西政財富 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
受地產(chǎn)融資監(jiān)管政策收緊以及樓市調(diào)控的影響，近兩個月以來資金從樓市流向股市的情況越發(fā)明顯。一些資金充裕的上市公司為更好地實現(xiàn)投資和經(jīng)營收益，目前依舊將目光鎖定在地產(chǎn)投資領(lǐng)域。股市和樓市相伴相生的資金流特征，在一定程度上似乎實現(xiàn)了動態(tài)平衡。而對于不少實業(yè)類的上市公司來說，無論是投資的安全性還是穩(wěn)定性，房地產(chǎn)投資始終是保值增值的首選，其中帶抵押的地產(chǎn)類投資更是不二之選。為便于說明，我們財富中心根據(jù)上市公司通過可轉(zhuǎn)債、債權(quán)受讓等方式開展地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的相關(guān)情況進行了整體梳理，以供同業(yè)人士參考。
一、融資方及融資項目準入要求
（一）融資方（開發(fā)商）主體準入要求
百強房企（根據(jù)克爾瑞排名）。
（二）項目準入要求
1. 業(yè)態(tài)要求：住宅為主，包括可散售公寓在內(nèi)合計不低于計容面積的70%；
2. 投資策略要求：
（1）單一項目IRR測算≥12% ；
（2）銷售凈利率一線城市不低于6%、二線城市不低于8%、其他城市不低于10%；
（3）土地成本一線城市不超過總銷售收入的70%，二線及其他城市不超過60%。
（三）區(qū)位準入要求
大灣區(qū)、長三角及其他核心城市。
（四）融資要素說明
1. 項目準入階段：已繳完土地款或已取得土地使用權(quán)證；
2. 融資額度及配資比例：不超過項目資金峰值的70%；
3. 資金用途：項目開發(fā)建設(shè)用款、歸還股東借款等；
4. 融資期限：1年+；
5. 綜合成本：年化10%-13%；
6. 主要增信擔(dān)保措施：
（1）土地前置抵押；（2）項目公司股權(quán)質(zhì)押；（3）委派董事、高管、財務(wù)人員，享有重大事項一票否決權(quán)；（4）章證照共管；（5）集團及實控人擔(dān)保；（6）其他約定事項。
二、抵押放款方案
（一）區(qū)域股交所可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品（適用于開發(fā)商可提供非涉房股份公司作為發(fā)債主體的情形）
1. 基本交易架構(gòu)
由成立一個完整會計年度的非涉房股份公司（一般為開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)）作為發(fā)債主體在區(qū)域股交所發(fā)行可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品，上市公司認購該產(chǎn)品；另外房地產(chǎn)企業(yè)以其土地或住宅類資產(chǎn)作為抵押物，銀行作為受托管理人辦理該資產(chǎn)抵押。
2. 對發(fā)債主體的要求
（1）發(fā)債主體須在股權(quán)交易所所在地注冊；
（2）發(fā)債主體有一個完整的會計年度；
（3）發(fā)債主體的組織形式為非涉房的股份有限公司，若擬發(fā)債主體為有限責(zé)任公司則需進行股份制改制，股改流程并不復(fù)雜；
（4）發(fā)債主體近一年的營收至少達到發(fā)債金額的三分之一以上，具備合理性，特殊情況下另行約定；
（5）對發(fā)債主體無評級、承銷、法律意見書等強制要求。
3. 對投資人（上市公司）的要求
上市公司為央企或股東系央企持股75%以上的優(yōu)選，無需另行進行投資準入審核；若為國企或其他單一非金融機構(gòu)資金需另行會議討論。但具體投資時亦可借用信托計劃或券商資管計劃通道。
4. 受托管理人及抵押的辦理
一般由銀行分行擔(dān)任受托管理人，代理上市公司行使抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)，抵押物、質(zhì)押物登記在受托管理人名下，抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人為債券的全體投資者（上市公司）。
5. 收費情況
交易所發(fā)債最低收費2‰/年；受托管理人（辦理擔(dān)保、抵押等）根據(jù)抵押物所在地不同及自身收費標準要求，收費在0.5‰-1‰；協(xié)發(fā)機構(gòu)的收費通常由其與融資主體約定。
6. 產(chǎn)品要素
（二）地方AMC放款合作產(chǎn)品（適用于開發(fā)商對項目公司享有債權(quán)的情形）
1. 基本交易架構(gòu)
AMC作為債權(quán)重組方，折價受讓開發(fā)商項目公司股東、關(guān)聯(lián)方或其可控制主體作為轉(zhuǎn)讓方/原債權(quán)人對地產(chǎn)項目公司的債權(quán)，并基于該債權(quán)辦理土地抵押等增信措施。上市公司向AMC收購債權(quán)。
2.AMC委托上市公司向原債權(quán)人支付收購債權(quán)的對價，上市公司向AMC收購債權(quán)需向AMC支付收購款項。投資資金的流向：上市公司→原債權(quán)人（即開發(fā)商項目公司的股東、關(guān)聯(lián)方或其他可控制主體）。
3.上市公司不直接放貸給融資方，而是通過amc購買了一筆融資方作為債務(wù)人的債權(quán)，債權(quán)中附帶抵押權(quán)。
4.底層債權(quán)債務(wù)需有真實的資金流水，并基于真實的資產(chǎn)交易。
5.產(chǎn)品要素
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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