作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID:toutuoJH）

干投資真的不易，實(shí)操中遇到的問(wèn)題經(jīng)常挑戰(zhàn)你的知識(shí)儲(chǔ)備，比如，最近圈內(nèi)一個(gè)朋友在搞某部分已經(jīng)開(kāi)發(fā)的并購(gòu)項(xiàng)目的時(shí)候，因?yàn)楸M職調(diào)查不夠仔細(xì)，因?yàn)槠渲袌?bào)規(guī)報(bào)建的證照有貓膩，在交易架構(gòu)里面又沒(méi)寫(xiě)清楚，導(dǎo)致公司收購(gòu)該項(xiàng)目陷入了長(zhǎng)時(shí)間的扯皮，地區(qū)公司被集團(tuán)罵得狗血淋頭，一文不值。

投資人，是時(shí)候掌握一波硬核的開(kāi)發(fā)報(bào)建知識(shí)點(diǎn)了，這篇就給大家梳理一下，具體各地有差異。

開(kāi)發(fā)報(bào)建可以分為六個(gè)大的時(shí)間階段，即前期階段、方案報(bào)批階段、施工證辦理階段、預(yù)售證辦理階段、竣工驗(yàn)收階段、產(chǎn)權(quán)辦理階段，這六個(gè)階段是環(huán)環(huán)相扣，而且是有先后順序的。開(kāi)發(fā)報(bào)建是一個(gè)“堆積木”的過(guò)程，前面的證照辦理完成，湊夠辦理后面下一步流程的所需資料，才能完成接下來(lái)證照的辦理。

前期階段，開(kāi)始于項(xiàng)目落地以后，包括前期建設(shè)項(xiàng)目備案，臨時(shí)用水臨時(shí)用電的辦理，用地許可證的辦理，土地證的辦理。就實(shí)際的操作角度而言，大部分地方辦理用地許可證，只需要土地合同即可，不需要先取得土地證。

土地證的辦理，需要交納完畢土地出讓金，以及繳清滯納金，支付完契稅，還有完成勘界。因此，從收并購(gòu)的角度講，如果一個(gè)項(xiàng)目拿不出項(xiàng)目的國(guó)土證原件，只有一個(gè)復(fù)印件，那很有可能這個(gè)項(xiàng)目土地款或者滯納金沒(méi)繳清，或者說(shuō)拿去金融機(jī)構(gòu)抵押融資了，還沒(méi)還清貸款。

方案報(bào)批階段，這個(gè)階段對(duì)開(kāi)發(fā)報(bào)建來(lái)說(shuō)，是技術(shù)含量最高，難度最大的環(huán)節(jié)了。方案報(bào)批就是房企確定本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，各項(xiàng)指標(biāo)，項(xiàng)目排布等具體內(nèi)容，各個(gè)地方的規(guī)自局，會(huì)有自己的一套偏執(zhí)標(biāo)準(zhǔn)，并且要求你在項(xiàng)目中付諸實(shí)踐。比如最讓人吐血的建筑退距，天際線布局，開(kāi)放社區(qū)，智慧街區(qū)等等，這是一個(gè)房企跟政府部門(mén)拉鋸的過(guò)程，有的長(zhǎng)則幾個(gè)月都沒(méi)搞下來(lái)的。所謂深耕型的房企，在這個(gè)階段就有優(yōu)勢(shì)了，規(guī)自局的領(lǐng)導(dǎo)都是老熟人，對(duì)于其中一些規(guī)則也是門(mén)兒清，能大大縮短過(guò)規(guī)時(shí)間。

研發(fā)部門(mén)和設(shè)計(jì)院加班最多的就是這個(gè)階段，很多房企要求高周轉(zhuǎn)，大多都是要一個(gè)月出頭把方案搞定，因此規(guī)自局提出的問(wèn)題，都是熬夜加班盡快改出來(lái)，很多開(kāi)發(fā)報(bào)建人員以及項(xiàng)目總，經(jīng)手的項(xiàng)目多了，自己都會(huì)很多設(shè)計(jì)的知識(shí)了。

方案報(bào)批階段的成果，就是可以取得規(guī)自局審核蓋章的方案，以及總平面圖，還有就是后面辦理的工程規(guī)劃許可證。現(xiàn)在集中供地以后，不少房企強(qiáng)排做得很細(xì)了，而強(qiáng)排的具體指標(biāo)，就是在方案階段確定下來(lái)。

很多大體量的項(xiàng)目，為了后期省事點(diǎn)，會(huì)在前期就把整個(gè)項(xiàng)目方案一起過(guò)審批。如果是收并購(gòu)遇到這種大項(xiàng)目，就要注意核查方案是不是整體一起過(guò)審批的，這會(huì)影響項(xiàng)目拿到手后的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，特別是要做資產(chǎn)剝離的，就會(huì)涉及項(xiàng)目切割，如果是前期方案一起過(guò)規(guī)了的，后面的開(kāi)發(fā)報(bào)建至少難度翻數(shù)倍，而且有的地方還不允許輕易改方案。

施工證辦理階段，這個(gè)階段的特點(diǎn)，就是技術(shù)難度不大，但資料特別多，牽涉的部門(mén)也特別多，涉及的政府部門(mén)就有消防、建委、規(guī)自、園林、文廣新等，這幾個(gè)部門(mén)都需要對(duì)施工圖進(jìn)行細(xì)致的審查，特別是消防審查，讓不少開(kāi)發(fā)報(bào)建人員殫精竭慮。另外，還需要把施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位幾個(gè)部門(mén)的資料湊在一起。本身湊足這些個(gè)資料，都是一件非常不容易的事情，具體有哪些資料清單，有興趣的可以到知識(shí)星球查看。

施工證辦理階段，一般就必須要求有國(guó)土證了，沒(méi)有國(guó)土證一般不給辦施工證。也有的地方在方案審查階段都要求先辦國(guó)土證了，但是還可以講一下感情，走一下關(guān)系。因此房企在拿地后，即使資金再緊張，砸鍋賣(mài)鐵在這個(gè)階段會(huì)剩下的土地款交了，等辦到施工證后，達(dá)到四證齊全的條件，再拿去做開(kāi)發(fā)貸等融資。

預(yù)售證辦理階段，在限價(jià)限購(gòu)的城市，預(yù)售證的辦理難度并不低。主要涉及房屋面積預(yù)測(cè)繪，預(yù)售資金監(jiān)管，房源價(jià)格的審批，搖號(hào)上系統(tǒng)等，特別是預(yù)售天花板價(jià)格的突破，讓很多房企費(fèi)盡了心思。很多城市都有區(qū)域限價(jià)的天花板，一般都是有不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)內(nèi)部的不成文規(guī)則，這是一個(gè)剛性的原則，幾乎沒(méi)有突破可能性。

預(yù)售證辦理的大前提，就是工程的施工進(jìn)度達(dá)到當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的形象進(jìn)度，有的地方正負(fù)零即可，有的地方要地面建筑一半以上。進(jìn)度差一點(diǎn)點(diǎn)，可以想一些辦法先把預(yù)售證辦了，如果現(xiàn)場(chǎng)差得太多的話，就難搞了。進(jìn)度不拖后腿，關(guān)鍵要看工程部的負(fù)責(zé)人是否專(zhuān)業(yè)，而且強(qiáng)勢(shì)，能夠帶得動(dòng)，管得住總包單位。

預(yù)售證辦理完了，開(kāi)發(fā)部的人就可以小歇息一段時(shí)間，剩下的事情就可以交給營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，促預(yù)售抓回款了。一般來(lái)講，從預(yù)售證辦理到竣工驗(yàn)收階段，會(huì)有一年左右的空檔期，這是開(kāi)發(fā)部比較閑的時(shí)間段。但是房企們大多不會(huì)讓你閑下來(lái)，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目都是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，一期完了二期接著搞。方案審批是整個(gè)項(xiàng)目都辦了的，但是施工證大多是分標(biāo)段，一期一期分批辦的。

竣工驗(yàn)收階段，在項(xiàng)目即將完工，達(dá)到交房條件之前，就會(huì)著手辦理竣工驗(yàn)收了。一般來(lái)講，驗(yàn)收開(kāi)啟的時(shí)間會(huì)在預(yù)售合同約定時(shí)間的6-8月前，提前開(kāi)始相關(guān)工作。

竣工驗(yàn)收一般是先從規(guī)劃驗(yàn)收開(kāi)始，是規(guī)自局把前面報(bào)建階段的方案當(dāng)中的各項(xiàng)指標(biāo)，以及施工圖根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行復(fù)核。是把前面的圖紙上的規(guī)劃，落到現(xiàn)實(shí)上，至于那些沒(méi)有按圖施工，建筑面積指標(biāo)超了，綠化，車(chē)位等指標(biāo)不夠的，需要進(jìn)行整改，整改完成才能驗(yàn)收。在規(guī)劃驗(yàn)收之前，會(huì)找測(cè)繪公司進(jìn)行竣工面積測(cè)繪，形成正式的竣工測(cè)繪報(bào)告，作為規(guī)劃驗(yàn)收提交的資料之一。大家買(mǎi)房，實(shí)際的最終面積，也是來(lái)自于這個(gè)竣工測(cè)繪。

規(guī)劃驗(yàn)收之后，隨之會(huì)開(kāi)展消防驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、精裝修驗(yàn)收、天然氣電力文廣新等驗(yàn)收。等著這些分項(xiàng)驗(yàn)收都完成，就可以湊齊竣工驗(yàn)收的資料，去辦理竣工驗(yàn)收了。竣工驗(yàn)收還有一個(gè)很重要的內(nèi)容，那就是施工單位的結(jié)算資料，竣工圖等資料的提交。不少房企跟施工單位合作不愉快，經(jīng)常扯皮的，在竣工驗(yàn)收階段就很難辦了。

產(chǎn)權(quán)辦理階段，產(chǎn)權(quán)辦理是開(kāi)發(fā)報(bào)建的最后一個(gè)流程，前面的所有環(huán)節(jié)的證照，在這個(gè)階段都大多會(huì)上交原件，包括國(guó)土證、預(yù)售證都會(huì)把原價(jià)交給不動(dòng)產(chǎn)登記局。產(chǎn)權(quán)辦理的大致流程，是先辦理每棟樓的初始登記，然后辦理每一戶的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)（當(dāng)然，各地方也有差異），因?yàn)槭前礂潝?shù)辦理，很多低密的別墅項(xiàng)目，辦產(chǎn)權(quán)交資料都是一件工作量很大的事情。

產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之前，還需要繳納維修基金，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)，這也是一筆不小的資金，大家在自家的測(cè)算表里面應(yīng)該有見(jiàn)過(guò)。

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原標(biāo)題： 資深投資人，都懂“這些”開(kāi)發(fā)報(bào)建知識(shí)點(diǎn)