扒財經 作者：黃小妹
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
盡管LPR保持穩定，但2月信貸持續寬松，多城房貸利率有所回落，銀行放款加速，降低首付比例。
貝殼研究院監測數據顯示，2月北京、上海、深圳、廣州首套主流利率下調達到5個基點；北京、廣州、上海、深圳銀行放款時間均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個月，深圳放款周期不足一個月。
風財訊從北上廣深圳等一線城市的銀行及中介處了解到，北京、上海、深圳廣州房貸利率均有所下降，目前房貸放款時間普遍縮短，廣州個別銀行放款最快一個星期。
此外，目前降低首付比例的隊伍已增至7城。業內認為，首付比例下調說明二三線城市開始出現政策松綁的信號。后續隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將活躍，地產行情的冬季會逐漸進入春季，樓市會趨穩但不會反彈。
01 北上廣深首套主流利率下調5個基點
2月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，與上月持平。
貝殼研究院監測數據顯示，2月103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點。
數據來源：貝殼研究院
具體來看，房貸降息的城市范圍擴大。貝殼研究院監測數據顯示，2月103個城市中87城房貸主流利率環比下調，較上月增加28個，無利率提高的城市。2月首套、二套房貸利率均環比回調9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下調幅度較大，達到30個基點。
其中，包括一線城市在內的30個城市房貸利率隨LPR下調5個基點。北京、上海、深圳、廣州首套主流利率下調達到5個基點。
從2月21日起，四大行同步下調廣州地區房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。
一名國有大行個貸部負責人表示，與去年同期市場需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來，房地產成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來一段時間房貸仍有持續下行空間。
“之前首套房貸利率5.8%-6.1%，現在降到5.2%-5.5%，是買房好時機。”廣州一房產中介表示。
深圳一國有銀行信貸經理向風財訊表示，首套利率4.9%，二套利率5.2%，整體下調5個基點。
深圳建行支行信貸經理對風財訊表示，近期該行利率為4.9-5.05%，具體執行利率會因區域、樓盤不同而有所差異，具體執行利率參考以具體樓盤為準。
深圳廣發銀行信貸經理向風財訊表示，本月首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率5.5%，較上個月下降5個基點。
“上海房貸利率小幅下降，首套目前4.95%，二套5.65%。”上海一房產中介表示。
北京多位房產中介表示，北京房貸利率下降，目前首套利率4.6%，年前4.85%。利率降低，是買房好時機。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當房價在歷史最高位時，過高的按揭利率對需求的阻礙就比較大，下調按揭利率對需求的釋放效應也比較明顯。特別的，目前市場需求仍比較弱勢，預期比較悲觀，下調按揭利率，并形成持續下調的預期，對需求的激活有幫助。另外，從過往經驗看，利率下調期間，往往是樓市回升期。于是，就會促成需求加速入市的局面，當下就是這種局面。
知名地產分析師嚴躍進表示，銀行利率下調和銀行的額度充裕有關，同時由于房地產市場并沒有恢復正常的景氣度，所以后續會有進一步下調的空間。房貸利率下調客觀上為房貸市場創造了更為寬松的環境。
02 廣州、深圳銀行額度多，廣州部分銀行放款時間一個星期
房貸利率普降的同時，房貸放款時間也在縮短。
貝殼研究院監測數據顯示，2月百城銀行放款周期環比繼續下行，本月為38天，較1月縮短12天。
一線城市中，北京、廣州、上海均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個月；杭州、武漢、南京、成都、無錫、嘉興等二三線城市放款速度也加快了一個月以上，目前包括北京、深圳在內，近四成的城市放款周期不足一個月。
“現在房貸額度多，放款快，放款時間縮短到一個星期或半個月左右，是適合買房的好時機。”廣州一家房產中介對風財訊表示，此前廣州房貸放款時間普遍較長，兩三個月到半年不等。
深圳多位信貸經理向風財訊表示，現在銀行額度沒有限制，放款比之前快，資料齊全，達到放款條件的情況，放款時間一個月左右。
“二手房放款比之前快多了，做完抵押大概一周左右就能放款。”深圳一房產中介表示。
上海多位房產中介表示，現在上海部分銀行放款比之前更快，客戶資料齊全的情況，放款時間一個月，前一段時間放款時間為4-6個月不等。
“年初銀行放款快，銀行額度充足，從簽約到放款保守兩個月尾款能到賬，之前至少3個月。”北京一房產中介表示。
“1月5年期以上LPR下降是帶動2月房貸降息的基礎。2月按揭貸款利率下降空間加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態，這是住房信貸環境寬松力度加大的表現，對于改善市場預期、加快市場成交將發揮更積極的作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。
貝殼研究院數據顯示，春節過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，周度房價指數基本止跌。
許小樂分析，代表市場預期的景氣指數保持平穩回升，預計未來信貸環境保持寬松，加快市場量價修復。
李宇嘉則認為，在LPR框架下，由于LPR不變，加點的影響只是邊際的影響。最新一期調節窗口，5年期LPR并未下調，略超出預期，因為1月20日5年期LPR在2020年2月份后再次下調，市場預期調節窗口打開了。監管層可能是考慮到市場在回升，各地積極紓困，對市場已經有了一定的激活，擔心LPR再次下調，可能會導致明顯反彈。總之，在長效機制架構下，樓市會趨穩，但很難大幅上漲。
相比利率下降，首付比例政策下調對于后續市場影響更大。
2月21日，市場消息顯示，佛山限購區域對首付審核比較嚴格，不限購區域需要增加成交量，近期非限購區域部分樓盤首付降低為2成。
2月21日，南寧公積金中心發布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》明確，二套房首付比例下調至30%。
截至目前，北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州、佛山共計7個城市加入降低首付行列。其中，包括公積金首付比例下調的三個城市，即北海、自貢和南寧，以及商業貸款下調首付比例的菏澤、重慶、贛州和佛山。
李宇嘉分析，降低首付，該政策看似力度很大，但國家對于差別化住房信貸政策，早已明確規定，2016年，央行就發文，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%。
嚴躍進認為，首付比例下調和限購松綁是房地產放松政策中影響較大的兩個工具，也是鼓勵住房消費的重要舉措。當前首付比例下調后，預計后續部分城市也會有限購等松綁。目前全國至少有7個城市出現了首付比例下調的利好政策，充分說明二三線城市都開始出現了政策松綁的信號。
嚴躍進強調，“當前全國70城房價已經顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會逐漸進入春季。
“首套首付比例下調至20%或預示需求側政策放松開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場基本面不會有大的改觀。特別是當下的住房供求關系、居民對住房市場的預期、銀行對住房風險的判斷都與之前完全不同，控制住底線的情況下，再加上長效機制(比如貸款集中度)已經開始落地，樓市會趨穩但不會反彈。”李宇嘉表示。
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