搞債的雷猴 作者：DealingMatrix
來源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）
閩系房企最近頻頻被提及，每家都要被拉出來做下“深度體檢”。今天雷猴君與大家探討一下“喜提熱搜”的禹洲地產股份有限公司（以下簡稱“禹洲”）。
5月25日，標普表示應發行人要求，撤銷禹洲的“B+”長期發行人信用評級和該公司高級無抵押票據的“B+”長期發行評級。評級撤銷時，該公司的展望為“負面”。
在地產界，標普撤銷評級的情況并不多見，市場上對禹洲地產的財務表現發起關注。
在債市大佬看來，禹洲的運營能力值得肯定。但是也在去年年底分析了公司不受待見的原因，并表示“權益才是未來的利潤”。
DM查債通-小道消息
01
在岸債券方面：
禹洲是通過廈門禹洲鴻途地產開發有限公司來發行在岸債券。
在今年還未有發行在岸債券。
目前，共有流通中人民幣債券6筆，當前存續94.90億元，今年待付本金利息36.73億元。
在岸債券情況
在DM上可以查詢到禹洲的近5年的在岸債券償債情況。2021年同樣是禹洲償債的高峰期，代償本金30億元，利息4.6億元。
近5年在岸債券償債情況
離岸債券方面：
今年禹洲目前有發行了兩只美元債。1月份發行一只規模是6.45億，票息是7.375，期限為6年的美元債；2月發行一只規模是4億，票息是7.7，期限為5年的美元債。
目前，禹洲共有13筆離岸債券，當前存續55.15億美元，今年有1筆余額為2億美元的離岸債到期。
禹洲離岸債情況
綜合來看，禹洲回售和到期兌付的壓力一般，自今年至2026年，平均每年的償債壓力在66.90億人民幣，其后債務壓力明顯減小。
02
美元債行情：
在美元債行情中，DM有一項重要的指標來判斷其成交活躍性，此指標為流動性指標。流動性指標得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。
禹洲的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：
禹洲美元債成交行情（5月27日紐約16:00價）
禹洲的美元債的流動性均不錯。
據DM專欄的BONDINSIGHT報道，5月27日，禹洲2026年到期7.375%美元債經歷明顯波動，IHS凈參考價5月26日從90.0877美分下滑3.11%至87.2825美分，單日收益率上行34.13bps。
“禹洲地產7.375 2020-01-13”凈價圖
在岸債券行情：
近一個月來，廈門禹洲鴻途地產開發有限公司流通中在岸債券的歷史成交量第一為“19禹洲01”，成交量為3.83億元。
近一個月在岸債券成交前五排行榜
在DM查債通的歷史成交板塊，可實時跟進不同經紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。
03
在疫情期間，多家房企被卷入“降級”的漩渦，國際評級機構標普、惠譽紛紛下調房企評級，包括泛海控股、富力、泰禾、禹洲等。
在今年4月份，穆迪與標普均對禹洲給出負面的評級展望。
穆迪認為，在未來12至18個月內，禹洲地產的債務杠桿率或會由去年的35.8％，增加至45％至50％的水平。
雖然在5月25日，標普撤銷了對禹洲的評級，但其在4月份也對禹洲做出了評估分析。
標普認為，禹洲地產的去杠桿化前景仍不明朗，原因是該公司在未合并的合資企業中有著廣泛的敞口，而且由于未確認銷售有限，收入增長可能會放緩。
標普估計，2019年禹洲地產的合并比率約為30%，遠低于標普此前預期的65%以上。因此，盡管銷售額以更高的速度增長，但2019年的收入下降了4%。
國內評級中，2019年6月，東方金誠對禹洲評級為AA+，展望為穩定。
東方金誠認為，公司在建和擬建項目后續投資資金金額較大，在當前房地產市場調控政策環境下，面臨一定的投融資壓力；
公司對合營和聯營企業的擔保金額較大，存在一定代償風險。
04
禹洲在全國共有65個項目，項目著重分布在二線城市。
一線城市有7個項目，具體分布數量為上海5個，北京2個；
二線城市共有45個項目，排名前三的是合肥11個、廈門8個、蘇州7個；
三/四線城市共有13個項目，排名前三的是唐山3個；漳州3個，揚州2個。
項目存量分布地圖
禹洲的項目數量不足70個，在房產地產行業實屬寒磣，公司的部分項目位于三四線城市，面臨一定的去化壓力。
05
DM終端數據及時整理出禹洲發布的企業銷售月度數據。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數據同比變化和行業排名一目了然。
近5年禹洲銷售金額變化圖
今年的銷售金額為199.89億元，同比增長23.86%，行業排名第32；
銷售面積為126.65億元，同比增長19.05%，行業排名第32；
銷售均價為15783元每平，行業排名第49。
銷售金額月度數據
從月度銷售數據看，由于疫情原因，今年2月份是禹洲的銷售低谷，4月份直竄至96.27億元，同比增長87.41%。
與閩系擠進派系的房企相比，禹洲的三駕馬車“量要跟上、盈利要保證、負債比例要控制”努力在尋求平衡點，其行業內的綜合排名也一直在50名左右徘徊。
06
據國土資源部統計數據，從今年1月到5月份至今，禹洲總拿地金額為38.41億元。
禹洲今年均是從二線城市拿地，且物業類型都是住宅。
其中，無錫27.37億元，蘇州9.6億元，成都1.44億元。
同作為閩系房企，禹洲地產的風格比較迥異。在早期并沒有高負債大舉擴張，這一情況在2017年，禹州地產發出千億規模的口號后開始改變。
近5年禹洲新增拿地面積
2018年，禹洲地產并新增了土地儲備843.75萬平方米，同比增長355.80%。但是在2018年禹洲全年銷售額560.03億元，并沒有達成全年600億元的目標。
2019年禹洲在拿地上持續發力，在合肥、成都以高于100%的溢價拿下地塊，躍升成為當地的“地王”。高溢價拿地后續的變現也挑戰公司的運營能力。
07
銷售數據方面：
2019年全口徑合同銷售金額751.2億元，同比增長34.1%，還未邁進千億門檻；
毛利潤為60.92億元，同比下降18.42%；
毛利率26.2%，同比降低4.5pts；
核心凈利潤19.0%，同比增長4.9pts；
禹洲盈利增速放緩，毛利率低于行業平均值，對于實現千億房企，實屬要為之捏把汗。
貨幣資產方面：
2019年底資產凈額287.27億元，流動資產凈額44.945億元；
總資產流動負債748.51億元，非流動負債總額428.55億元；
現金及銀行結余為335.11億元，其中受限現金61.02億元；
償債能力方面：
2019年年底，現金短債比2.33，同比增長30.5%；
長短期債務比2.65，同比增長59.8%；
平均融資成本為7.12%。
在今年前4個月，禹洲實現累計銷售金額為199.89億元，累計的認購未簽約人民幣4.9億元。
今年禹洲仍然堅定向千億的目標發起沖刺，禹洲創始人林龍安信心滿滿，雷猴君也會持續關注。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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