7月7日，總理主持召開國務院常務會議。會議決定：針對大宗商品價格上漲對企業生產經營產生的影響，要在堅持不搞大水漫灌的基礎上，保持貨幣穩定性、增強有效性，適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加強金融對實體經濟特別是中小微企業的支持，促進綜合融資成本穩中有降。兩天之后，降準消息落地。想要明白本次降準對房地產行業會造成什么樣的影響，必須要明白為什么要在這個時間節點上降準。最近半年，中國的居民消費指數出現了重大問題。例如6月份，居民消費價格（CPI）同比增長1.1%，和國家制定的3%的目標相差甚遠。6月份除一些硬性支付的消費之外，幾乎所有的自主消費領域，也就是民生消費領域都出現了全面下跌。也就是說除了不得不承擔的漲價，中國居民其他可選擇的消費領域出現了全面萎縮。造成這種情況有兩方面的原因，第一，老百姓沒錢了；第二，后疫情時代的報復性消費之后，大家都不敢花錢了。過度通脹絕不是好事，但CPI過低，物價不溫和上漲，人們就會傾向于保有貨幣，社會的各項投資與消費就會趨于萎縮，久而久之，社會就業崗位就會減少，工資水平也會下滑。因此，要保持3%的通脹率，政府必須在CPI過低時向經濟體注入貨幣，來維持貨幣平衡，降準就是一個非常重要的工具。可以說，本次降準的主因，并不是國家在可憐步履維艱的房地產行業，試圖以刺激地產的形式拉動經濟。降準的執行細則也在強調加強金融對實體經濟特別是中小微企業的支持。不要忘了，今年兩會的關鍵詞之一就是“不以房地產作為短期拉動經濟手段”，“房住不炒”的調控主基調也會毫無疑問地堅決執行。2.降準并非“空歡喜”,中小房企如何抓住降準“紅利”？
降準對于實體行業、股市當然是利好的，同時也大概率對樓市有帶動作用。因為降準意味著利率有所降低，資金更加充裕，企業成本下降，投資更加主動，消費更加積極。但這萬億資金是不是能為地產行業注入一劑強心針？對于不同的利益主體來說，答案顯然是不同的。理論上，降準釋放了貨幣流動性，樓市將直接受益于房貸，因為年初的“兩道紅線”政策所造成的房貸放款難、放款慢問題可能會得到改善。另外，降準使銀行的貸款總量增加，房地產企業的融資成本也有望回落。但這也只是理論上的推測，降準主要目的是支持實體經濟發展，特別是小微企業，監管層對于消費貸、經營貸流入樓市進行檢查，防范資金違規流入樓市。此外，“三道紅線”政策仍在執行，紅線不放開，融資成本再低，企業也只能望梅止渴。相關專家也指出，降準之后，央行仍將通過MPA考核、窗口指導等方式，加強對商業銀行的引導和約束，確保降準釋放的資金流向國民經濟重點領域和薄弱環節。所以，降準資金將很難流向房地產市場。黃老邪認為，此次降準，對于房地產行業會造成以下影響：1.降準只能為房地產行業帶來有限的利好，甚至部分利好只是心理上的利好，切忌過于樂觀；2.當下一線城市樓市被嚴厲打壓，不具備上漲空間，本次降準更利好于房價漲幅偏低的二線、強三線城市樓市；3.本次降準對于地產行業只能帶來短期影響，不能夸大降準所能影響的時間維度；4.此次降準有利于從融資角度，緩解由于原材料成本上漲給地產企業所帶來的壓力5.降準不是趨勢性的行為，“房住不炒”仍是調控主基調；6.畢竟銀行更有錢了，更有利于融資創新能力強的房企，例如與國企合作，與產企合作，對接基金等。由博志成發起建立的G50董事長俱樂部、F100董事長俱樂部、IP100董事長俱樂部，都是致力于房地產企業抱團發展、鏈接資源的優秀平臺。另外，此次降準對不同區域、不同類型房企影響不同，因此黃老邪也建議中小房企根據企業的特點，融資創新能力進行思考，量體裁衣進行決策。更重要的是，每個企業都要有應對相關政策出臺的快速研討、快速反應的機制。通過此次應對降準的契機，在企業內部形成思考、討論的機制，鍛煉企業研究內功。G50作為會員企業的智囊庫，針對本次央行全面降準，G50董事長俱樂部秘書處和專委會第一時間征詢了G50多位專家的意見：
G50戰略運營專家 廖魯江：
1.降準釋放一萬億，對于中國經濟利好，對于房地產談不上利好。
①2021年的上半年，M2的增速其實一直是在下降的，貨幣政策處于趨緊狀態，我認為這是一次適應性的調整，對于中國經濟來說是一個刺激措施，更好的釋放流動性，利好中國經濟發展。
②對于房地產仍然是保持著總量平衡，不會增加資金量：a.針對房企的三道紅線政策繼續執行；b.銀行開發貸、個人按揭貸款的上限還是存在；c.各地的拍地的熱度還是比較高，根據三穩政策導向，拍地資金的來源仍會是重點檢查對象。
2.對于房地產下半年形勢，不要被一萬億現象迷惑，需保持謹慎的悲觀，狠抓現金流，安全生存是第一位的。
①抓好現金流，保證企業現金流的順暢，我覺得是下半年房地產企業優先要解決的問題。
②不要被一萬億現象迷惑，總體上對市場對于資金面應保持相對悲觀的心態，這樣才能做到安全第一。
③對于下半年市場的形勢，建議是保持謹慎的悲觀。目前地價的上漲幅度并沒有完全反映在銷售上，在市場端，我覺得很快會進入一段多空博弈期，這樣如果現金流出現問題的話會很危險。所以還是那句話，在下半年，我覺得房企的安全生存是第一位的。
G50戰略規劃專家 張修楓：
1.意料之中，疫情+國際形勢雙重壓力下，國家一定是采用“強心劑”來刺激經濟的；
2.今年以來從集中供地到嚴控地產融資，其實都是在為“放水”做準備。但前幾次的控制效果都甚微，所以2020年來加大了房地產調控的力度，希望能夠扎緊籬笆再放水，地產同行不要忽視國家在這方面的決心，因為房地產行業暴露出的問題已經觸及到金融體系的安全性問題了，前期在地產和金融方面做了很多鋪墊的政策而且觀察了效果之后，這次才這么放水的，因此地產企業不要掉以輕心，以為國家是要放松房地產調控了；
3.對于后市的判斷：短期內偏謹慎，貨幣寬松政策的前提肯定是宏觀經濟遇到困難了，實體經濟的困難也可能會傳導到房地產市場，對于銷售不利，而且放水后是否會引起房地產下游供應鏈成本的上漲？值得房地產公司關注警惕；中長期保持樂觀，還是要相信我們國家對于經濟的掌控力，而且當實體經濟復蘇后，最終房地產仍然會受益；
1. 房企能否受益于本次降準，取決于企業自身融資創新、融資渠道、融資工具運用、上下游配合的能力。
2. 流動性最終會釋放到終端市場，包括一手房與二手房市場。房企應圍繞相對有優勢的城市，特別人口流入的城市，優質的地段和有品質的房產，具體的項目才會享受到這一波紅利。
降準只是一時的利好，但融資問題卻是中小房企永恒的痛。行業“馬太效應”，在很大程度也體現在融資上，規模房企與國企成為金融機構重點的客戶爭搶對象，由此繼續引起強主體融資成本的降低，而中小房企卻只能無奈地接受越來越高的融資成本。中小房企如何對抗融資的“馬太效應”，黃老邪認為應采取“全員融資”策略。所謂的“全員融資”，不是所有員工都跑去借錢，而是思考如何從投資、運營、工程、銷售等關鍵環節，以及其他方面提升企業資金的使用效率與價值。首先企業要知道融資不只是代表著借錢，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對外部資金的動作，都可以看做是融資的動作。這也是泛融資的概念而不是傳統融資的概念。首先在狹義的融資體系方面，一定要建設好融資的規模、節奏、結構、標準、決策流程等體系和機制，打實基礎。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運營體系，然后打通投融產銷，建立高效的經營節奏控制體系。如果做不到這些，企業有可能出現過于依賴財務性杠桿的現象，增加企業面臨的風險。團隊保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢，而是所有的人都要為融資做貢獻，創造價值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來做貢獻，創造價值。首先企業要在銷售端去發力，從某個角度來說，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業主以及準業主的手中去融，這種銷售回款使用起來最沒有風險，而且還不用去還。投資也可以看做是在做融資，比如進入了一個庫存低，未來去化率快的城市可以看作是為企業融資做貢獻。同時投資部門與其他企業和政府合作，用少量資金撬動了一個大項目，也可以看作是為企業融資做貢獻。此外，工程部門把施工進度管理好，盡快達到預售條件、招采部門建立完備的供應商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業融資做貢獻。因此，每一個部門的每一個員工的每一個動作，在為客戶創造價值的同時，一定也在為公司的自有資金快速周轉在創造價值，這才是全員融資。如果投資部門進入了一個未來兩三年內都供需失衡的一個城市，后面的團隊再怎么努力，也會對資金造成積壓，降低整個公司的現金流周轉速度，資金的周轉速度。因此進對了城市拿對了地，就相當于是為企業融資。包括銷售的定價策略，產品定位是不是精準？是不是按照快速去化的策略來定位的？營銷過程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應對市場的不確定性？如果具備這些條件，單項目的融資策略就有了一個重要的支撐點。單項目的高周轉就是早開盤，快簽約，加快后續建設速度，適度控制支出，以此來降低項目對資金的占用，來加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉效率與價值。但高周轉不等同于低品質，而是把產品高質量的要求放在建造標準上去，放在產品線標準化上去，放在客戶的敏感點分析和精準的定位上去。收購兼并跟合作，它本身也就是一種融資的，做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。一個項目一定要有一個好的團隊，尤其是操盤手或項目總，項目總的好壞在很大程度上決定著這個項目的周轉速度，進而決定了對資金的占用程度。另外，企業在設立激勵機制與跟投方式的時候，一定要把資金的使用效率和周轉速度作為一個重要的指標。好的激勵機制與跟投機制，其實就是一個好的融資方案。多項目策略只有一個，那就是平衡資金降低峰值。每一個項目都有量、價、節奏三個重要指標，把多項目的三個指標來綜合平衡，多項目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯峰，以此來減少對外部資金的依賴和對自有資金的占壓，這是多項目融資的重要的策略。所謂優化節奏，其中之一就是優化投融產銷的節奏。投融產銷的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉和現金流的周轉，越能降低資金的閑置和占壓，這就相當于融資。優化結構的第二個重要內容是多年滾動節奏，通過做三年滾動經營規劃，把經營活動串聯起來，合理調整資金的使用規模、使用時機，使用成本，在此基礎上提高資金的使用效率與價值。代建對自有資金的占壓很小，本質上其實是品牌管理、產品，服務的輸出，屬于輕資產運作。現在很多的大企業都專門成立了代建公司或者代建事業部，或者是重點在發力做代建。合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團隊、體系、機制能管好合作項目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個很好的全員融資的破局方案。建立起自己的泛地產生態圈，有利于企業去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時泛地產生態圈也可以幫助企業打造一種新的生活方式，利于銷售。博志成發起建立了IP100董事長俱樂部，目標是匯集文旅、康養、生態等各領域的產業公司，去協助開發商打造新的生活方式，從而提高效率，降低成本。投資者生態圈其實就是外部事業合伙人。現在很多房企都在與制造業企業或服務業企業合作，將他們富余的資金引流到房地產行業來。但首先要保證引入資金的安全，同時要有共贏多贏的心態。
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原標題：
央行降準！利好地產？
地產黃老邪 
