西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
中央政治局會議定調(diào)不讓房地產(chǎn)作為短期刺激手段等強監(jiān)管政策背景下，能尋找到可靈活替換的合作資金是各大開發(fā)商在當前融資寒冬求得生存的重要保障。隨著私募行業(yè)頻繁爆雷，私募已不是塊“香餑餑”。為了解決資金出口，很多資金方轉向通過金交所/金交中心發(fā)行產(chǎn)品融資并為房地產(chǎn)項目提供前端融資。西政財富團隊結合當前的募資和放款案例，特就通過金交所/金交中心融資方案進行示例性總結，以供有融資需求的同業(yè)人士作業(yè)務操作參考。
目前金交所/金交中心主要操作兩大類融資產(chǎn)品，一則是定向融資計劃，該類產(chǎn)品對發(fā)行主體要求較高，通常是評級為央企/國企或評級在AA+以上的民企，并且資金受場內(nèi)監(jiān)管；一則是摘掛牌類產(chǎn)品，如底層資產(chǎn)為應收賬款、購房尾款等。該類產(chǎn)品通常由投資人與摘牌方簽署委托投資協(xié)議，并由摘牌方將匯集的資金用于受讓掛牌方相應資產(chǎn)或其收益權。對于底層資產(chǎn)系應收賬款的，需核查其合同、發(fā)票及流水等.
1融資主體/掛牌方
2合作方式
3融資金額
4綜合成本
【1X.Y%】/年綜合成本：
2.【X%】于每筆款投出后 5 個工作日內(nèi)以咨詢服務費的方式向我司指定第三方支付；
5融資期限
6融資用途
2.資金用途監(jiān)管：股東雙方投入項目公司的資金、銷售回款、融資款項及其他收入款項，應全部用于本項目開發(fā)建設，除歸還股東借款及利息、開發(fā)貸款及股東分紅以外，不得挪作他用。
7還款來源及資金歸集
2.項目再融資置換；
3.XX集團資金調(diào)配。
資金歸集：首筆融資款投出起 12 個月屆滿前 15 個工作日、10 個工作日、3 個工作日，掛牌方需將其應付款項總額的 30%、70%、100%劃轉至我司與掛牌方的共管賬戶，進行提前歸集。
8放款條件
2.簽署整套投資協(xié)議，我司對項目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施；
9增信擔保措施
XX集團、集團實際控制人對掛牌方的融資本息支付義務提供不可撤銷的無限連帶責任擔保；
3.首筆放款后 60 日內(nèi)完成標的項目地塊第一順位抵押擔保；融資存續(xù)期內(nèi)，土地及在建工程均不得對外再辦理抵押，在償還全部融資本息之前不得因任何原因（申領預售證及銷售網(wǎng)簽除外）解押土地。
10投后管理及救濟措施
2.委派財務、審批查詢等權利：我司向項目公司派駐 1 名財務監(jiān)管人員，共管項目公司證章照、網(wǎng)銀、UKEY（所有賬戶增加我司預留印鑒及最后一道 U 盾），對項目公司合同和付款享有全部的審批權、查詢權，并有權獲知項目公司當月銷售情況表、動態(tài)成本表、工程及銷售進度情況以及下月工程及銷售計劃；項目公司按照【】萬元/年的標準向我司或其指定主體支付咨詢服務費用于支付財務人員工資（注意派駐人員工資等費用的承擔約定）。
3.違約跳息權：XX集團及項目公司需對融資存續(xù)期內(nèi)的土地獲取時間、工規(guī)證獲取時間、開工及開盤時間等進行約定，如任一節(jié)點晚于約定時間 60 天的，構成違約并跳息到年化【】%退出。
4.強制操盤權、隨售質(zhì)押股權及降價銷售權：如發(fā)生本息逾期歸還，我方有權對標的項目執(zhí)行強制操盤權，有權同步隨售質(zhì)押股權，且在融資存續(xù)期內(nèi)如項目開盤后面臨極端市場風險，享有降價銷售權。
5.超額支出拒絕權：標的項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用四項成本費用總額為【】萬元（含稅），融資存續(xù)期內(nèi)成本支出額上限為【5,000】萬元（具體可根據(jù)項目實際情況設置），受托摘牌方有權拒絕超出約定總額的相應劃款。
11交易架構
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