YY評級 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：YY
來源：YY評級(ID:YYRating)
地產作為固定收益投資者偏好的領域，很大一個原因就是債務有資產做支撐，無論是具體項目，或者總體看，都存在這樣的邏輯，而且在過去相當長的時間里，資產價格的不斷上升進一步強化了債權人的這個邏輯。
然而，隨著行業發展變化，目前地產進入了一個新老交替的時代，未來地產行業面臨資產價格缺乏上漲預期的情況下，準現房銷售很快來臨，周轉下降，利潤下降，杠桿下降。
由于變化不是漸進的，比如今年以來銷售周期延長，從1年半變成2年，收款周期延長，按揭周期從1個月變成6個月，然后監管資金進一步嚴格，集團從項目收款周期再延長6個月，那么對企業集團而言，可能就一次性消失了將近一年的現金流入，這個是不可逆的，未來周轉速度長期保持如此。
因而，地產公司紛紛暴雷，導致所有的債權人尋找可以支撐自己債權的資產，我們按照先后次序看一下他們如何做：
1、購房者。這些購房者由各地住建局作為代表，封閉監管售樓資金賬戶，確保完工交付房屋，償還債務；目前的情況是絕對大大超過實際需要（有地產公司只剩1億投入就可以完工，監管賬戶6億被凍結）；
2、理財投資人。這些投資人本來并沒有資產對應，但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問題，因此對實控人心理影響極大，所以實控人有很大的動力保障他們的利益，在無法按期兌付的時候，會提供置換房屋，增加抵押等措施；
3、施工方。這些施工方原本和地產公司利益一致，還經常協助地產公司把開發貸套取出來，但是面臨被開發商大量拖欠以后，不得不以停工來對抗。由于法律上工程款優先于抵押權，無論最后他們是否復工，他們還是排在金融債權人之前的。
4、開發貸銀行。由于銀行開發貸相對手續完備，有抵押擔保措施，房屋銷售以后償還了工程款以后能夠優先償還開發貸，而且很多時候按揭發放銀行就是開發貸銀行，自己實現了閉環；
5、土地環節（前融）的債權人，包括信托、基金等。他們對項目有排在開發貸銀行之后的優先受償權；
6、項目的合作方。項目清盤以后他們要拿回他們的利益；
7、集團的無擔保債權人，一般是境內債券持有人 ABS投資人；
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原標題： YY | 地產已經實質進入資產保全階段
